Как продать жилье в кризис?

Кризис, начавшийся в нашей стране в 2014 году и связанный не только с экономическими, но и с политическими проблемами, повлек за собой снижение покупательской способности населения, кризис банковской сферы, повышение процентов по кредитам и тотальную экономию со стороны граждан. И, как еще одно следствие, - значительное превышение предложения вторичного жилья перед спросом на него.

В среднем даже ликвидные квартиры сегодня продаются на 15 % дешевле, чем в докризисное время, не говоря уже о ситуациях, когда необходимо продать жилье в ипотеке или недвижимость с любым другим обременением. Однако, так или иначе, существуют ситуации, в которых продажа недвижимости во время экономического спада целесообразна. Например, ее реализация с целью покупки квартиры большей площади: благодаря кризису на рынке можно найти максимально выгодные предложения и улучшить жилищные условия с минимальными затратами. В этом случае главная задача – максимально выгодно продать собственную квартиру.

Как быстро продать вторичное жилье в условиях кризиса: несколько основных советов

• Выбор правильного времени. Рост спроса на жилье, как правило, наблюдается осенью, приблизительно с конца августа и по ноябрь. Это связано с завершением сезона отпусков, а также с началом учебного года и тем, что многие родители покупают жилье для детей-студентов, поступивших в ВУЗы в других городах.
• Грамотная оценка стоимости. Если Вас интересует, как быстро продать вторичное жилье, самый оптимальный выход – анализ аналогичных предложений на рынке и занижение цены. Если сроки и итоговая сумма имеют равнозначное значение, можно попытаться найти своего покупателя, сделав акцент на преимуществах квартиры.
• Подготовка всех необходимых документов. В условиях большого количества выгодных предложений покупатель может не захотеть ждать, пока вы соберете все необходимые документы, особенно, если речь идет о социальном жилье или квартире с обременением.
• Презентация квартиры. Необходимо сделать максимально качественные фотографии, которые должны отражать плюсы не только самого жилья, но и располагающейся по близости инфраструктуры. Если в квартире есть откровенные недостатки, может понадобиться небольшой косметический ремонт, замена сантехники. Кроме того, перед показом стоит избавиться от старой мебели и вещей, захламляющих пространство, а также неприятных запахов, вкрутить яркие лампочки с теплым светом.

Как продать жилье в ипотеке?

Продажа квартиры, купленной с помощью еще непогашенной ипотеки, - один из частных случаев, несколько усложняющих ситуацию. Чтобы понять, как продать жилье в ипотеке, необходимо знать, что собственник не имеет абсолютных прав на такое имущество. Поэтому для проведения сделки ему потребуется согласие банка, а в некоторых случаях – и его прямое участие.

Продать жилье в ипотеке можно, воспользовавшись одним из следующих алгоритмов:

• Без фактического участия банка. Собственник узнает условия досрочного погашения займа и сумму, необходимую для этого, часто включающую в себя не только основной долг, но и штраф. Эта сумма передается покупателем и затем вычитается из общей стоимости квартиры, собственник снимает все имеющиеся обременения и завершает сделку с обычной ликвидной квартирой.
• С участием банка. В этом случае сумма, оставшаяся к выплате по ипотеке, которую также оплачивает покупатель в счет общей стоимости недвижимости, закладывается в депозитную ячейку банка, выдававшего кредит. Обременение на квартиру может снимать как бывший собственник, так и сотрудники банка. Этот способ является наиболее популярным, так как связан с минимальными рисками. 
• Переоформление кредита. В данной ситуации, также требующей обязательного обращения в банк, покупатель фактически становится новым заемщиком, перенимая на себя все права и обязанности прежнего.

Как продать жилье купленное на материнский капитал?

Вопрос о том, как продать жилье, купленное на материнский капитал, волнует многие семьи. Однако сам факт его использования не является обременением. Другое дело, что при привлечении материнского капитала покупаемая недвижимость должна быть оформлена в долях и являться собственностью всех членов семьи, в том числе ребенка, рождение которого и стало причиной выплаты субсидии. Соответственно жилье, купленное на материнский капитал, часто имеет несколько иное обременение, связанное с тем, что одним из его собственников является несовершеннолетний ребенок.

В этом случае все сделки с недвижимостью контролируются органами опеки, которые должны удостовериться в том, что их осуществление не нарушит права несовершеннолетних членов семьи. Такой контроль подразумевает предоставление дополнительных документов в органы опеки по месту проживания и получение соответствующего разрешения, без которого сделка не может быть оформлена в регистрационных органах и, соответственно, не будет считаться состоявшейся.

Если же к моменту продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, всем детям в семьи исполнится 18 лет, такая недвижимость не будет иметь никаких обременений.

Как продать жилье, если собственник ребенок?

Основной момент, который должны понять те, кто интересуется, как продать жилье, если собственник ребенок, тот факт, что для совершения сделки понадобится обязательное разрешение органов опеки. Кроме того, продажа квартиры в этом случае может вестись исключительно с одновременным приобретением новой жилой площади.

Для его получения необходимо обратиться в соответствующий орган и предоставить не только паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, не имеющих паспорта, но и свидетельство о браке или о разводе, документы на продаваемое жилье, а также письменное согласие на реализацию имущества детей, достигших возраста 14 лет. 

В большинстве случаев органами опеки также запрашивается предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, который позволяет понять, что совершаемая сделка не ущемит права ребенка, например, не уменьшит количество квадратных метров, находящихся в его собственности. Кроме того те, кто интересуется, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, должны учитывать, что органы опеки могут отказать в выдаче разрешения, если количество прописываемых лиц в новой квартире увеличивается или же она приобретается в ипотеку или с предоставлением рассрочки.

Как продать социальное жилье, не нарушив закон?

Вопрос о том, как продать социальное жилье, фактически связан с реализацией недвижимости, предоставляемой по договору социального найма, и подразумевает его переоформление на человека, согласившегося купить такую квартиру. Конечно же, шансов найти такого покупателя, особенно в условиях кризиса, очень мало. Именно поэтому более популярным вариантом продажи социальной квартиры является ее предварительная приватизация, по завершению которой у проживающих в ней лиц появляется право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Для ее оформления необходимо обратиться в Департамент Жилищной политики и Жилого фонда и предоставить:

• Информацию обо всех прописанных лицах (выписку или копию домовой книги)
• Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи
• Справку о том, что с 1991 г. Вы ни разу не участвовали в приватизации (если начиная с этого года, Вы меняли место прописки)
• Договор социального найма и все имеющиеся документы на недвижимость
• Чеки на оплату коммунальных услуг или же справки из соответствующих служб, подтверждающие отсутствие задолженности.

В целом при наличии любого обременения и знании законов, а также готовности собрать и представить все необходимые документы и посетить все соответствующие государственные органы, любая квартира может быть продана даже в условиях кризиса с минимальными денежными потерями.