Ипотека или аренда: что выгоднее в 2023 году в Питере?

Ситуация на рынке недвижимости меняется из года в год, что влияет на стоимость долгосрочной аренды и процентные ставки по кредитам. Сделать правильный выбор нужно, исходя из плюсов и минусов каждой сделки. Поэтому, если перед вами встал вопрос: что выгоднее – ипотека или аренда квартиры в 2023 году, то наш материал поможет вам на него ответить.

Ипотека в 2023 году

Для начала давайте обратимся к конкретным цифрам:

• На конец февраля 2023 года средний чек на покупку квартиры в Санкт-Петербурге составляет около 9 млн рублей, а средняя процентная ставка на жилье в новостройке равна 7%.
• Первоначальный взнос по ипотеке должен быть не меньше 1,38 млн рублей, а ежемесячный платеж – примерно 60 тыс. рублей. Это значит, что за 24 года придется переплатить около 8,3 млн рублей.

Следовательно, если взять кредит на покупку недвижимости в новостройке при стоимости жилья до 9 млн рублей и первоначальном взносе в 2 млн рублей на 25 лет, то:

• ипотечная ставка будет равна 3-11% – зависит от банка и возможности участия в льготных программах;
• ежемесячный платеж составит от 33 до 72 тысяч рублей.

Важно: Если в этом году вы планировали воспользоваться льготной ипотекой, то должны знать, что условия этой программы потерпели некоторые изменения:

• Во-первых, господдержку на новостройки продлили только до 1 июля 2024 года. В будущем ее будут постепенно сворачивать.
• Во-вторых, оформить кредит можно под 8% с лимитом до 6, 12, 15 или 30 млн рублей. Все зависит от программы.
• В-третьих, первоначальный взнос составляет 15%. В счет этой суммы можно внести материнский капитал.
• В-четвертых, система господдержки распространяется на покупку квартир в новостройке, готового жилья у застройщиков, участка под строительство частного дома или готового дома на земле.
• В-пятых, семейную ипотеку в 2023-2024 гг. под 6% годовых смогут взять родители, которые воспитывают 2 и более детей до 18 лет.

Вывод: Чтобы не ошибиться с выгодой перед оформлением кредита, лучше сравнить несколько вариантов квартир по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения. Причем в расчет нужно брать первичку по субсидиям от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм и вторичку.

Плюсы и минусы ипотеки

С расценками на ипотечные кредиты в 2023 году мы ознакомились, а теперь перейдем к более подробному анализу преимуществ и недостатков данного типа сделки.

Начнем с положительных сторон:

· Получение недвижимости в собственность

Пожалуй, это один из самых существенных факторов, влияющих на выбор ипотеки. Ведь большинство людей предпочитают платить за жилье не «чужому дяде», а вкладываться в будущую собственность.

· Возможность уменьшить размер ежемесячного платежа за счет акций, скидок и субсидий застройщиков

Девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области предлагают довольно широкий спектр программ кредитования, скидок и специальных предложений. Все зависит от «входных» условий клиента и того, что ему важнее – размер переплаты, первоначальный взнос, сумма ежемесячного платежа или скидка на выходе.

Одним из наиболее популярных вариантов оформления сделки сегодня считается ипотека от застройщика. Для покупателей это хорошая возможность воспользоваться околонулевой ставкой и выплачивать каждый месяц более низкую сумму. Особенно, если в данный момент вы снимаете жилье или имеете невысокий уровень дохода.

Оформить ипотеку по сверхнизким ставкам предлагают такие крупные застройщики СПб, как:

• «Setl Group» – 0,01%-ная ставка до окончания строительства новостройки, а затем стандартный процент в зависимости от льготной категории граждан.
• «ЛСР» – от 0,1 до 4%.
• «ПИК» – от 4% по программе господдержки и семейной ипотеке + акция «Берем проценты на себя» (первые 5 лет компания компенсирует проценты, а уже потом вводит 8%-ную ставку).
• «Самолет» – 0,01% в первые 2 года после подписания ДДУ, потом 5,59% – для семейной, 7,46% – для стандартной льготной.
• «Эталон» – пониженная ставка только в первые два года – от 0,01 до 1,99% и др.

На заметку: Обо всех специальных предложениях застройщиков вы можете узнать из наших разделов «Акции и скидки» и «Новости».

· Участие в льготных и государственных программах поддержки

Они действуют для:

• семей с детьми, включая многодетные;
• военных;
• IT-специалистов;
• жителей Дальневосточного федерального округа;
• бюджетников в некоторых регионах РФ – врачи, учителя, социальные работники и пр.;
• жителей сельской местности или тех, кто планирует купить там квартиру.

· Инвестиции в будущее

С каждым годом цены на недвижимость только растут, поэтому в будущем вы сможете перепродать квартиру за довольно крупную сумму. Но более выгодным вариантом станет получение пассивного дохода за счет сдачи жилья в аренду.

· Возможность досрочного погашения ипотеки

Если со временем у вас на руках появится сумма, которая позволит полностью или частично погасить кредит на недвижимость, то банк предоставит вам эту возможность. Это не только уменьшит нагрузку на семейный бюджет, но и повысит кредитный рейтинг.

· Быстрое заселение и мгновенная покупка без многолетних накоплений

Не все могут позволить себе купить квартиру, не прибегая к кредиту. Ведь для этого придется откладывать деньги не один десяток лет и тормозить с решением жилищного вопроса. Но в случае с ипотекой накопления потребуются только на первоначальный взнос, чтобы уменьшить общую сумму кредита и повлиять на размер процентной ставки.

· Независимость от инфляции

Обесценивание денег никак не отразится на кредиторе. Он будет вносить фиксированные платежи, прописанные в договоре, до конца установленного срока.

· Полная свобода действий в плане ремонта

Сразу после оформления сделки вы сможете переделать квартиру под себя –выполнить полный или косметический ремонт. Но помните, что перепланировку нужно согласовывать с банком и другими инстанциями.

· Возможность взять ипотечные каникулы на 6 месяцев

К сожалению, никто из нас не застрахован от потери работы, проблем со здоровьем и материальных трудностей. Поэтому банк может пойти вам навстречу и предложить оформить ипотечные каникулы без комиссии и штрафных санкций.

· Получение налоговых вычетов

По закону, в 2023 году граждане РФ могут получить имущественный вычет за покупку недвижимости в размере 13% от общей суммы кредита. Однако, если жилье приобретается за счет работодателя, материнского капитала или других бюджетных средств, либо сделка заключена между взаимозависимыми лицами, то воспользоваться таким правом не получится.

· Возможность использовать материнский капитал

Маткапитал можно внести в качестве первоначального взноса, погасить им основной долг или проценты. Для этого нужно написать заявление в банк, который в свою очередь передаст вашу заявку в Пенсионный фонд.

· Юридическая чистота сделки, которую контролируют банк и застройщик

Получить дополнительную уверенность в девелопере вам поможет наличие аккредитации его новостроек. Это значит, что с компанией сотрудничают определенные банки и на законных основаниях выдают кредиты на покупку квартир в его жилых комплексах.

К объективным минусам ипотеки чаще всего относят:

• Большие выплаты по процентам – отдаете больше, чем взяли изначально.
• Жесткую финансовую дисциплину – нельзя отложить или перенести ежемесячные платежи. Иначе получишь штрафы и пени.
• Крупный первоначальный взнос, который составляет не менее 15-20% всей стоимости жилья.
• Сложности с одобрением кредита, так как не все граждане имеют высокий и стабильный уровень дохода.
• Право банка отобрать квартиру и выставить ее на аукцион в случае нарушений условий договора.

Плюсы и минусы аренды

Переходим к главным достоинствам и недостаткам аренды квартиры в 2023 году.

Плюсы:

· Мобильность и возможность постоянно менять локацию

Если вы любите путешествовать и не можете сидеть на месте, то аренда – это самый подходящий вариант. Снять квартиру можно в любом городе и в любой стране.

· Отдельное жилье без накоплений

Для съема квартиры вам не нужно копить на первоначальный взнос – достаточно отложить деньги хотя бы на 1-2 месяца.

· Отсутствие обязательств перед банком

Это мощный довод для тех, кто принципиально не пользуется кредитами и не готов втягивать себя в денежную кабалу.

· Возможность постоянно регулировать расходы

Найти съемную квартиру в соответствии с ежемесячным доходом намного легче, чем взять жилье в ипотеку. Поэтому, если со временем условия оплаты перестанут устраивать, то вы легко сможете отказаться от сделки и расторгнуть договор аренды с собственником.

· Отсутствие дополнительных трат на обслуживание квартиры

Если в квартире нужно поменять сантехнику, починить мебель или выполнить мелкий ремонт, то чаще всего эта обязанность ложится на владельца, а не на съемщика. То же самое касается погашения взносов за капитальный ремонт дома и оплаты налогов на недвижимость.

Минусы:

· Отсутствие гарантии на долгосрочное проживание

Вы не можете предугадать действия собственника. Не исключено, что он передумает сдавать квартиру, найдет более выгодного клиента или вообще захочет продать недвижимость.

· Обязанность полностью подчиняться условиям хозяина

Здесь чаще всего речь идет о невозможности сделать ремонт в квартире: переклеить обои или покрасить стены, поменять пол, вынести ненужную мебель и пр. Разрешение на такие виды работ дает лишь небольшая часть владельцев.

· Вероятность повышения арендной платы

Ритм жизни постоянно меняется, поэтому не исключено, что арендную плату рано или поздно могут поднять.

· Проблемы с поиском жилья для семей с детьми или домашними животными

Это довольно существенный минус для большинства соискателей съемных квартир, который почти в 2 раза сокращает количество возможных предложений. Договориться с собственниками бывает крайне сложно, а с некоторыми невозможно. Поэтому на поиски может уйти не один месяц.

· Риск попасть под нездоровый надзор владельца

Такие ситуации случаются редко, но они бывают. Однако распознать неадекватного арендодателя можно практически сразу. Они могут слишком часто проверять жильцов, приходить к ним без предупреждения и даже тогда, когда их нет дома, оставлять в квартире личные вещи и возвращаться за ними и т. д.

· Вклад в чужую собственность

Наверное, многие согласятся с тем, что плата за аренду – это деньги в никуда. На выходе вы не получаете недвижимость и не имеете так называемой «подушки безопасности».

Что лучше: ипотека или аренда на примерах

Чтобы сделать окончательный вывод, попробуем на реальных примерах сравнить затраты двух разных семей, которые думают над тем, что выгоднее – ипотека или аренда.

Пример №1 – Молодая пара без детей ищет однокомнатную квартиру площадью до 35 м² в 10 минутах от метро.

По данным сайта Домклик на май 2023 года, минимальная стоимость съема однокомнатной квартиры в 30,3 м² на Проспекте Большевиков составляет 20 тысяч рублей в месяц, а максимальная цена съемной квартиры в 35 м² на Московском проспекте – 70 тысяч рублей в месяц.

Выводим среднее значение: молодые люди смогут снять однушку в Питере за 30 000 рублей в месяц.

Взять квартиру в ипотеку с такими же параметрами можно на сумму от 7,9 до 13,8 млн руб. Все зависит от площади, класса жилья, района и этажности комплекса.

Рассчитаем среднее значение: 4,5 млн рублей на однокомнатную квартиру в новостройке при базовой ипотечной ставке и сроке в 20 лет. Причем в счет первоначального взноса нужно будет отдать от 10 до 20% суммы от 1 млн руб., а ежемесячный платеж составит не менее 37 тысяч рублей.

Итог: В год на аренду жилья в Северной столице семье из двух человек потребуется отдать около 360 000 рублей, а на оплату кредита без учета первоначального взноса минимум 444 000 рублей. Через 20 лет они получат свою квартиру и потратят на это около 8,8 млн рублей, а вот предугадать стоимость арендованного жилья на такой большой срок мы не можем.

Пример №2 – Семья с двумя однополыми детьми ищет двухкомнатную квартиру площадью до 60 м² в 10 минутах от метро.

По данным сайта Домклик на май 2023 года, минимальная стоимость аренды двушки на Ленинском проспекте равна 25 000 рублей, а максимальная – 110 000 рублей в месяц. Следовательно, в среднем на съем понадобится 40 000.

Взять семейную ипотеку на двухкомнатную квартиру в новостройке эконом- или комфорт-класса с теми же параметрами можно от 8 до 26 млн рублей. Значит, средняя сумма по кредиту равна 14 млн рублей. Следовательно, если взять его на 30 лет и выплатить первоначальный взнос от 2 млн рублей, то средняя сумма ежемесячного платежа будет равна 69 тыс. рублей.

Итог: Снимать двухкомнатную квартиру семье с детьми нужно на 480 тысяч в год. В то время как на оплату кредита будет ежегодно уходить около 830 тысяч рублей.

Заключение

В большинстве случаев разница между двумя сделками невелика, а при равных условиях затраты сопоставимы. Поэтому вы должны взвесить все ЗА и ПРОТИВ, узнать о господдержке и процентных ставках, а также объективно оценить свои финансовые возможности. И только тогда вы сможете понять, что лучше – ипотека или аренда.

К примеру, если вам нужна студия или однушка, то выгоднее всего сразу оформить ипотеку и получить собственное жилье уже через 15-20 лет. Если же необходима большая жилплощадь и у вас не так много средств для покрытия первоначального взноса, то лучше снимать и копить на будущее. Сейчас девелоперы предлагают выгодные условия сделки своим клиентам и подъемные проценты по кредитам.

SPbHomes.ru поможет вам найти и купить новостройку в ипотеку или за полную стоимость в популярных жилых комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской области.