Поиск по параметрам
комнатные
или

    Статьи /

    Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

    12 сентября 2017

    Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

    • При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
    • Переезд возможен сразу после оформления сделки;
    • Можно заранее оценить соседей;
    • Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

    Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 



    Порядок действий



    Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

    Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

    1.  Выбор подходящего банка;
    2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
    3. Подача заявки на ипотечный кредит;
    4. Поиск квартиры;
    5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
    6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
    7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

    Рассмотрим каждый пункт по отдельности.


    Выбор банка



    • Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
    • Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
    • Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
    • Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

    Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

    После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 


    Первичный набор документов



    Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

    • паспорт;
    • второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
    • заявление-анкета заемщика;
    • документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
    • документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
    • свидетельство о браке или разводе.




    Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

    Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ24, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 


    Все новостройки
    Популярные новостройки:


    Подача заявки



    После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

    В ряде организаций, например, банке «ВТБ24», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

    Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

    Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 


    Поиск квартиры



    Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

    • Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
    • Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
    • Наличие коммуникаций;
    • Отсутствие незаконных планировок;
    • Свобода от ограничений и обременений прав.

    Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 




    Оценка квартиры



    Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 


    Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку



    Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

    Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

    • Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
    • Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
    • Отчет об оценке объекта;
    • Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
    • Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
    • Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

    Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.




    Кредитный договор



    Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

    Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

    На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
    Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 


    Передача денег



    Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

    Передача средств осуществляется:

    • Наличным платежом (редко);
    • С помощью аккредитива;
    • С помощью депозитарной ячейки. 

    После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

    Все новостройки
    Популярные новостройки:

    Отзывы о статье «Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция»: