Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

• При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
• Переезд возможен сразу после оформления сделки;
• Можно заранее оценить соседей;
• Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

---

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

1.  Выбор подходящего банка;
2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
3. Подача заявки на ипотечный кредит;
4. Поиск квартиры;
5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Выбор банка

---

• Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
• Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
• Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
• Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Первичный набор документов

---

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

---

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

---

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

• Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
• Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
• Наличие коммуникаций;
• Отсутствие незаконных планировок;
• Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

---

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

---

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

• Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
• Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
• Отчет об оценке объекта;
• Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
• Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

---

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

---

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

• Наличным платежом (редко);
• С помощью аккредитива;
• С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.