Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки

Экономическая система с течением времени претерпевает множество изменений. Неожиданные скачки или спады процентной ставки влияют на общую сумму выплаты ипотечного кредита. Представьте, вы оформили ипотеку под 10%, а через 2 месяца узнали, что ставка снизилась до 6,5%. Какие действия можно предпринять в этом случае и получить выгоду для себя? Один из рабочих вариантов – это рефинансирование ипотеки.

В чем суть рефинансирование ипотеки

Для тех, кто еще не слышал или не до конца разбирается в концепции данной услуги, объясним ее значение подробнее.

Рефинансирование – способ улучшения условий ипотечного кредита, то есть перерасчет процентной ставки на более выгодную для заемщика. Иными словами, банк дает ему новый кредит для погашения существующего.

На выбор вам могут предложить:

• объединение займов в один;
• снижение ставки по кредиту;
• сокращение суммы ежемесячного платежа;
• уменьшение/увеличение срока выплат.

Суть рефинансирования ипотеки и его стандартная схема выглядит следующим образом:

Гражданин оформляет новый заем →Новый банк переводит деньги на закрытие действующей ипотеки →После этого недвижимость переходит в залог к новому кредитору.

Особенности рефинансирования

Перед тем как использовать такой способ улучшения текущей финансовой ситуации, вы должны грамотно оценить потенциальное сокращение расходов. Если сделка будет для вас невыгодной или существенных изменений по факту не произойдет, то лучше отказаться от нее совсем и рассмотреть другой вариант.

Затем вы должны выбрать подходящий для операции банк, который согласится одобрить заявку. После вынесенного вердикта требуется проверить, совпадают ли ваши желания с предоставленными условиями. Если экономия очевидна, то можно делать перекредитовку.

Другие особенности:

• Будьте готовы к дополнительным затратам на оформление документов.
• Во время переходного периода новый банк устанавливает повышенный процент для заемщика, чтобы дать ему стимул для оперативного сбора нужных документов.
• Рефинансирование все равно считается новым кредитом, поэтому лучше заранее позаботиться об оформлении отчета по оценке недвижимости, страховки, а также зарегистрировать право собственности на имущество.

Теперь перейдем непосредственно к описанию плюсов и минусов рефинансирования ипотеки.

Плюсы

• Изменение срока кредита на более выгодный или возможность выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
• Передача недвижимости в собственность заемщика.
• Уменьшение общего размера кредита.

Минусы

• Более высокий процент от банка в начале сделки.
• Если выплачено более 50%, то рефинансирование уже не выгодно, так как снова придется платить проценты.
• Повторное прохождение всех этапов оформления займа.
• Трата времени и сил на сбор документов и посещение необходимых организаций.

Когда стоит делать рефинансирование

Если платежи по ипотеке у вас аннуитетные или уже заплачена половина суммы, то такую процедуру можно не рассматривать. Если вы находитесь только в начале пути, то весь платеж по большей части состоит из процентов. Чем дольше вы платите, тем меньше становится процентов.

Если с момента оформления ипотеки прошло больше 6 месяцев, то вы можете сделать финансирование, когда:

• Вам тяжело справляться с выплатами, а банк не одобряет реструктуризацию – изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят.
• Вы являетесь добросовестным плательщиком, не пропускаете сроки и т. д., но хотите найти более выгодную программу.
• Ваши доходы не изменились и в результате сделки удастся снизить ставку не менее чем на 1,5-2%.

Ответим еще на несколько важных вопросов, которые могут возникнуть у желающих выгодно сделать рефинансирование ипотеки.

1. Как избежать начисления пени?

Чтобы не испортить свою кредитную историю и защитить себя от возможных технических ошибок, возьмите в банке справку после оформления нового займа. Она будет служить официальным подтверждением погашения старой задолженности.

2. Какие документы потребуется подписывать в другом банке?

Вы подпишите два договора – кредитный и подтверждающий передачу квартиры под залог.

3. Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Да, это возможно, но операция будет называться по-другому – реструктуризация (это понятие мы уже описали выше). От вас потребуется подать заявление о снижении ставок в банк, где вы изначально брали ипотеку. Сотрудники должны рассмотреть его в течение 90 дней.

В случае одобрения услуги собирать документы и оплачивать их заново вам не придется. Но учтите, что шансы на пересмотр ставки в своем же банке крайне малы.

Какие документы нужны

Сбор и оформление документов на рефинансирование ипотеки – это одна из самых ответственных и важных частей все сделки. Для одобрения нового кредита вам понадобятся следующие документы:

• заявление в банк;
• кредитный договор, справка об остатке платежей, выписка, подтверждающая пополнение ипотечного счета и другие документы, касающиеся действующего кредита:
• паспорт, военный билет для мужчин;
• СНИЛС;
• справка 2-НДФЛ;
• трудовая книжка, справка с места работы или договор ГПХ.

Лучше всего заранее обратиться к сотрудникам банка и узнать точный перечень необходимой документации.

Если банку будет достаточно предоставленной информации, то он одобрит вашу заявку. Обычно на это уходит около 2-5 рабочих дней. Все зависит от скорости менеджера, который будет проверять все данные.

В случае разрешения на перекредитовку они дают вам 3-4 месяца на урегулирование ситуации с бывшим банком, а также на сбор следующего пакета документов:

• выписки из ЕГРН или домовой книги;
• график платежей;
• договор купли-продажи квартиры;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• свидетельство о собственности;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра; справка Ф40 из паспортного стола.

Вы предоставляете эти документы банку и выполняете его требования. В случае положительного результата деньги перечисляют на ипотечный счет по старому кредиту. Для перестраховки берется справка из первого банка: о том, что они не имеют к плательщику никаких претензий и все финансовые вопросы закрыты.

Банк может также потребовать застраховать объект залога от возможной невыплаты по кредиту – в большинстве случае приходится заключать новый договор. После завершения этой процедуры можно приступать к погашению нового займа.

Причины отказа банка

В любых ситуациях, связанных с одобрением займа, вы должны быть готовы к возможному отказу. Каждая кредитная история влияет на результат банковского обращения и есть ряд веских оснований, которые не позволят гражданину получить согласие на рефинансирование ипотеки.

Так почему же банки могут вам отказать?

• В квартире сделали перепланировку и не оформили это официально.
• Ежемесячный доход семьи плательщика не соизмерим с размером ипотечного платежа (около 40-60% зарплаты уходит на оплату счетов).
• Если созаемщики – бывшие супруги, но раздел жилплощади они не оформили.
• Есть долги по другим счетам. Например, по штрафам ГИБДД, алиментам, коммунальным услугам и т. д. Тогда доверие банка к клиенту автоматически пропадает.
• Жилье пришло в негодность.
• Отказ оформлять страховку.
• Ранее уже была произведена перекредитовка, поэтому банк не готов взять на себя повторные обязательства.
• Финансовое положение плательщика ухудшилось – он стал пропускать ежемесячные расчеты. Просрочки, пени, штрафы – не лучшие друзья для участия в любой программе лояльности. В этом случае даже не стоит тратить время на поход в банк.

Выводы

Ипотечное рефинансирование – это длительная и сложная процедура, которая требует расчета всех возможных рисков и преимуществ для ее получателя. Перекредитование значительно отличается от реструктуризации и важно учитывать это во время поиска наиболее выгодного варианта.

Узнать разницу в процентных ставках вы можете сами, например, на сайтах «Сравни.ру» или «Банки.ру».

Операция не может подходить любому желающему. Банк может отказать вам в услуге и предупредить о нецелесообразности сделки, например, если вы находитесь в середине пути или до конца кредита остался всего 1 год.

Минимальные требования к плательщику – это хорошая кредитная история, официально подтвержденное трудоустройство и отсутствие выделенных долей на детей.

Можно делать рефинансирование ипотеки на покупку льготного жилья, в котором использовались государственные субсидии. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и ипотека, которую дают военным. Также сохраняется право на получение налогового вычета на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Примечание: Для тех, кто еще находится в поиске жилья, мы предлагаем купить новостройку в ипотеку в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На сайте вы можете рассмотреть все доступные варианты квартир и выбрать наиболее выгодный вариант.

Не стоит думать, что рефинансирование – это способ получить отсрочку по ежемесячным выплатам, а тем более уменьшить сумму задолженности. Переплата будет меньше, но только за счет сниженной процентной ставки. Если человеку до этого было тяжело справляться с кредитами, то рефинансирование ему не подойдет.