Как оформить договор ренты на квартиру

Все мы знаем, что купить жилье можно с помощью кредита, ипотеки, вступления в жилищно-строительный кооператив и т. д. Каждый выбирает для себя наиболее выгодный способ оформления сделки, если имеющейся на руках суммы недостаточно для моментальной покупки.

Мы расскажем вам еще об одном методе, который поможет человеку получить квартиру за счет заключения договора ренты.

Что он из себя представляет, на какие виды делится и какие можно выделить преимущества/недостатки подобных операций? Давайте разбираться.

Виды ренты

Прежде чем перейти к подробному описанию разновидностей мы объясним смысл этого понятия. Итак, рента – это сделка между владельцем недвижимости и вторым лицом, которому за регулярную плату и/или содержание, передается в собственность жилье.

Главное условие между сторонами – это официальное оформление договора, который заверяет нотариус. В нем будут прописаны все права и обязанности участников сделки, чтобы избежать нарушения соглашения, а также передачи дела в судебные органы.

Вернемся к видам договора ренты. Для того чтобы вам было проще понять разницу между ними мы будем рассматривать каждый тип на примере конкретной ситуации.

Постоянная

Или другими словами бессрочная. Например, Александр Петров решил передать свою квартиру племяннице – Анне. Они записались на прием к нотариусу, заключили сделку, согласно которой Анна будет ежемесячно платить Александру 30 000 рублей. Как только у нее появится достаточная сумма, она выкупит квартиру у дяди и станет ее полноправной хозяйкой.

Особенности постоянной ренты:

• Срок договора не ограничен сроком жизни получателя, а обязательства плательщика могут перейти по наследству его родственникам.
• Право получать ренту также передается по наследству.
• Ежемесячные выплаты можно заменить услугами, работой, вещами.
• В договор можно включить право на выкуп ренты.
• Роль получателя выполняет любой человек или организация.

Примечание: Полностью наложить запрет на выкуп нельзя, но ограничить условия можно. Например, запретить выкупать квартиру до смерти получателя, или завершить сделку в ближайшие 10 лет. Сумму выкупа также прописывают в договоре.

Вывод: Постоянная рента предусматривает окончание сделки, если плательщик выкупит жилье за полную стоимость. До этого момента объект недвижимости будет находиться под обременением получателя, который может выставить свои условия по правилам выкупа.

Пожизненная

Екатерина Геннадьевна в возрасте 65 лет решила заключить соглашение со своей соседкой по лестничной площадке – студенткой Марией. Девушка согласилась ухаживать за пенсионеркой в обмен на квартиру, и каждый месяц платила ей определенную сумму. При этом Мария перестала снимать квартиру, в которой жила до этого, а сразу переехала к Екатерине Геннадьевне. То есть, простым языком она взяла жилье в рассрочку. Через 10 лет после тяжелой болезни пенсионерки не стало. Полноправной хозяйкой квартиры стала Маша.

Особенности договора пожизненной ренты:

• Срок договора не наследуется, а действителен до момента смерти получателя.
• Передать по наследству права/обязанности может только новый собственник имущества, а получатель не может.
• Оплата производится исключительно деньгами – плательщик полностью обеспечивает получателю материальную поддержку.
• Ренту нельзя передавать по уступке третьим лицам.
• В случае повреждения или уничтожения недвижимости, например, случился пожар, дом затопило, плательщик все равно обязан выплачивать деньги.

Вывод: Плательщик становится официальным собственником квартиры после смерти ее бывшего владельца. До этого момента он может там жить, но не имеет право ей распоряжаться – продать, подарить и т. д.

Пожизненная с иждивением

Павел Петрович перестал ходить после производственной травмы. Тогда он решил предложить своему коллеге – Михаилу, заключить с ним пожизненную ренту с иждивением. Михаил переехал к Павлу Петровичу, начал ухаживать за ним: покупал лекарства, продукты, вызывал врача на дом, платил за коммунальные услуги, делал уборку. Все эти расходы он взял на себя, поэтому обязанность содержать коллегу-инвалида сохранится до его смерти, а квартира отойдет Михаилу.

Особенности пожизненной ренты с иждивением:

• Иждивение предполагает совместное проживание с получателем и уход за ним либо предусматривает найм квалифицированного работника, например, сиделки с медицинским образованием.
• Получатель сохраняет право пользоваться своей квартирой пожизненно. Он может быть пенсионером, инвалидом 1 или 2 степени.
• Плательщик не только выплачивает определенную сумму за недвижимость, он полностью содержит собственника за свой счет.
• Ренту с иждивением можно выкупить, если такой пункт содержится в договоре.
• Участников сделки может быть несколько.

Вывод: Плательщик полностью компенсирует расходы на содержание хозяина, но не меньше двух прожиточных минимумов. В случае смерти хозяина оплата заканчивается.

Особенности договора ренты

Остановимся на некоторых важных вопросах, которые помогут вам правильно оформить договор ренты на квартиру и разобраться в тонкостях этой процедуры.

1. Кто может быть участником сделки?

Получателями ренты выступают только физические лица, а плательщиками могут быть физические и юридические лица, а также муниципальные или государственные организации.

2. Зачем предварительно проверять дееспособность хозяина квартиры?

Бывает так, что у пенсионерки внезапно объявляются дальние родственники и претендуют на ее жилье. Для того чтобы обезопасить свое положение, подкрепив его реальными доказательствами, у вас должно быть официальное медицинское освидетельствование состояния здоровья пенсионерки, заверенное нотариусом. Оно подтвердит полную вменяемость хозяйки, которая в трезвом уме и светлой памяти отписала вам свое имущество.

Также медицинская справка пригодится вам, если собственник вдруг объявит о том, что его обманули и он не давал согласия на сделку.

3. Почему важно заранее обговорить все условия?

Хозяйку не устраивает то, как вы ухаживаете за ней, плательщику трудно ужиться с пенсионером – проблем может появиться немало. По этой причине условия ренты нужно обсуждать, расписывать четко и понятно для обеих сторон.

4. Нужно ли позаботиться о доказательствах должного ухода и своевременных выплат?

Разумеется, нужно! Например, вы можете:

• снимать на видеокамеру то, как вы ухаживаете за собственником с его согласия;
• просить хозяина предоставлять вам ежемесячный отчет или расписку, которые подтверждают отсутствие у него каких-либо претензий;
• сохранять все чеки, квитанции, другие документы.

5. Что делать, если вас атакуют наследники?

Вы можете обратиться за помощью юристу, который проконсультирует вас после подробного изучения ситуации. Вопрос придется решать в судебном порядке, так как на квартиру могут претендовать несколько человек одновременно.

6. Нужно ли платить налоги?

Когда хозяин жилого объекта предоставляет его второй стороне по договору, то он выступает получателем дохода, облагаемого налогом в размере 13%. При этом владелец может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами.

Если новый хозяин захочет продать жилье, которое ему перешло по ренте, то он обязан оплатить налоговый сбор.

7. Плательщик обязан жить вместе с хозяином квартиры?

Нет, но чаще всего это предусматривают условия договора с иждивением. Кроме того, если владелец квартиры скоропостижно скончается, то к вам может возникнуть большая степень недоверия, например, со стороны родственников. Они могут предоставить свидетельские показания соседей, подтверждающие, что вы не ухаживали за пенсионером или инвалидом.

8. Если мы решили внести изменения в договор, то как это сделать?

Нужно согласовать все моменты с нотариусом, который сделает дополнительный документ и официально его заверит.

9. Я могу продать квартиру с рентой?

Можете, если хозяин даст свое согласие и подпишет трёхсторонний договор купли-продажи с прекращением соглашения путем выкупа.

Теперь рассмотрим минусы и плюсы договора ренты для каждой из сторон.

Плюсы

Преимущества для получателя:

• Все сделки с недвижимости проводятся только с его согласия.
• Гарантия – обременение объекта недвижимости.
• Даже если жилье станет непригодным для проживания, то деньги все равно будут поступать ему по условиям договора.
• Право жить в своей квартире до самой смерти и получать желаемый доход/бесплатное содержание и уход.
• При невыполнении условий второй стороной можно расторгнуть сделку через суд. При этом ему вернется право собственности на жилье, а возвращать деньги не придется.

Преимущества для плательщика:

• Право жить в квартире, которую он практически берет в беспроцентную рассрочку. Чаще всего выходит намного дешевле, чем аренда.
• Гарантии получения жилья – в случае отказа хозяина от сделки все вопросы можно оспорить и решить в суде.
• С учетом стоимости недвижимости он получит квартиру с меньшими затратами. Например, если хозяин проживет меньше 5 лет, то он купит квартиру значительно дешевле рыночной стоимости.
• Право собственности на квартиру появляются сразу после оформления ренты.
• C согласия владельца он может продать жилье, подарить или кому-то завещать.

Минусы

Недостатки для получателя:

• Есть риск того, что вторая сторона будет недобросовестно выполнять условия договора или откажется от них совсем. Тогда придется обращаться в суд.
• Можно стать жертвой мошенников, которые будут делать все, чтобы поскорее избавиться от хозяина квартиры.
• Ограничение прав на жилье.
• Необходимость платить налоги.

Недостатки для плательщика:

• Стать полноправным хозяином жилья получится не сразу. Иногда процесс затягивается на много лет, а выплачивать ренту приходится и его родственникам.
• Нельзя сразу выкупить или продать квартиру.
• Если в доме случится пожар, его затопят соседи и т. д., то оплачивать ремонт будет он.
• Он не знает точную сумму, которую должен отдать владельцу квартиры.
• На него ложится большое количество материальных затрат: услуги нотариуса, регистрация контракта, справки, ежемесячные дотации, уход и прочее.
• Собственник может признать оказание его услуг некачественными и аннулировать действие договора ренты на квартиру.
• При оплате расходов по уходу льготы пенсионера или инвалида на него не распространяются.
• Если наследники владельца смогут доказать свое право на этот объект недвижимости, то он потеряет время, деньги и квартиру.

Как правильно оформить договор ренты

Каждый документ требует особого подхода и соблюдения определенных правил. Любая ошибка или неточность обернутся плачевным исходом для обеих сторон соглашения.

Внимательно отнеситесь к выбору юридической поддержки – найдите опытного нотариуса, который уже помог достаточному количеству людей. 

После этого соберите необходимый пакет документов:

• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности;
• единый жилищный документ;
• заявление о госрегистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанция об уплате госпошлины;
• копия финансово-лицевого счета на жилье;
• паспорта;
• согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке;
• технический план и экспликация квартиры из БТИ.

Только потом переходите к оформлению договора.

1. В документе должен быть четко указан размер и график ежемесячных выплат, условия их индексации, а для постоянной ренты – цена выкупа.
2. Документ обязательно должен содержать полную характеристику жилья, права и обязанности сторон, сроки выплат и условия для расторжения договора ренты.
3. Для ренты с пожизненным иждивением прописывается перечень необходимых услуг, которые помогут создать комфортные условия для проживания пенсионера или инвалида. Например, нужно ли покупать лекарства, как и когда делать уборку, каким образом ухаживать за больным и пр.
4. В договоре следует указать, что считать существенным нарушением условий.
5. Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
6. Стороны добровольно определяют размер содержания с учетом того, что его нижняя граница по статье 602 ГК РФ не может быть меньше двух размеров прожиточного минимума.
7. Сделка регистрируется в течение 10 дней. Права собственности на имущество нотариус должен внести в Росреестр.
8. Если квартира переходит плательщику на условиях ежемесячных выплат, то действуют правила купли-продажи, если договор с иждивением – правила дарения.

Как расторгнуть

Разорвать отношения и прекратить действие договора можно по соглашению сторон или одной стороны.

В первом случае хозяин и плательщик должны снова обратиться к нотариусу и составить документ с условиями расторжения договора.

Во втором случае любая сторона может отказаться от участия в сделке и исполнения обязательств, если это право прописано в документе. Если же причиной отказа от сделки является несоблюдение условий соглашения, то нужно обращаться в суд.

Только плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор ренты, если имущество испорчено или уничтожено. Разорвать соглашение на пожизненное содержание/с иждивением можно только в связи со смертью получателя. Следовательно, остановить выплаты без весомых причин или выкупить квартиру не удастся.

Итак, какие основания являются достаточными для расторжения договора?

• Плательщик нарушил обязательства или объявлен банкротом.
• Договор заключен по принуждению получателя или он находился в невменяемом состоянии.
• Условия договора сформулированы неверно или нечетко.
• Рента не выплачивается больше 1 года.

Помните главное: прежде чем заключать такой вариант сделки – подумайте и оцените все риски. Возможно, игра не стоит свеч и вам лучше выбрать другой способ получения недвижимости.