Как сдать квартиру удаленно?

Аренда жилья – это один из самых популярных источников постоянного дохода для многих россиян. Осуществить такую сделку не составляет особого труда, если собственник постоянно находится в городе. Но что делать тем, кто часто уезжает в командировки или любит путешествовать по миру? Решение есть – сдавать свою квартиру удаленно. И, если вы еще не знаете, как это сделать, то скорее читайте нашу подробную инструкцию.

Мы расскажем все об удаленном формате сдачи недвижимости и постараемся доказать вам то, что правильное оформление такой процедуры не несет совершенно никаких рисков.

Удаленная сдача квартиры через посредника

Не можете сдать жилье сами? Тогда найдите себе помощника или, говоря более официальным языком, посредника.

Справка: Посредник – это доверенное лицо, которое на основании доверенности представляет интересы владельца квартиры.

- Кого можно выбрать в качестве посредника?

Вы можете удаленно сдавать квартиру через родственника, друга и даже юриста. Еще один способ – это заключение договора с риэлтерской фирмой.

То есть, главное, найти порядочного человека или агентство и при этом не наткнуться на мошенников. Поэтому, если в качестве помощника вы выбираете знакомого человека, то останавливайтесь на том, кому полностью можете доверять. Если хотите сотрудничать с компанией – всегда изучайте реальные отзывы клиентов.

- Какими правами обычно наделяется посредник при подписании договора?

На основании договора доверенное лицо может:

• искать новых арендаторов и передавать им ключи;
• оформлять и подписывать договор аренды от имени собственника;
• контролировать состояние имущества, которое есть в квартире;
• получать арендную плату;
• платить за жилищно-коммунальные услуги;
• общаться с управляющей компанией (например, если случилась авария или в доме отсутствует водоснабжение) и т. д.

Все эти моменты вы должны подробно обсудить с посредником и убедиться в том, что они будут прописаны в доверенности. Чем точнее – тем безопаснее для вас.

- Нужно ли оформлять какие-то другие документы, кроме доверенности?

Большая часть экспертов по вопросам недвижимости сходится во мнении, что одной доверенности для удаленной сдачи квартиры явно недостаточно. Поэтому они рекомендуют дополнительно оформлять договор доверительного управления, чтобы избежать спорных ситуаций и четко обозначить обязанности каждой из сторон сделки.

Договор доверительного управления

Соглашение, составленное между собственником и частным лицом/риэлтерской компанией, которые будут следить за сдачей квартиры, называется договором управления. Чаще всего его оформляют люди, которые живут в другом городе или другой стране. Плюс к этому услуга достаточно популярна для тех, кто сдает несколько квартир одновременно или делает это в первый раз.

В отличие от стандартной доверенности, в этом документе можно прописать все что угодно – начиная с особенностей ремонтных работ, заканчивая необходимостью вызова клининговой компании. Главное, чтобы текст договора соответствовал действующему законодательству (глава 53 ГК РФ), а также был официально зарегистрирован в Росреестре.

Перечислим самые важные особенности соглашения, опираясь на статьи Гражданского кодекса:

1) Учредитель управления (собственник) передает другой стороне недвижимость на определенный срок, в течение которого доверительный управляющий (ДУ) должен действовать только в интересах владельца.

2) Роль ДУ могут выполнять: физические лица, индивидуальные предприниматели (ИП) или коммерческие организации.

3) В договоре, который заключается в письменной форме, должна быть указана следующая информация:

- паспортные данные владельца, который намерен сдавать квартиру удаленно;

- размер и форма вознаграждения управляющему (для этого требуется создать отдельный банковский счет);

- состав передаваемого имущества, адрес дома и основание прав собственника;

- срок действия сделки – не более 5 лет (может быть меньше).

4) Если одна из сторон заранее не написала заявление о прекращении сделки, то договор продлевается на тот же самый срок.

5) Распорядитель не имеет право дарить, менять, продавать или использовать переданную ему недвижимость в качестве залога.

6) Несоблюдение формы соглашения или требования по регистрации передачи имущества автоматически делают договор об удаленной сдаче квартиры недействительным.

7) При банкротстве собственника доверительное управление прекращается, и недвижимость включается в конкурсную массу.

8) ДУ несет ответственность за все причиненные убытки, которые произошли по его вине.

9) Договор прекращает действовать в случае смерти собственника или ДУ, а также в случае отказа одной из сторон продолжать сотрудничество. Однако о своем намерении расторгнуть сделку нужно уведомить другую сторону заранее – за 3 месяца.

Обозначим еще несколько моментов:

- Кому лучше всего доверить оформление документов?

Лучше доверить разработку и проверку договора юристу. Это даст вам возможность получить полную уверенность в защите личных интересов.

После этого вам нужно будет обратиться к нотариусу, который должен заверить документ и еще раз обозначить каждой из сторон ее права и обязанности.

- Почему договор нужно регистрировать в Росреестре?

Незарегистрированный договор считается недействительным, поэтому, перед тем как удаленно сдавать квартиру посуточно или на длительный срок, вы должны зарегистрировать передачу имущества в доверительное управление. Для этого вам понадобятся: паспорт, само соглашение, оформленный акт приема-передачи, квитанция об оплате госпошлины и нотариально заверенное согласие супруга, если вы женаты или замужем. Этот пакет документов вы можете подать через МФЦ или через Росреестр.

Вывод: Чтобы заключить договор доверительного управления, надо:

1. Найти добросовестного посредника.
2. Обсудить все детали услуг, которые вы хотите включить в договор.
3. Договориться о сумме вознаграждения и открыть для этого отдельный банковский счет.
4. Собрать пакет документов.
5. Составить доверенность и акт передачи объекта.
6. Заказать оформление договора у юриста.
7. Заверить документы у нотариуса.
8. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Оплата налогов

У многих из вас при чтении нашей статьи возникнет вопрос: как я буду платить налоги при оформлении удаленной сдачи квартиры? Давайте разбираться.

Очевидно, что местоположение владельца имущества никак не влияет на его обязанность выплачивать налоги. Но попробовать платить меньше все-таки можно. Для этого вы имеете право:

1) Оформить статус ИП и выплачивать налоги по 6%-ной ставке с оборота или с 15% по системе «доход минус расходы». Причем во втором случае разрешается добавить в траты коммунальные платежи, а также деньги, выделенные на текущий или капитальный ремонт жилья.

На заметку: Обычно средства, связанные с предпринимательским бизнесом, поступают на отдельный расчетный счет, а налоговая обращает внимание только на совокупный доход.

2) Зарегистрироваться самозанятым и указывать доход, который вы получаете от сдачи квартиры в аренду.

Этот способ считается самым выгодным, потому что в случае сдачи жилья физическим лицам вы будете платить налог по 4%-ной ставке, а при сдаче юридическим лицам – по 6%-ной.

Обратите внимание, что, если вы уедете за границу более чем на 183 дня и будете сдавать квартиру удаленно, то автоматически потеряете статус налогового резидента РФ. Поэтому вам придется платить повышенный налог в размере 30%. Но, если иметь статус самозанятого, то это правило не будет на вас распространяться. Все потому, что такой категории лиц главное просто иметь гражданство – российское или стран ЕАЭС.

На заметку: Если вы не оформите статус ИП или самозанятого, то будете оплачивать налог в виде НДФЛ по стандартной 13%-ной ставке, которая высчитывается с ежемесячной арендной платы.

Удалённый контроль за состоянием квартиры

Многие арендодатели часто переживают о том, что на время их отсутствия с квартирой может что-нибудь случиться. И это вполне логично. Ведь никто не захочет тратить собственные средства на непредвиденный ремонт или на покупку новой мебели или техники. Поэтому еще на начальном этапе необходимо продумать возможности удаленного контроля за недвижимостью.

Учтите, что к этому вопросу нужно подойти достаточно деликатно, чтобы не спугнуть новых арендаторов. Например, устанавливать в квартире скрытые камеры и следить за частной жизнью своих жильцов вы не имеете права. Иначе блюстители закона привлекут вас за это к уголовной ответственности. Также мало кому понравятся слишком частые проверки, поэтому их можно устраивать не чаще одного раза в месяц и т. д.

Мы советуем вам воспользоваться более безопасными и легитимными способами контроля за квартирой при удаленной сдаче:

1) Лично провести собеседование с новыми жильцами или предложить им пообщаться в дистанционном формате – по видеосвязи.

Это позволит вам поближе познакомиться друг с другом и обсудить детали.

2) Заключить договор доверительного управления, где будут прописаны обязанности ваших будущих клиентов.

3) Договориться о получении страховой суммы, за счет которой вы сможете покрыть возможные убытки.

Помните, что страховой депозит – это личная подушка безопасности, которая защитит вас от неприятных ситуаций. Например, порчи имущества, долгов за аренду или оплату ЖКХ и т. д. Поэтому потом эти деньги вы сможете потратить на ремонт. А, если квартиранты окажутся добросовестными, то получат эту сумму назад после выселения.

4) Установить камеру наблюдения на входе в квартиру, чтобы быть уверенным в том, что вы будете удаленно сдавать квартиру конкретным лицам.

Если поставить камеру прямо над дверью возможности нет, то вы можете проверять наружное видеонаблюдение дома.

5) Попросить жильцов периодически присылать вам фото- или видеоотчёты из квартиры, с помощью которых вы бы могли наглядно контролировать сохранность имущества.

6) Если коммунальные услуги оплачиваете не вы, а арендосъемщик, то вы имеете право запрашивать у него расчетные квитанции – раз в месяц или по итогам года.

7) Оформить акт сдачи-приемки.

Этот документ подтверждает факт того, что вы должны получить квартиру в таком виде, в котором передали ее нанимателю. Например, если арендатор повредит какой-то предмет из описи, то обязан будет возместить убытки за свой счет.

1) Поддерживать связь с соседями, которые могли бы сигнализировать вам о проблемах с новыми жильцами.

Например, они могут сообщить вам о резкой смене квартирантов или, к примеру, о постоянном шуме.

2) Застраховать квартиру на случай чрезвычайных ситуаций.

Сумма такой услуги в России составляет примерно 3% от годовой арендной платы.

3) Установить на входную дверь дополнительный магнитный замок.

Им можно управлять удаленно – по телефону. К примеру, если жильцы перестали выходить на связь или уже многократно задержали арендную плату, то вы можете закрыть квартиру, пока их не будет дома. Тогда они точно забьют тревогу и перезвонят вам.

Как самостоятельно сдавать квартиру удаленно?

Если никому, кроме себя, вы не доверяете, то удаленную сдачу квартиры можно взять под свой контроль. Но учтите, что для этого вам придется самому искать новых жильцов, проводить с ними собеседования, а также лично присутствовать на всех этапах сделки, начиная с оформления основного пакета документов, заканчивая передачей ключей.

Стандартный алгоритм действий выглядит следующим образом:

1) Оформить статус самозанятого, чтобы платить налог по сниженной ставке.

Обратите внимание, что ваш доход при этом не должен превышать 2,4 млн руб. в год.

2) Изучить цены на рынке недвижимости, чтобы узнать среднюю стоимость арендованных квартир.

3) Разместить объявления на популярных порталах.

4) Провести собеседования с арендаторами и честно рассказать им об особенностях квартиры.

5) Забрать все свои вещи и навести порядок перед тем, как сдавать квартиру удаленно.

6) Составить договор, доверенность и акт приемки-сдачи.

7) Принять страховой депозит.

8) Включить коммунальные платежи в арендную плату.

А теперь подумайте, сможете ли вы самостоятельно управлять всеми остальными процессами на расстоянии? Следить за своевременной оплатой, решать проблемы с соседями, порчей имущества и т. д. Очевидно, что без посредников это будет довольно сложно. Поэтому мы рекомендуем все-таки найти доверенное лицо и поручить ему хотя бы минимальное количество обязанностей, чтобы за время вашего отсутствия с недвижимостью ничего не случилось.

Совет: Вы можете оформить все документы лично, а посреднику поручить только присматривать за квартирой и при необходимости сообщать вам о возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Удаленная сдача квартиры через сервисы аренды

Найти новых жильцов вы можете не только через команду риелторов, но и за счет регистрации на удобных сервисах аренды. Там вы сможете:

• быстро находить и проверять новых арендаторов;
• включать комиссию и страховые взносы в ежемесячную арендную плату;
• заключать договор и оформлять страховку квартиры на сумму до 1,7 млн руб.;
• контролировать оплату коммунальных платежей.

Сдать квартиру посуточно или на длительный срок удаленно вам помогут несколько популярных в России приложений:

1. «Авито» – самое большое количество посетителей.
2. «Domofond» – бесплатное размещение и аналитические сводки.
3. «Яндекс Аренда» – бесплатные услуги агента, страховка и полная ответственность специалистов за аренду.
4. «ДомКлик» – удобное оформление.
5. «Суточно» – одно из лучших приложений для посуточной аренды.
6. «Move.ru» – личный кабинет с подробной статистикой и бесплатные объявления.
7. «ЦИАН» – большая база недвижимости и удобные настройки.

Например, через приложение «Яндекс Аренда» вы можете подать заявку на удаленную сдачу квартиры и управлять всеми процессами в любой точке мира. Сервис сам готовит фото и 3D-тур, а также ищет жильцов, а вы лично отбираете нужную кандидатуру и оформляете все документы.

Как лучше сдать удалённо квартиру?

Подведем итоги:

1. Если вы не хотите работать через посредников и привыкли все держать под контролем, то сдавайте квартиру самостоятельно. Только учтите, что этот вариант считается самым хлопотным и затратным, особенно для новичков. Будьте готовы потратить время на разработку грамотного объявления, поиск жильцов и оформление документации. И помните, что на время вашего отсутствия, вся ответственность за недвижимость будет лежать только на ваших плечах.
2. Если вы не готовы долго возиться с документами и хотите получить быстрый результат, то ваш вариант – это обращение в риэлтерскую компанию. Во-первых, вы будете выплачивать агентству определенный процент от сделки, что увеличит их заинтересованность в получении прибыли. Во-вторых, компания будет намного эффективнее решать любые юридические и технические вопросы, а вам останется только получать фиксированный доход.
3. Если вы не хотите платить риелторам, но все равно нуждаетесь в помощи профессионалов, то воспользуйтесь современными сервисами аренды. Тогда вам нужно будет только утвердить предложенных квартирантов и предоставить специалистам необходимые документы.

Надеемся, что наши рекомендации помогут вам удаленно сдать квартиру посуточно или на длительный срок и провести успешную сделку. Главное, тщательно проверять репутацию выбранных вами посредников и внимательно составлять документацию.

Желаем вам успехов!