Какие квартиры наиболее ликвидны на рынке недвижимости?

Перед покупкой квартиры в новостройке нужно оценить ее ликвидность. То есть проверить возможность быстрой перепродажи по рыночной цене. Мы расскажем, как это правильно сделать и на какие критерии нужно опираться.

Критерии ликвидности современного жилья

Главными факторами, влияющими на ликвидность недвижимости, являются:

1) Скорость заключения сделки, время ее закрытия.

2) Расходы при оформлении, включая налоги + затраты на due diligence.

Справка: Due diligence – это мероприятия по формированию объективной оценки объекта инвестирования.

3) Неопределенность, которая связана с возможностью продажи квартиры или ее покупки по цене не ниже аналогичных объектов на рынке.

Новичку сложно провести точные измерения не только из-за неопытности, но и по причине непрерывной динамики перечисленных факторов. То есть ликвидность не может быть одинаковой. Она меняется в зависимости от экономической ситуации в стране и степени активности рынка.

Что важно для покупателей?

Какие параметры делают квартиры наиболее ликвидными?

• Инфраструктура и транспортная доступность района

Новоселы обращают внимание на жилые комплексы, рядом с которыми работают детские сады, школы, поликлиники – новые или с достаточным количеством свободных мест. Также они оценивают близость продуктовых магазинов, аптек, спортивных и досуговых центров, кафе, пекарен.

Огромным плюсом будет шаговая доступность станции метро – в среднем от 5 до 20 минут. Альтернативный вариант – электрички или автобусы.

• Экологическая обстановка

Для жителей Санкт-Петербурга существенную роль играют:

- степень озеленения – скверы, парки, другие прогулочные зоны;

- удаленность от дорог;

- близость водоемов;

- скорость ветра, например, в районах, граничащих с Финским заливом он дует сильнее, но лучше очищает воздух;

- отсутствие промышленных зон, особенно действующих;

- чистота воды, почвы;

- отсутствие неприятных запахов.

По данным 2024 года, самыми чистыми и благоприятными с точки зрения проживания считаются Калининский, Приморский, Выборгский, Московский и Курортный районы. Поэтому жилье будет наиболее ликвидным с точки зрения экологии.

• Технология и качество строительства дома

Дома, возведенные по монолитной и кирпично-монолитной технологии, выигрывают у панельных построек. Они считаются более долговечными и энергоффективными. Кроме того, при соблюдении всех строительных стандартов застройщик сможет обеспечить качественную звуко- и теплоизоляцию, что тоже очень сильно влияет на спрос.

• Класс жилья

Эконом-жилье стоит в несколько раз дешевле премиального, но продается оно хуже. К тому же количество объектов высокого класса всегда ограничено, поэтому их быстрее разбирают.

• Репутация застройщика

Убедиться в надежности строительной компании помогут следующие критерии:

- длительность ее работы;

- количество завершенных объектов + сроки их сдачи;

- соответствие проектов заявленным рендерам;

- конкурентоспособность

- финансовая устойчивость;

- реальные отзывы клиентов о качестве строительства, отделке квартир;

- рейтинги застройщиков, составленные экспертами, например, ЕРЗ.

Если деловая репутация организации не связана с судебными процессами и претензиями покупателей, то ее объекты не теряют в цене.

• Наполнение жилого комплекса

Выделить новостройку на фоне остальных помогает грамотная внутренняя инфраструктура. В нее входят:

- колясочные;

- кладовые;

- лапомойки;

- паркинги;

- коммерция на первых этажах (кафе, офисы, коворкинги и т. д.);

- игровые и спортивные площадки;

- зоны отдыха;

- открытые террасы;

- места для выгула и дрессировки животных;

- велосипедные и пешеходные дорожки;

- арт-объекты;

- амфитеатры;

- сады, аллеи;

- социальные учреждения внутри ЖК.

Чем больше объектов – тем выше ликвидность.

• Этажность

«Только не первый и не последний» – такую фразу чаще всего слышат риелторы, когда речь заходит об этажности квартиры. Многие предпочитают золотую середину, например, с третьего по седьмой. Все потому что такие варианты:

- находятся вдали от технических и коммерческих помещений;

- могут похвастаться большим количеством света и неплохими видами из окна;

- удобны с точки зрения доступа жильцов – на средние этажи можно подняться пешком, если лифт сломается;

- отсутствием проблем с напором воды;

- низкой вероятностью вторжения или взлома.

• Площадь квартиры

По статистике, малогабаритные квартиры покупают чаще. Ведь студии и однушки стоят намного меньше, а также подходят для постоянного проживания или сдачи в аренду. К тому же такой вариант может подойти любой категории покупателей – одинокому человеку или небольшой семье.

• Планировка

Устаревшие варианты с маленькой кухней, незадействованной полезной площадью и низкими потолками уже давно никого не интересуют. В цене находятся квартиры европейского формата: с мастер-спальнями, кухнями-гостиными, гардеробными, несколькими санузлами, многофункциональными системами хранения, просторными балконами.

• Отделка

Самыми ликвидными считаются квартиры с предчистовой отделкой. Во-первых, застройщик избавляет вас от самых грязных работ. А, во-вторых, финишный ремонт вы можете сделать, исходя из своих предпочтений, а также имеющегося бюджета.

Сложности в перепродаже

У продавца могут возникнуть трудности в перепродаже, если квартира:

• находится в старом доме – с непривлекательным фасадом, обветшавшими коммуникациями, несвежим ремонтом;
• расположена в районе с необжитой инфраструктурой – например, в чистом поле;
• с неудачной или незаконной перепланировкой;
• находится рядом с промзоной или свалкой;
• расположена в шумном районе, например, рядом с железной дорогой, крупной автомагистралью или популярным общественным местом;
• является крупногабаритной;
• находится на первом, на втором или на последнем этаже;
• не имеет балкона;
• является угловой или торцевой (это может привести к появлению плесени из-за повышенной влажности).

Найти выход из положения можно с помощью перечисленных рекомендаций:

1) Привести жилье в порядок

Нужно улучшить внешний вид квартиры: сделать генеральную уборку, избавиться от хлама, проверить исправность инженерных коммуникаций. При необходимости можно сделать базовый косметический ремонт. Но тратить на него слишком много средств нецелесообразно, так как новые владельцы все равно захотят изменить все по себя.

2) Найти преимущества в недостатках

Этому точно стоит поучиться у опытных риелторов. Ведь любой минус для кого-то может превратиться в плюс, если правильно позиционировать информацию.

- Рядом находится железная дорога? Будет проще добираться в любую точку без пробок.

- Дом граничит со старым кладбищем? Чем вам не тихая зеленая зона?

- Квартира угловая? Зато нет соседей и сильной жары летом.

- Первый этаж? Отлично подходит пенсионерам, которым тяжело спускаться по лестнице.

Как видите, перечисленные нами примеры доказывают, что половина успеха зависит от грамотной подачи.

3) Быть внимательнее к деталям

К каждому просмотру квартиры нужно готовиться заранее:

- Изучить портрет потенциального покупателя, подумать, какие критерии недвижимости являются для него ключевыми.

- Составить ответы на вопросы об инфраструктуре, транспортной доступности, соседях и пр.

- Приехать на встречу пораньше.

- Проявить доброжелательность и заинтересованность.

4) Заняться продвижением или обратиться в риелторское агентство

Если есть время и желание, то можно взять рекламу квартиры на себя. Сделать качественные фотографии и видео, выложить объявления на популярных площадках, поднять охваты. Альтернативный вариант – обратиться к риелторам, которые сделают все за вас.

5) Создать видимость конкуренции

Здесь речь идет об эффективной популярности, когда продавец устанавливает небольшой шаг между просмотрами, показывая конкуренцию между покупателями.

6) Установить рыночную цену

Для этого лучше обратиться к оценщикам, которые постоянно отслеживают ситуацию на рынке недвижимости и смогут назначить реальную цену.

7) Сделать скидку

Если никакие из описанных советов не помогают, объявление месяцами висит на сайтах и просмотры не растут, то можно сделать скидку. Но не спешите слишком сильно занижать стоимость, чтобы снова не отпугнуть покупателей.

Вывод: Перед покупкой квартиры в жилых комплексах Санкт-Петербурга нужно проверять ее ликвидность. Она зависит от локации, степени озеленения, комфортного наполнения, плотности застройки, квартирографии, площади, планировки и наличия альтернативных способов покупки. Эти факторы помогут ответить на вопрос: удастся ли легко продать недвижимость в будущем или нет.