Инвестирование в новостройки: просто о сложном

Инвестирование в недвижимость в России на протяжении уже многих лет считается одним из наиболее надежных видов вложения денег. Однако разобраться в инвестиционных тенденциях и расчетах самому с нуля бывает затруднительно.

По данным специалистов, инвестиционная активность в последние 2 года на рынке недвижимости заметно сокращается. Это вызвано в первую очередь сложившейся экономической ситуацией в целом. Стагнация и неопределенность в дальнейшем ощутимо остужает интерес инвесторов к жилой недвижимости. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «ФИНАМ»: «До конца 2016 года рынок будет стагнировать, а перестанет снижаться после недавнего обновления ключевой ставки ЦБ РФ».

По данным ГК «ФИНАМ», за 1-ое полугодие 2016 года общая площадь сданного жилья в Санкт-Петербурге составила 1272 тыс. кв. м, что на 12% меньше, чем за тот же отчетный период прошлого года. В Ленобласти падение всего на 1,5%. И некоторые эксперты считают, что это может принести джек-пот: «Снижение объемов роста и значительный рост себестоимости строительства вызовет рост цен на недвижимость», - говорит Андрей Ионица, начальник отдела прямых инвестиций УК «Арсагера».

Доходность инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга

Несмотря на невнятность происходящего в финансовых сферах, цена на квартиру в новостройке, от начала строительства до сдачи дома, вырастает в среднем на 30-35%. Необходимо помнить, что на конечную стоимость влияет множество факторов:

1. Транспортная доступность (цена на квартиру будет тем выше, чем ближе новостройка к метро, остановкам общественного транспорта, удобным развязкам и въездам);
2. Социальная инфраструктура (близость образовательных и медицинских учреждений тоже немаловажный пункт);
3. Репутация застройщика (обратите внимание на то, как долго компания на рынке, сколько объектов построила, были ли срывы сроков, участвует ли она в судебных тяжбах);
4. Используемые технологии строительства и материалы;
5. Благоустройство района и придомовой территории;
6. Плотность и возраст застройки (если вокруг новостройки через пару лет вырастут «муравейники» или же наоборот вокруг полно хрущевок, то это также может повлиять на цену);
7. Объем предложений от других инвесторов в вашем доме или районе (не стоит вкладываться туда, где через некоторое время в продаже появится огромное количество одинаковых объектов – это ведет к обесцениванию вашего).

Стоимость актива, то есть доходность инвестирования в новостройки для перепродажи, рассчитывается примерно, так как доля допущений весьма велика. «Доходность в первую очередь зависит от конкретного объекта, но можно отметить переизбыток предложений в эконом-классе», - комментирует Андрей Ионица.

Возьмем для примера студию в 4-ой очереди в ЖК «ТриДевяткино Царство» от опытного застройщика «УНИСТО-Петросталь» во Всеволожском районе ЛО. Стоимость объекта по состоянию на октябрь 2016 года составляет 1 714 000 рублей. Сдача дома планируется во втором квартале 2017 года.

Стоимость 1 кв. м. в квартире площадью 27,7 кв.м составляет 61877 рублей. Прогнозируемый экспертами рост цен к моменту сдачи дома при перепродаже составит 30% (усредненное значение). После повышения стоимость 1 кв.м будет равна 80400 рублей. В итоге доход от перепродажи студии к моменту сдачи в 2017 году – чуть более 514 000 рублей.

Если же вы собираетесь инвестировать для последующей сдачи в аренду, то рассчитайте приблизительную стоимость коммунальных платежей за 1 кв.м. Средняя стоимость ориентировочно составит 55 руб., без учета ГВС и ХВС и электричества.

Если у вас имеется вся необходимая сумма для покупки квартиры, но вы все еще сомневаетесь в целесообразности такого вклада, рассмотрим альтернативные варианты получения прибыли.

Депозит

При открытии вклада различные банки предлагают множество вариантов, в которых бывает не так-то просто сориентироваться. Как правило, чем больший процент годового дохода, по сравнению со среднерыночным, предлагает банк, тем больше существует рисков для вкладчиков.

При изучении условий вклада обратите внимание на возможность досрочного снятия денег, на возможность его пополнения, на минимальный срок размещения и условия досрочного расторжения.

Одним из лидеров по количеству вкладов в России считается Сбербанк ввиду его надежности. Однако предлагаемые процентные ставки для физических лиц не превышают 8,57% (на срок 180 дней). Рассмотрим в цифрах.

Допустим, вам приглянулась 1-комнатная квартира площадью 35,17 кв.м в ЖК «Main House» от Glorax Development за 3 567 991 рублей. Жилье в комплексе нельзя назвать дешевым, однако его плюс в развитой инфраструктуре и отсутствии конкуренции, т.е. с последующей реализацией проблем возникнуть не должно. Срок сдачи дома, указанный в проектной декларации, – 2-ой квартал 2019 года.

Если мы сравниваем депозит с вариантом инвестирования в новостройку, то обращаем внимание на сроки: ориентировочно дом сдадут во втором квартале 2019 года, значит, в запасе есть около 2,5 лет. Выбираем вклад от Сбербанка «Пополняй» с 6,05% годовых с учетом капитализации процентов на 2,5 года. Вводим данные в форму на сайте банка для расчета прибыли. По итогу получается, что, если открыть вклад 31 октября 2016 года, а снять деньги 30 апреля 2019 года, прибыль с 3,5 млн рублей составит 538 996 рублей. По прогнозам экспертов, стоимость вышерассмотренной квартиры к моменту сдачи дома увеличится на 20-30%. Будем пессимистами и посчитаем возможный доход по минимальной цифре в 20% - 713 598 рублей. Из этой суммы вычтем обязательный налог 13%, остается 620 830 рублей.

Выходит, что, если застройщик уложится в сроки, и вам удастся перепродать квартиру через 2,5 года, то прибыль будет на 15% больше, чем от прибыли по вкладу.

Учтите, что такой вариант возможен только при идеальном соблюдении условий сдачи объекта. Кроме того, возможная перенасыщенность предложений в рассматриваемом комплексе может привести к следующему:

• Можно не успеть перепродать до сдачи дома, а оформление права собственности занимает довольно длительное время, вплоть до нескольких месяцев, что означает невозможность вкладывания этих денег в какой-либо другой проект;
• Ваши конкуренты начнут занижать цену, чтобы продать недвижимость как можно скорее;
• После «обвала» цен вряд ли обрадует перспектива перепродажи «в ноль»;
• После «обвала» цен еще меньше обрадует перспектива перепродажи в убыток.

Инвестирование с привлечением ипотеки

Для примера расчетов с привлечением ипотеки возьмем квартиру-студию в ЖК «Живи! В Рыбацком» от «СПб Реновация» со сроком сдачи во втором квартале 2018 года, площадью 29 кв.м и стоимостью 1 876 305 рублей по состоянию на октябрь 2016 года. Эксперты SPBHOMES.ru считают, что объект достоен внимания инвесторов по ряду причин: относительная доступность в цене, наличие отделки, метро в пешей доступности, городская регистрация и активно развивающийся район. Кроме того, первая очередь в ЖК показала высокий уровень интереса со стороны покупателей.

Предположим, что ипотечный кредит на квартиру-студию будет взят в «Сбербанке» с 13,5% годовых и первоначальным взносом 400 000 рублей. Срок ипотеки рассмотрим на 10 лет. Сделать расчет по другим параметрам вы также сможете самостоятельно, меняя вводные данные в форме.

С исходными данными получается, что ежемесячный платеж составит 22480 рублей. Полные затраты составят 3 097 639 рублей, а величина переплаты – 1 221 334 рублей.

Соответственно, цена квартиры после погашения кредита вырастет примерно на 65% без учета инфляции. Именно с такой минимальной «накруткой» нужно будет реализовать студию через 10 лет после покупки, чтобы не потерять вложенные деньги. Выполнимость такой задачи весьма сомнительна, поэтому вариант инвестирования в квартиру-студию стоит рассматривать, если у вас на руках имеется ее полная стоимость.

О расчете инвестиций для апарт-отелей можно почитать здесь.

Лучшие новостройки для инвестиций

Самыми популярными объектами для инвестирования в новостройки являются студии и 1-комнатные квартиры ввиду их большей ликвидности. Наиболее популярным в 2016 году стало жилье эконом- и комфорт-классов. «Анализ рынка показывает, что, в разбивке по сегментам, снижение цен превалировало в массовом сегменте, а некоторые «зеленые ростки» наблюдались и в элитном», - комментирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «ФИНАМ».

По данным экспертов SPBHOMES.ru, наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования являются квартиры в ЖК «Живи! В Рыбацком» от «СПб Реновация», ЖК «Чистое небо» от Setl City и ЖК «Main House» от Glorax Development.

Расположение ЖК «Чистое небо» в популярном Приморском районе также является плюсом для инвесторов. К тому же строит его надежный и проверенный застройщик, а все квартиры сдаются с отделкой. В районе высокая конкуренция, но квартиры Setl City всегда с легкостью её выдерживали.

Потенциально интересны для инвестиций квартиры в ЖК «Ленинград» и ЖК «Балканы» в связи со слабой конкуренцией и развитой инфраструктурой. «Вилка» роста цен полностью зависит от параметров и характеристик конкретного объекта. Если вы рассматриваете вариант инвестиций в новостройки Санкт-Петербурга, изучите существующую информацию о доме, спросите о прогнозах представителя застройщика. Решение купить квартиру в новостройке должно быть взвешенным и обдуманным.