Ипотека: какие перемены ожидают в ближайшее время?

В связи с резким увеличением ставки Центробанка на рынке недвижимости произошли глобальные перемены. Они отразились не только на стоимости жилья, но и на условиях ипотечных программ. Эксперты SPbHomes.ru составили обзор самых важных изменений и дали свои прогнозы.

Цены на жилье

В последние 5 лет первичный рынок жилья опережал вторичный по темпам роста стоимости. По подсчетам института жилищного развития, номинальные цены на новостройки выросли:

- на 12% в 2020 году;

- на 26% в 2021 году;

- на 21% в 2022 году;

- на 10% в 2023 году.

В то время как стоимость вторички повысилась:

- на 10% в 2020 году;

- на 17% в 2021 году;

- на 12% в 2022 году;

- на 9% в 2023 году.

Важно: С актуальной динамикой цен за квадратный метр по Санкт-Петербургу и Ленинградской области вы можете ознакомиться в таблицах:

Территория	2023
	Октябрь	Ноябрь	Декабрь
Центр	341 104	347 647	348 913
Спальные районы	251 227	253 884	258 736
«Дальний город»	179 670	185 290	188 200
Пригороды	167 403	171 021	177 808
Область	145 865	145 596	146 549

Территория	2024
	Январь	Февраль	Март ⠀	Апрель	Май  ⠀⠀	Июнь  ⠀	Июль ⠀⠀	Август  ⠀	Сентябрь	Октябрь
Центр	348 001	347 539	367 855	384 428	392 429	400 937	404 120	407 671	416 684	419 579
Спальные районы	257 614	259 676	263 900	263 843	265 169	268 020	272 549	275 673	276 745	278 396
«Дальний город»	187 264	187 435	191 757	193 877	197 740	207 353	208 907	205 926	205 048	207 685
Пригороды	178 504	179 320	180 213	180 437	179 761	180 964	184 334	191 575	192 512	191 318
Пригороды	147 929	146 787	147 576	148 875	150 887	155 751	155 557	154 185	154 427	154 866

Территория	Изменение, %
	За месяц	За 3 месяца	За полгода	За год
Центр	0,7	3,8	9,1	23,0
Спальные районы	0,6	2,1	5,5	10,8
«Дальний город»	1,3	-0,6	7,1	15,6
Пригороды	-0,6	3,8	6,0	14,3
Область	0,3	-0,4	4,0	6,2

Кредиты стали дороже, объемы их выдачи упали, но цены практически не изменились. Например, с января по август новостройки в России подорожали только на 6%. Почему так происходит?

• Во-первых, рынок недвижимости постоянно растет. Это неизбежное явление при любых условиях экономики.
• Во-вторых, идет период высокой инфляции.
• В-третьих, увеличивается количество средств на депозитах граждан и сохраняется потенциал отложенного спроса. Например, за первое полугодие объем вкладов вырос на 13,5%.
• В-четвертых, предложение растет слабо, а застройщикам нужно как-то выживать.

Кроме того, до 1 июля рост цен подстегивался отменой льготной ипотеки, а с августа по сентябрь – информацией об окончании лимитов на оставшиеся программы. Теперь он ощутимо затормозился, поэтому девелоперы морально готовятся к снижению стоимости квартир в новостройках примерно на 10-15% в начале 2025 года. Это будет происходить в виде объявления акций и выгодных рассрочек, которые внедряют уже сейчас.

Как меняется ипотечная программа?

В 2024 году на рынке ипотеки произошли глобальные изменения:

1) Отменили льготную программу

Ранее любой гражданин России мог взять ипотеку на недвижимость со сниженной ставкой 8%. Но с 1 июля 2024 года программу отменили. По словам правительства, это было сделано для того, чтобы охладить ипотечный рынок в период инфляции и попытаться снизить ценовой разрыв между новостройками и вторичкой.

То есть не свернутая вовремя госпрограмма привела к дисбалансу, а именно:

• к снижению качества ипотечного портфеля и появлению огромного количества заемщиков без накоплений;
• к росту цен, который съел всю выгоду от низких ставок.

В качестве альтернативы государство решило сделать ипотеку адресной, чтобы в помочь с жильем наиболее нуждающимся категориям граждан – семьям с детьми и жителям дальних регионов.

2) Ввели правило 1:1

Это значит, что один заемщик может воспользоваться только одной льготной программой. И никак иначе.

3) Подняли первоначальный взнос С 1 января 2024 года он составил 30%. А этой осенью некоторые банки подняли его до 50%.

4) Дали положительные прогнозы по семейной ипотеке

Оформить семейную ипотеку под 6% до 2030 года теперь имеют право родители (включая родителей-одиночек), которые:

• воспитывают детей до 6 лет или несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью;
• живут в городе с населением до 50 000 человек или в регионе с низким объемом строительства.

Изменились условия повторного получения ипотеки при увеличении семьи. Теперь государство позволит взять ее только тем, кто родил еще одного ребенка и погасил предыдущий кредит.

А еще по этой программе со 2 июля 2024 года никому нельзя оформить ипотеку на дом или квартиру на вторичном рынке.

5) Изменили ипотеку для IT-специалистов

С 1 августа 2024 года IT-ипотека не распространяется на жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Ее ставка повышена до 6% годовых, лимит объявлен единым – максимум 9 млн руб., а требования к доходам теперь не зависят от возраста заемщика.

Плюс к этому компания, в которой официально работает сотрудник, должна быть не только аккредитованной, но и получать налоговые льготы.

6) Увеличили лимит по Дальневосточной и Арктической ипотеке

Ранее жители этих регионов могли взять кредит максимум на 6 млн руб. С 2024 года сумму подняли до 9 млн руб. А со 2 мая 2024 года власти еще и расшили круг заемщиков, в который вошли участники СВО + члены семей погибших, все медицинские работники и педагоги.

Какие виды ипотеки остались?

До 2030 года у россиян есть возможность воспользоваться несколькими ипотечными программами:

• семейной под 6%;
• IT под 6%;
• Дальневосточной и Арктической под 2%;
• льготной для жителей новых регионов России под 2%.

Бессрочными пока остаются военная (процент зависит от конкретного банка) и сельская ипотека под 3%. А если гражданин не относится ни к одной льготной категории, то он может взять только рыночную ипотеку на новостройку в СПб на общих основаниях.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году?

25 октября 2024 года ставка Центрального банка достигла 21%, что создало максимально неблагоприятные условия для покупки недвижимости в кредит. Но если вопрос с жильем стоит остро, то заемщик должен оценить все ЗА и ПРОТИВ.

Аргументы в пользу ипотеки:

• Низкие ставки для льготных категорий. Сколько времени они будут действовать и насколько вырастут – неизвестно. Поэтому лучше успеть воспользоваться ими прямо сейчас.
• Выгодные условия от застройщиков, которые идут навстречу клиентам, чтобы поддерживать продажи.
• Возможность снижения ставки по ипотеке за счет уменьшения ключевой.

Аргументы против:

• Риски для заемщиков и повышенные требования к ним – к доходу, стажу, размеру ежемесячных платежей и т. д.
• По мнению аналитиков, цена на недвижимость в 2025 году могут снизиться, поэтому часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию.
• Итоговая переплата окажется крайне высокой, если первоначальный взнос слишком маленький, а возможность досрочного погашения или рефинансирования кредита не предвидится.

Следовательно, брать ипотечный кредит на жилье сейчас можно тем, кто подпадает под льготные программы, имеет первоначальный взнос и финансовую подушку безопасности. Остальным стоит переждать.

Чего стоит ожидать в ближайшем будущем?

На фоне всеобщей паники каждого россиянина интересует вопрос: каким станет рынок через несколько лет? Постараемся дать краткий прогноз.

• Спрос может сместиться на индивидуальное жилищное строительство – это уже заметно по объемам ввода частных и многоквартирных домов.
• Цены на новостройки будут расти, но незначительно – от 0,8 до 1,5%. А если ставка ЦБ останется высокой или поднимется еще, то стоимость квартир начнет увеличиваться примерно на 1% за квартал, а в некоторых регионах, наоборот, снижаться.
• Снизится количество новых проектов. Часть девелоперов уже начала продавать земельные участки.
• Серьезно повысят налоги, которые отразятся на экономической ситуации в целом.

Следовательно, сейчас перед нами стоит слишком много факторов неопределенности, которые не позволяют нам точно ответить на вопросы о том, что ждет ипотеку в 2025 году.