214-ФЗ, новая редакция: станет ли покупка квартиры безопаснее?

1 января 2017 года новая версия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» вступит в силу. За почти двадцать лет существования это уже тринадцатая редакция, содержащая существенные правки. Но, по мнению специалистов, ФЗ №304 о внесении изменений в 214-ФЗ, который был подписан Владимиром Путиным 3 июля 2016 года, существенных подвижек на первичном рынке недвижимости не принесет.

Ключевые нововведения: восемь правок

Первая версия самого обсуждаемого в сфере недвижимости закона появилась в декабре 2004 года. На тот момент основной целью было законодательное решение проблемы обманутых дольщиков. Правки, которые «заработают» в начале года, содержат восемь ключевых пунктов, призванных улучшить ситуацию на рынке. А именно:

1.  Планируется создание государственного реестра застройщиков. В дальнейшем Правительство Российской Федерации выпустит дополнительное постановление, в котором будут прописаны особенности работы нового информационного ресурса. Изначально речь шла о некой системе баллов, по которой будет определяться благонадежность строительной компании. В самом законе о баллах ничего не сказано, поэтому узнать больше можно будет только после публикации постановления.
2. Застройщики должны расширить число данных, которые будут размещаться в составе проектной декларации в сети Интернет. Но, стоит отметить, что степень ответственности за их достоверность затронута в законе слишком поверхностно.
3. Все положения 214-ФЗ с начала года будут касаться и строительства жилых зданий блокированной застройки (из трех и более блоков).
4. Застройщик, который не внес полную плату уставного капитала, теперь не сможет рассчитывать на привлечение финансовых средств со стороны дольщиков. Более того, эта сумма будет зависеть от общей площади объектов, которые планируется построить.
5. Будет введена система эскроу-счетов в банковских учреждениях. Escrow account подразумевает возможность временного хранения средств до момента осуществления целевой выплаты. Согласно нововведениям, застройщик получит деньги в свое распоряжение только после фактической передачи квартиры дольщику. Девелоперам предлагается рассматривать проектное финансирование.
6. Планируется создание компенсационного фонда. Он будет формироваться за счет застройщиков. Будет привлекаться от 1% до 3% от стоимости возведения объекта. Подобный подход позволит получить порядка 30-35 млрд рублей, которые будут храниться в банке под управлением АИЖК. В случае обмана, граждане смогут получить из этой суммы компенсацию. Конкретные методы регулирования выплат пока неизвестны.
7. Изменены требования к рекламным кампаниям, которые будут запускаться для привлечения дольщиков в строительство жилья.
8. Введение новых техтребований по вопросам государственной регистрации ДДУ и договора об уступке прав требования.

Почему есть необходимость в новой редакции

Самая большая проблема обновленной редакции 214-ФЗ в том, что на данный момент нет пояснительных записок, как он будет функционировать. С точки зрения реализации новых положений выглядит все так, будто в правительстве не понимают особенностей долевого участия в строительстве. Специфика подхода в том, что девелопер получает беспроцентный заем, а сами дольщики более доступные цены на жилье.

Соответственно, новый закон в попытке защиты дольщиков вынудит компании включать часть собственных расходов в стоимость жилья, а граждан платить обременения, возложенные на застройщиков. Также стоит отметить, что планы о компенсационном фонде тоже не выглядят радужно. Ранее уже были большие надежды на страхование ответственности девелоперов. Но в итоге законодатели рассказывают, что система не сработала, и призывают попробовать новый вариант.