Что важно знать о компенсационном фонде долевого строительства

Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.

Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков). Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат). В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.

Что такое компенсационной фонд долевого строительства?

---

Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.

Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб. Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств. 

Главные направления деятельности:

• сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
• выплаты в виде компенсаций дольщикам;
• полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
• выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.

В июне 2019 года был принят закон, в соответствии с которым выплаты по устаревшему «договору поручительства», а точнее заключенному застрахованному договору до 20.10.2017 г. (даты начала деятельности фонда), также станут обязанностью этой структуры. Детальный механизм, описывающий передачу обязанностей страховщика, отражен в законах по защите прав дольщиков от 27.06.2019 №153-ФЗ и №151-ФЗ.

Обязательные взносы в компенсационный фонд

---

Взнос, который застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2% от цены квартиры – каждого оформленного договора долевого участия. Впредь допускается увеличение размера взноса до 3-6% или изменение суммы федеральным законом. При повышении стоимости жилья девелопер за собственный счет обязан доплачивать разницу (соразмерно увеличению). Однако сумма отчислений не должна быть включена в ДДУ либо отражаться в виде затрат на себестоимости строительства и конечной цене жилья.

Оплата производится перед тем, как ДДУ будет зарегистрирован. Если обязательный взнос не внесен, Росреестр откажет в регистрации договора. А если он не зарегистрирован по другой причине или впоследствии расторгнут, то застройщику средства возвращаются.

Отметим, что взносы обязательны только для объектов, где первый договор был подан после 20.10.2017 г., когда фонд начал свою деятельность. После перехода на счета эскроу, отчисления в Компенсационный фонд по 214-ФЗ перестанут быть необходимостью.

Как фонд работает?

---

Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.

Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры. Кроме того, фонд вносит соответствующую информацию в единый реестр и отражает там многоквартирные дома, в отношении которых были получены компенсационные взносы.

Как новый механизм повлияет на стоимость жилья?

---

Сложно давать какие-то прогнозы, ведь на рынке недвижимости сейчас наблюдается «этап неопределенности», вызванный последними событиями, в числе которых скачки цен из-за ввода эскроу-счетов. Государство применяет для застройщиков как послабляющие санкции, так и рычаги нормативно-правового давления. Существенное повышение цен в таких условиях для девелоперов может стать весьма рискованным шагом. Но снижение нереально из-за ряда выплат, которые ложатся «на плечи» застройщиков. Это основная причина, по которой они теперь будут крайне избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денег. Следовательно, наиболее реальный сценарий в итоге – сокращение объемов предложения с плавным (в разумных пределах) ростом стоимости. Реализующихся сейчас новостроек достаточно, чтобы желающие успели приобрести недвижимость по старым условиям и ценам.

Часть аналитиков все-таки придерживается мнения, что в течение ближайших 1,5-2 лет в мегаполисах по всей стране будет происходить снижение цен на новое жилье. После того, как рынок окончательно захлестнет волна ажиотажа, образовавшаяся в момент ввода эскроу, примерно в 2020 году стоимость квадрата опустится на «дно». Затем, скорее всего, последует года 2-3 адаптации к новым условиям и стагнация строительного рынка. Ну и только после этого застройщики начнут действовать в соответствии с обстоятельствами (например, повышать цены).

Другие эксперты считают, что уже в период с конца 2019 до 2024 года включительно, цены будут только расти. Ведь введение для застройщиков нескольких видов отчислений одновременно (компенсационный фонд долевого строительства + страхование) несомненно отразится на цене квартир, поскольку затраты будут заложены в себестоимости квадратного метра. Соответственно, компании будут ждать наиболее подходящего благоприятного момента для повышения цен на жилье. Это, скорее всего, приведет к монополизации рынка «акулами» – часть мелких застройщиков вынуждены будут уйти, поскольку на счету, еще до начала строительства, у них должно присутствовать минимум 10% от стоимости объекта.

Что будет в случае банкротства застройщика?

---

В последних редакциях 214-ФЗ представил для дольщиков новые гарантии, которые позволяют не потерять капиталовложения. В случае банкротства девелопера, фонд предоставляет финансирование для проблемных объектов. И только в момент, когда суд признал строительную компанию банкротом, начнет производиться выплата дольщикам (да и то лишь при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их ДДУ). Кроме того, на общем собрании дольщиков должно быть принято соответствующее решение о выплате.

Дольщик получит обратно всю сумму денежных средств?

---

Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?

Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).

Когда цена по ДДУ не превышает допустимый максимум, вычисленный по формуле, дольщик получит назад всю сумму. Если же стоимость превышает вычисленный результат, то участник долевого строительства, сможет получить средства только в размере, установленном законом (определенном формулой). Гражданам, что приобрели недвижимость посредством уступки прав по ДДУ, заключенному после начала банкротства компании, будет отказано в выплате.

Максимальный размер выплаты по многоквартирному дому составляет 10 млн. рублей. Даже если человек купил в одной новостройке несколько квартир, он не сможет получить больше установленной законом суммы. К тому же, не производятся выплаты в отношении нежилых помещений (у покупателей нет права получить возмещение за счет фонда в случае проблем со стройкой). В отношении апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений, ситуация может измениться. В ноябре этот вопрос может быть решен: с целью повышения безопасности дольщиков в законодательство планируют внести соответствующие изменения.

Детально о том, как дольщику получить возмещение из компенсационного фонда долевого строительства, можно узнать из Постановления от 7 октября 2017 г. №1233.

Что надо знать о застройщике?

---

Репутация и опыт строительной организации не столь важны, как его финансовая устойчивость, хотя все показатели взаимосвязаны. Поэтому дольщику важно выяснить это заранее, чтобы снизить степень риска и не ввязаться в долгострой. Ведь в случае непредвиденных сложностей, у компании в расширенными финансово-административными возможностями гораздо больше шансов выйти из трудного положения без ущерба для конечных потребителей.

Многие поправки в законодательстве направлены как раз на укрепление финансовой устойчивости застройщиков:

• На их счетах должно присутствовать как минимум 10% собственных средств от сметной стоимости объекта.
• Должны отсутствовать финансовые обязательства свыше 1%, которые не относятся к строительству.
• Суммарный размер авансовых платежей не должен превышать 30%. 
• Расходы на содержание фирмы не должны выходить за пределы 10%.
• Согласно ФЗ-214, застройщик обязан публично раскрывать информацию о себе, в том числе о своем финансовом положении – сведения должны быть опубликованы на сайте.

Проверить надежность девелопера и спрогнозировать риски дольщик может самостоятельно, после анализа нескольких критериев:

• документация о компании (дата основания, состав совета директоров и др.);
• ключевые партнеры и источники финансирования;
• отзывы в средствах массовой информации;
• данные из единого реестра застройщиков;
• анализ деятельности организации на тематических порталах;
• реализованные проекты и темпы строительства;
• личное знакомство с представителями фирмы и осмотр объекта.

Кроме того, дольщик имеет право напрямую запрашивать у застройщика информацию для ознакомления, которая касается его финансового положения. Сюда относится финансовый результат (отчетность) текущего года, а также суммы дебиторской и кредиторской задолженности, которые девелопер обязан отражать в изменениях к проектной декларации.

Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы изучить состав учредителей и отследить перемены. На практике, при возникновении денежных сложностей, руководящий состав (учредители, генеральный директор, главный бухгалтер) обычно меняется под различными предлогами. Наличие/отсутствие исков в отношении девелопера и связанных с ним компаний, также является существенным показателем его успешности, поэтому данная информация должна стать для дольщика сигналом при принятии дальнейших решений.

Что в итоге?

---

Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.

Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.

Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.