Квартира в новостройке: с отделкой под ключ или бетонная коробка

Одним из ключевых этапов покупки квартиры является выбор отделки. Клиент рассматривает все предложения застройщика и находит самое выгодное из них.

Как это правильно сделать? На что обращать внимание в первую очередь? Мы подробно ответим на эти вопросы, упрощая вам задачу.

Варианты отделки в новостройках

Итак, сначала нужно решить:

• Собираетесь ли вы вкладывать силы и деньги в ремонт жилья? Есть ли у вас на это время?
• Хотите ли вы контролировать весь процесс сами или готовы полностью довериться застройщикам?
• Есть ли альтернативный вариант квартиры, в которой можно временно пожить или нужно въехать срочно?
• Сколько денег вы готовы потратить на покупку квартиры? Останется ли после этого круглая сумма на ремонт?

Если эти моменты вы для себя усвоили, то можно переходить к выбору вида отделки. Какими они бывают?

• Квартира в новостройке без отделки или «бетонная коробка».
• Черновая – входная дверь, трубы, электричество, голые стены.
• Предчистовая или White Box – нужны только чистовая отделка, мебель.
• Чистовая – есть все, кроме мебели, техники.
• «Под ключ» – готовая квартира, в которую можно сразу въезжать.

Теперь объясним, какая между ними разница, и какие плюсы/минусы обычно выделяют у каждого типа.

Бетонные коробки

Такое название отделка получила потому, что в квартире кроме окон и базовой входной двери ничего нет. При этом мокрые и жилые зоны будут схематично обозначены застройщиком в соответствии с проектом. Остальное покупатель доделывает сам и с нуля.

Это вариант для тех, кто располагает средствами и двумя-шестью месяцами в запасе.

Краткая характеристика:

• междугородние перегородки (но не везде);
• электричество проведено до щитка в подъезде дома;
• чаще всего установлены только трубы, редко есть радиаторы отопления;
• пространство ограничено несущими стенами;
• свободная планировка.

Хозяевам придется потратить деньги на работу мастеров, покупку отделочных материалов, сантехнику и пр.

Преимущества:

• Возможность сделать интерьер по своему желанию. Стены, пол, потолок – все будет так, как хотите вы, а не застройщик.
• Вы будете контролировать весь ремонт – от материалов до качества отделочных работ. Поэтому столкнуться с такими проблемами, как неровные стены, трещины, протечка труб, вам не придется.
• Выберете удобное для вас расположение розеток, выключателей, светильников и пр.
• Сможете согласовать перепланировку квартиры прямо во время ремонта.

Недостатки:

• У вас не получится сэкономить на ремонте и материалах. Как известно, застройщики закупают все оптом, поэтому ремонт обходится им дешевле.
• Затянется время переезда. Точный срок зависит от объема и количества этапов, а также общей площади объекта.

Эксперты по недвижимости считают, что «бетонная коробка» – это вариант для тех, кто хочет сделать ремонт строго по вкусу, но при этом нужно понимать – эксклюзив обойдется дороже типового варианта. Тогда, возможно, придется откладывать или брать потребительский кредит.

Черновая отделка

Если желания делать ремонт с чистого листа совсем нет, а плюс к этому вы хотите сэкономить хотя бы 1-2 месяца, то присмотритесь к новостройкам с черновой отделкой. В этом случае вам не придется иметь дело со штукатуркой и стяжкой. Помещение будет полностью готово к следующей стадии изменений.

Краткая характеристика:

• собраны перегородки;
• проложены электротехнические и инженерные коммуникации до мест установки приборов (электропроводка до щитка);
• на потолок нанесли штукатурку, шпаклевку;
• стены оштукатурены или использован метод с гипсокартонными листами;
• залита бетонная стяжка на полу;
• застекленный балкон;
• нет систем водоснабжения и отопления (иногда установлены радиаторы);
• проведен монтаж санузлов.

Покупатели такой квартиры не будут ждать, пока выровняют стены или высохнет стяжка. Отделка, конечно, еще понадобится, но процесс пойдет намного быстрее.

Преимущества:

• Вы пропускаете самый долгий, грязный этап.
• Можете сами провести электрику, выбрать отделочные материалы.
• Сделаете ремонт и дизайн квартиры по своему плану.

Недостатки:

• Отделка, предоставленная застройщиком может быть некачественной, поэтому не исключено то, что вам придется многое переделывать.

Обладатели черновых квартир иногда замечают неровные стены и пол, неаккуратно выполненный монтаж отопительных труб, системы водоснабжения. Тогда приходится обращаться к застройщику с претензией, основываясь на договор. Если меры компания не принимает, то вы имеете право потребовать с нее штраф/компенсацию.

Кроме того, застройщик обязан предоставить жилье с утеплением стен, окон. Если вы обнаружили промерзшие участки, сырость, плесень – проведите экспертизу, а потом требуйте либо возмещения ущерба, либо устранения недостатков.

• Предстоит вложить деньги в предчистовую и чистовую отделки.

В смету включены установка натяжных потолков, покраска стен/обои, укладка паркета или плитки, монтаж электрической проводки, разводка труб.

• Не удастся воплотить свою планировку стен.
• Въехать можно будет только через 2-4 месяца.

В целом, черновая отделка квартиры в новостройке подразумевает под собой траты на ремонт в размере 10% от общей стоимости жилья, а иногда намного больше. При этом описанный вариант считается базовым на рынке недвижимости.

Предчистовая отделка

Перед покупкой жилья с черновой отделкой проверьте предчистовую. Тогда до конца ремонта вам останется совсем немного – заехать сразу не получится, зато значительно сэкономите.

Эту отделку называют «белой коробкой», потому что в ней вы увидите белые стены и потолок. Напоминает чистый лист, который художник может дополнить любыми красками.

Краткая характеристика:

• выровнены стены, пол, потолок;
• разведены трубы;
• иногда предусмотрены сантехника, межкомнатные двери;
• установлены радиаторы;
• проведено электричество;
• есть розетки, выводы под светильники.

Вам остается покрасить стены, пол, уложить ламинат, поклеить обои. Допускается вариант демонтажа перегородок, а также добавление розеток.

Преимущества:

• Возможность полностью продумать дизайн.

Крашеные стены или обои, плитка или ламинат – все материалы только на ваш вкус и цвет.

• Значительное сокращение времени ремонта – 1-2 месяца.

Вы не ждете, пока мастера выполнят черновые работы, а сразу приступаете к финальным косметическим штрихам – без пыли, грязи.

• Цена ниже, чем у чистовой. Вы потратите на ремонт столько, сколько посчитаете нужным.

Недостатки:

• Не получится сэкономить – расходники, оплата работников обойдутся дороже отделки под ключ.
• Не понравилась планировка – придется ломать перегородки.
• Качество выполненных застройщиком работ может быть неудовлетворительным.

Избежать этих неприятностей и подачи жалоб можно, если заранее выбрать надежного застройщика. Для этого нужно рассмотреть несколько вариантов, почитать реальные отзывы и взвесить все плюсы и минусы.

Также стоит заранее узнать про усадку дома, так как в этом случае сделать полноценный ремонт получится только через 4-5 лет после сдачи новостройки.

Чистовая отделка

Добавили технику, мебель и можно въезжать – такой простой путь ждет обладателей чистовой отделки. Это вариант для будущих арендодателей, желающих обойтись без ремонта своими руками, а также для тех, кто выплачивает ипотеку.

Краткая характеристика:

• готовые стены;
• ламинат или линолеум на полу;
• межкомнатные двери, радиаторы;
• установлены розетки, выключатели;
• есть электрическая или газовая плита;
• работает сантехника.

Учтите, что чистый вариант нужно правильно принять, проверяя на возможные неисправности.

Какие параметры подлежат проверке?

• теплоизоляция стен;
• утепление балкона, окон;
• потолки, трубы, санузел на предмет протечки;
• наплывы на обоях, несовпадение рисунка;
• сколы или царапины на плитке;
• линолеум/плинтуса – не должно быть кривых стыков, зазоров;
• работа электрики.

Преимущества:

• Заселение возможно сразу после покупки. Полное обустройство занимает около 2-4 недель.
• Экономия времени и денег на ремонте.

Недостатки:

• Ненадлежащее качество ремонтных работ по вине застройщика.
• Высокая цена квартиры, но меньше, чем полная отделка.
• Одинаковое оформление, стиль при покупке недвижимости эконом класса.

Квартиры с отделкой под ключ

Главное отличие квартиры «под ключ» от чистовой – это то, что в ней есть все необходимое для создания комфорта, включая встроенную технику, мебель. Все дополнительные функции зависят от выбранного застройщика. Чаще всего новостройки с отделкой под ключ выбирают жители элитных ЖК – бизнес и комфорт класс.

Преимущества:

• Не нужно делать ремонт.
• Отделка будет стоить меньше, чем ремонт с нуля. Цену можно включить в ипотеку и оплачивать ее по сниженной ставке.
• В элитных жилых комплексах можно выбрать проект планировки или утвердить готовый макет квартиры.

Недостатки:

• Квартира будет выполнена в единой стилистике – четко по шаблону застройщика.
• Не предусматривается адаптация под конкретные желания жителей.

Например, часто не хватает розеток, светильников или все расположено в неудобных местах, а в санузле может оказаться душ вместо ванны, без вывода под бойлер.

• Нельзя выполнить перепланировку, изменить расположение проводки.
• Отделочные работы и материалы могут быть среднего качества.
• Самая высокая цена.

Выводы:

1. При выборе жилья ориентируйтесь на бюджет.
2. Подумайте, сможете ли вы временно пожить в другом месте, если решитесь на долгосрочный ремонт.
3. Выбирайте только надежных застройщиков. Внимательно читайте договор на недвижимость, где прописан вид отделки, правила ее оформления, качество работ.
4. Если учесть все расходы по ремонту, то взять квартиру в новостройке с отделкой будет намного выгоднее, к тому же ее стоимость можно включить в ипотеку.
5. Если вы хотите сами удостовериться в качестве будущего дома и свести риски к нулю – выбирайте черновую отделку или бетонную коробку. О тонкостях ремонтных работ, включая косметические, читайте в нашем Путеводителе по рынку недвижимости – «С чего начать ремонт квартиры в новостройке».
6. Этапы ремонта включают в себя разработку дизайн-проекта и организации пространства, закупку отделочных материалов, найм строительной бригады, контроль за ее работой. При этом заказчику придется отложить деньги на съем временного жилья, на дополнительные материалы.
7. Хороший вариант – это покупка предчистовой отделки. Тогда вы и грязную работу пропустите, и основной процесс обустройства проконтролируете.