Эскроу-счета напугали, но не остановили: интервью с экспертом о ситуации на первичном рынке

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге побеседовала с SPbHomes об изменениях цен на жилье, поправках в строительное законодательство и о том, как новые правила игры изменят рынок недвижимости.

Елизавета, как сейчас себя чувствует рынок?

Смотря что называть словом «сейчас». Есть первая половина 2019 года, которая показала себя очень бурно: феноменальные темпы продаж, есть даже прирост цены и в целом все очень активно. Эта буря в стакане случилась по нескольким причинам: с одной стороны, это ожидания глобальных перемен на рынке. Психологически это на покупателя всегда очень сильно воздействует, и некоторые игроки рынка сознательно этим спекулировали. И можно сказать, что эта спекуляция была вполне обоснована: определенная доля неизвестности всегда оставляет пространство для роста цены. В неясной ситуации, как показывает практика нашего рынка, продажи не останавливаются. Они наоборот растут. Растут продажи, растут цены, растет покупательская активность. Это российский менталитет. Здесь недвижимость является одним из основных инвестиционных инструментов. Раньше в кризисные времена закупали гречку, а сейчас закупают квартиры.

Количество ипотечных сделок, а оно действительно внушительное, говорит о том, что даже для тех покупателей, у кого это не первая квартира или инвестиция, неопределенность тоже стала неким драйвером, катализатором для заключения сделки. Такой спрос искусственным назвать нельзя, скорее, он был отложенным, но реализовался быстрее благодаря внешним факторам.

Количество ипотечных сделок, а оно действительно внушительное, говорит о том, что даже для тех покупателей, у кого это не первая квартира или инвестиция, неопределенность тоже стала неким драйвером, катализатором для заключения сделки

Большая часть проданной недвижимости, которая зафиксирована в выписках Росреестра, безусловно, это сделки, которые девелоперы привлекали, чтобы оставить существующий механизм продажи без эскроу. Новая система не так страшна, как ее малюют, но при этом содержит пока слишком много неизвестных. Поэтому большинство предпочло сохранить консервативную существующую схему, апробированную, рабочую, с понятным документооборотом, не нуждающуюся в каких-то дополнительных согласованиях. Продажи, которые случились, назвать фиктивными нельзя, но и учитывать их объем в приросте не стоит, чтобы не искажать картину.

Первое полугодие завершилось, наступили радостный июль и август, которые совпали с традиционным с летним снижением активности. Не могу сказать, что мы, как брокеры, напрямую это ощутили, потому что равнять под одну гребенку всех девелоперов сложно. Существует много субъективных факторов, влияющих на динамику каждого отдельного объекта: даже в рамках одного портфолио застройщика есть проекты более и менее успешные. У всех есть свои пики: динамика на стройке, информационное поле вокруг объекта, соответствие внешних материалов концепции и т.д. Я не сторонник сравнения всех девелоперов, сегментов и даже всех адресов по одним критериям. Есть крайне динамичные районы, к примеру, Выборгская сторона, показывающая бум как с точки зрения предложения, так и с точки зрения спроса.

Предложение постоянно растет за счет промышленных площадок, близости воды, набережных, которые катализируют и спрос. Плюс внешний ажиотаж: люди бегут туда, где есть очередь. Зачастую девелоперу иногда даже проще купить площадку в районе, который насыщен конкурентами, потому что уже понятны динамика реализации, портрет покупателя. Он знает, в какую нишу войти, чтобы отстроиться от других, но при этом компания сталкивается с гипертрофированной конкуренцией. Так, рынок начинает немножко смещаться в пользу покупателя: он получает широкую линейку разнообразных проектов, имеет право выбирать, становится еще капризнее, въедливее, аналитичнее. Это тоже влияет на темпы реализации. Чем больше конкуренция в одной районе, тем, с одной стороны, выше динамика цены, и тем длиннее плечо сделки, потому что клиенту надо принять решение, отсмотрев всех предыдущих конкурентов. И тем более предсказуема сама финансовая модель девелопера.

Чего ждать от отрасли покупателям и застройщикам до конца года?

Мы вошли в неизменный сезон покупательской активности, независимый от каких-либо пертурбаций. Как ни крути, лето в Петербурге всегда пассивное, а осень активная.

Район сам по себе формирует динамику внутри географической локации. Город сейчас особенно активно развивается – не точечно, а большими пятнами. Если говорить про сегмент комфорта и бизнеса, наивысшая активность будет в районах с плотной конкурентной средой. Неизменным будет спрос и в наиболее интересных локациях с предложением качественного продукта. Однозначно выигрывают проекты, которые по соотношению цена-качество опережают своих соседей. Покупатели сегментов «комфорт», «комфорт+» и «бизнес» достаточно рациональны: смотрят на бюджет сделки, на соотношение характеристик и наличие рассрочек, удобство оплаты, стадии готовности объекта и на самого девелопера. Однако в недвижимости всегда, была и останется, некая эмоциональная составляющая, которая и отличает сегмент b2c от b2b. Стопроцентного рацио быть не может. Продаваться будут те объекты, которые содержат какие-то захватывающие концепции, заботу о клиенте, о его комфорте проживания, предложение качественно иного уровня жизни, дополнительные инженерные составляющие, любимые петербуржцами большие окна, интересный вид и зеленую зону рядом. Это всегда, без исключений, будет влиять на ликвидность проекта.

В ситуации эскроу-счетов, мы однозначно ожидаем прироста цены на 3-5%, в конкурентонасыщенных отдельных локациях рост может оказаться и больше. Здесь «в помощь» к локации придет бренд девелопера, так как эскроу для многих клиентов стал дополнительной гарантией того, что дом точно построится. Как показывает практика и отзывы наших покупателей, многие уже сейчас готовы немножко переплатить за надежность.

В ситуации эскроу-счетов, мы однозначно ожидаем прироста цены на 3-5%, в конкурентонасыщенных отдельных локациях рост может оказаться и больше

Бренд – это тоже определенная гарантия, и зона роста доступна как раз известному девелоперу, с хорошими остатками, с привлекательным продуктом. Я уверена, что эскроу-счета критично не снизят темп реализации проектов.

Как обстоят дела у ваших застройщиков-партнеров?

Наши чувствуют себя очень хорошо. Мы работаем с определенным сегментом девелоперов: либо с теми, для кого девелопмент – это непрофильное направление деятельности, и они отдают нам его на полное управление, либо с проектами, которые нужно экспертно поддержать. В обоих случаях мы особенно фокусируемся на финансовой модели проекта и динамическом ценообразовании. Выстраиваем стратегию продаж таким образом, чтобы у нас все продавалось равными частями, подстраивая существующие остатки проекта под определенные этапы: во-первых, строительство, во-вторых, сезонность рынка, рекламную активность и т.д. С момента открытия департамента жилой недвижимости прошло 7 лет, и мы отшлифовали систему управляемых продаж для девелопера вне зависимости от того, что происходит на рынке.

Самое главное, к чему мы призываем наших клиентов – это полное спокойствие и ровное отношение

Безусловно, эскроу напугал всех. Все начали очень подробно эту тематику изучать, мы тоже максимально взвешенно к этой ситуации подошли и сделали так, чтобы наш продукт ни в коем случае не стал хуже, не снизилась рекламная активность, не было истеричных скачков цен ни в одну, ни в другую сторону, сумасшедших акций, которые подозрительны для покупателей. Самое главное, к чему мы призываем наших клиентов – это полное спокойствие и ровное отношение. Просто теперь надо чуть более внимательно смотреть на то, что на рынке происходит.

А как быть со снижением общего объема нового предложения, если не считать недавних проектов застройщиков-гигантов?

А мы уже затоварены. И это, в общем-то, тенденция не первого года, а в некоторых районах так особенно. Объем предложения будет сокращаться. Кому выходить на рынок? Для небольших девелоперов пока слишком многое неясно: девелопмент будет ради девелопмента или ради финансовой модели? Отрасль становится относительно нерентабельной для некрупных игроков. Альтруисты-то все уйдут, останутся те, кто четко понимает, что прибыль будет. А она будет, как уже я говорила, только в определенных локациях с определенным продуктом. Если компания умеет экономично строить и умеет сохранять, даже в изменившихся условиях, высокую эффективность – отлично. Если у компании есть хороший административный ресурс, который позволит сохранить экономическую эффективность, - отлично.

Отрасль становится относительно нерентабельной для некрупных игроков

Самое худшее, что есть в ситуации с эскроу – это не эскроу-счета, которые являются мировой практикой. Это просто способ принятия денег. Самая плохое – это количество слепых зон, которые на сегодняшний день неочевидны. В законодательстве, в процедурах, в работе банков, для которых это новая ниша, новый механизм, к которому тоже нужно адаптироваться. Сейчас мы действительно катаем пробные шары. На второе полугодие 2019 года, мне кажется, особого смысла смотреть нет. Пока рынок тяжелый, достаточно инертный. О качественных изменениях можно говорить только в 2020 году, и то ближе ко второму полугодию. Тогда будет понятно: справляются банки и застройщики или нет, готовы ли покупатели переплачивать эти 3-5%. Как рынок вообще будет жить без инвесторов? Потому что как класс они будут сокращаться. Тут очень много моментов, не понимая которых, очень сложно давать прогнозы.

В слепой зоне оказались и апартаменты, которые сейчас невозможно продать по ДДУ по новым правилам. Было предложение приравнять апарты к жилью. К чему это может привести?

На рынке Петербурга сейчас есть четкое расслоение: доходные апартаменты, которые обещают привлекательные объемы процентов, короткие сроки окупаемости и прочее, и псевдожилье. С точки зрения потребителя, я бы дала читателям очень простой совет: апартаменты – это не опасный продукт, он такой же, как и жилая недвижимость, но его нужно просеять через три сита. Первое – это локация. Это основополагающая история. Нельзя сравнивать проект, находящийся на периферии, и проект, который находится в центре.

Второе сито – ликвидность недвижимости. Недвижимость неликвидна, если ее много, а мало ее в центральных районах. И вероятность того, что там что-то поменяется глобально, стремится к нулю. И третье сито – это сито адекватности соотношения цены и качества, оптимистичности обещаний. Почему-то так происходит, что принцип бесплатного сыра в мышеловке для нашей аудитории очень плохо работает.

Чудес не бывает, все очень прагматично, особенно на рынке недвижимости

Народ идет на эксперименты, лезет на грабли и идет покупать апартаменты за 1,5-2 млн рублей, ожидая, что потом они принесут ему какую-то колоссальную доходность. Чудес не бывает, все очень прагматично, особенно на рынке недвижимости. И даже если апартаменты будут признаны жильем, всегда, любую покупку в недвижимости нужно рассматривать с точки зрения того, как быстро она продастся, насколько будет ликвидна? Как комфортно в ней будет жить? Кто будет твоими соседями? В каком месте этот объект находится? Насколько развита инфраструктура этого района? Превратится ли этот район в муравейник за счет дополнительных пятен? И если с таким подходом помещение с формальным статусом нежилого все равно будет интересно, то почему бы нет?