Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?

Законодательство о собственности стремительно развивается и прошли те времена, когда закон состоял из одних белых пятен. Появились прозрачные механизмы государственной регистрации и ЕГРН, исключающий двойные продажи, которые были популярным способом мошенничества.

Многие из вас помнят реалии 90-х годов, когда совершать сделки с недвижимостью было в прямом смысле рискованно для жизни. «Черные риелторы» понемногу отходят в прошлое, хотя и мелькают в криминальных хрониках. Но мошенничество не всегда связано напрямую с криминалом: существует множество более изощренных способов. 

Разные виды обмана не перестают быть популярными, поскольку недвижимость стоит довольно дорого, а юридическое оформление сделок с ней не всегда прозрачно и понятно обывателям. Согласитесь, далеко не каждый из нас читал хотя бы Гражданский кодекс, не говоря уже о массе других актов. 

Большинство мошенников процветают на рынке «вторички». У новостроек есть свои особенности, они считаются более «чистыми» в юридическом плане. Если же у квартиры уже были собственники, то чрезвычайно важно проверить квартиру при покупке. Вторичный рынок позволяет юлить и скрывать данные о самом объекте либо о его владельцах.

Виды мошенничества

Квартиры с обременением 

На квартиру, как на любой объект недвижимости, могут существовать не только права собственности, но и другие, ограниченные права. Закон стоит на защите их владельцев. Самые распространенные – залог, сервитут, рента с пожизненным содержанием, арест. Все эти права сохраняются даже при изменении собственника имущества. В этом и состоит главная загвоздка.

Недобросовестные продавцы норовят выдать такую квартиру за «чистенькую», поскольку желающих купить ее с обременениями не находится. Всеми правдами и неправдами владелец скрывает эти подробности. Если не проявить бдительность во время покупки, то на вас, как минимум, лягут обязательства перед чужими людьми, а как максимум вы лишитесь нового жилья. 

К примеру, если вы купите квартиру с рентой, то получатель ренты будет иметь пожизненное право проживать в вашем жилище. Аналогичные права будут иметь и те, кто пользуется жильем по завещательному отказу или договору найма. Человек, который был ранее зарегистрирован в квартире и отбывает наказание, может вернуться и потребовать соблюдать свое право на проживание. 

Квартиры с незаявленными собственниками 

Возможна ситуация, когда после оформления сделки станет известно о незаявленных ранее собственниках. Мошенники все обставляют таким образом, что вы уверены в том, кто владелец. А по факту их может быть несколько. В результате вы потратите огромное количество сил и времени, таскаясь по судам и доказывая свою честность.  

При этом, судья вероятнее всего обяжет вернуть квартиру законным владельцам, а уплаченные суммы – вам. Но это в идеальном мире. Получите ли вы свои деньги в полном объеме? Вряд ли. Судебные приставы могут годами требовать возврата средств и так не добиться своего. 

Другие виды мошенничества

1. Сделка, которую легко оспорить

Если договор купли-продажи квартиры заключен с наркозависимым, психически больным или недееспособным человеком, то оспорить его проще простого. Этим и пользуются преступники. Они могут специально споить продавца и получить заключение экспертизы о его невменяемости. Суд, само собой, обяжет вернуть ему жилье. А с переданными деньгами вы может попрощаться: взыскать их будет практически нереально. 

2. Ложная доверенность

Представьте себе, что помещение вам продает не сам собственник, а некто, имеющий на руках доверенность от владельца. За день до регистрации сделки доверенность отзывается. Вы подаете в суд, который обязывает вернуть квартиру и деньги. Тут возникает уже известная проблема: честно уплаченные средства можно возвращать годами. 

3. Забрал аванс и исчез

Еще до заключения основного договора вам предлагают подписать предварительный с условием аванса. Мол, чтобы квартира никуда не ушла, ведь вариант такой выгодный. Понятное дело, что после получения аванса якобы продавец исчезает.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке? 

Уловок и правда достаточно, в чем вы уже убедились, но не стоит паниковать. Узнайте, как проверить квартиру на чистоту при покупке и защитите себя от мошенников.  

Самое простое и доступное – взять выписку из ЕГРН. В реестре содержится вся информация об объектах недвижимости. Заявку на выписку с общедоступными сведениями можно оформить в электронном виде: не нужно стоять в очередях. Стоит она 150 рублей, зато убережет вас от многих проблем. 

Справка содержит площадь объекта, всех правообладателей, даты регистрации прав, виды их прав и ограничения. Это позволит, как минимум, избежать мошенничества с обременением или с незаявленным собственником. 

Какие документы необходимо проверить у продавца?

Будьте внимательны ко всем документам, если не хотите остаться ни с чем. Запомните, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

1. Документ, удостоверяющий личность. Российский паспорт, паспорт иностранного гражданина. Если продает собственник, то его имя должно быть указано в выписке ЕГРН. Обратите внимание на целостность документа, на фотографию, на возможные следы замены страниц.
2. Доверенность, если продает не сам собственник. На ней обязательно должен быть указан срок выдачи и полномочия лица. 
3. Свидетельство о регистрации права собственности. Это главный документ о праве. Внимательно прочтите его, посмотрите основание приобретения права (купил, подарили, унаследовал), сопоставьте с рассказом хозяина.
4. Среди собственников есть несовершеннолетний? В таком случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Аналогичная ситуация при наличии опекуна, который назначен госорганами. 
5. Справка о задолженности за коммунальные услуги. 
6. Выписка из домовой книги. Содержит сведения о зарегистрированных лицах. 
7. Нотариальное согласие супруга на сделку, если лицо состоит в браке. 

Какие этапы оформления покупки квартиры?

1. Подготовка документов. Убедитесь, что все необходимые справки собраны и являются действительными. При заключении предварительного договора с авансом помните, что хозяин может исчезнуть вместе с деньгами.
2. Подготовка текста договора. Внимательно изучите каждый пункт, реквизиты продавца, характеристики жилья, не приуменьшайте стоимость объекта - это будет иметь значение при судебных спорах. 
3. Оплата государственной пошлины.
4. Расчетный этап. Не передавайте деньги до регистрации договора. Лучше поместите их в ячейку банка или воспользуйтесь аккредитивом. Путь продавец получит доступ к средствам после получения вами свидетельства о регистрации права. 
5. Регистрация. Подайте весь перечень документов в Росреестр (например, через МФЦ) и через 7 рабочих дней станьте новым собственником.

Советы: на что важно обратить внимание?

Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:

1. Получите максимум информации из рассказа продавца.

Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.

2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать. 

Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами. 

3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете. 

Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.

4. Не гонитесь за выгодой. 

Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена. 

5. Внимательно осмотрите жилье.

Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.

6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками. 

Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.

7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.

Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.

8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение. 

Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.

Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.