Гарантия на новостройку: сколько лет и на что распространяется

Ответственный застройщик должен не только сдать свой объект вовремя, но и полностью выполнить гарантийные обязательства перед дольщиком. Поэтому мы решили рассказать вам, какой срок действия имеет гарантия на новостройку по закону, за что отвечает строительная компания, а за что нет, и к кому нужно обращаться по поводу устранения дефектов в новом жилье.

Срок действия гарантии на новостройку

Гарантийные обязательства застройщика перед покупателем четко прописываются в договоре долевого участия (ДДУ), а также регулируются федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 

Согласно этим документам сроки гарантии устанавливаются договором и составляют:

• не менее 5 лет – на само здание и его конструктивные элементы – стены, окна, крышу, фундамент, каркасы, перекрытия, лестницы, перегородки;
• не менее 3 лет – на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав жилья – водопровод, газ, отопление, электричество, канализация, вентиляция.

Следовательно, в течение этого времени девелопер должен устранять все возможные неисправности за свой счет. И не только в квартире, но и во всем доме. А делать это он обязуется со дня передачи объекта покупателю и с момента подписания передаточного акта.

На заметку: Застройщику отводится 45 дней на устранение недостатков при приемке квартиры. По аналогии этот срок может применяться и к гарантийному ремонту, хотя на практике на него объективно требуется больше времени.

За что отвечает застройщик?

В новом доме дольщики чаще всего сталкиваются с такими проблемами, как:

• грибок или плесень на стенах;
• засоры труб;
• неисправная работа батарей;
• нестыковка швов;
• перепады напряжения в сети;
• поломки лифта;
• разгерметизация стеклопакетов;
• трещины на потолках, стенах, и пр.

Все эти дефекты относятся к конструктиву здания, а также инженерному оборудованию, поэтому они причисляются к гарантийным случаям. То же самое касается отделки, предоставленной застройщиком по умолчанию или за дополнительную плату.

Делаем вывод: В соответствии со статьей 7 ФЗ-№214, девелопер отвечает за установку систем инженерно-технического обеспечения, ремонт мест общего пользования, конструктивные элементы дома и готовую отделку квартиры в новостройке.

На что не распространяется ответственность застройщика?

Пункт 7 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» подтверждает, что застройщик не отвечает за недостатки, которые произошли в результате естественного износа объекта или входящих в его состав элементов. Также это касается проблемных ситуаций, возникших после:

• неудачного ремонта или незаконной перепланировки квартиры, выполненных собственником самостоятельно или с помощью третьих лиц;
• нарушений, предусмотренных инструкцией по эксплуатации объекта, выданной девелопером.

То есть компания не обязана нести ответственность за те виды работ, которые она не выполняла, а также не должна ремонтировать системы, оборудование и другие элементы, которые были использованы дольщиком с нарушениями правил безопасности.

Например, если у хозяина квартиры сломалась стиральная машина, которая изначально была установлена неправильно, то застройщик здесь не причём. Если же она вышла из строя из-за короткого замыкания или проблем с водопроводом, то проблему решает девелопер и т. д.

Важно: Если первоначальный собственник продал квартиру другим лицам, то гарантия на новостройку от застройщика для нового хозяина уже не действует.

Куда обращаться за устранением дефектов?

Теперь перейдем к описанию конкретного алгоритма действий при обнаружении проблем с ремонтом в новостройке.

Шаг №1. Зафиксируйте дефекты на фото и/или видео и составьте их письменное описание в присутствии свидетелей.

Шаг №2. Закажите независимую экспертизу, чтобы убедиться в том, что случай является гарантийным. Особенно это касается серьезных происшествий.

Как она проходит?

1) Специалист приезжает на место, внимательно осматривает квартиру и самостоятельно фиксирует нарушения.

2) После подробного обследования объекта он составляет строительно-техническое заключение, в котором перечисляет все дефекты, указывает причины их появления, а также дает оценку и рекомендации по восстановительному ремонту.

Не забудьте сохранить чек за услугу агентства, чтобы предоставить ее застройщику и вернуть деньги. Это важно, если правда окажется на вашей стороне.

Шаг №3. Составьте претензию в двух экземплярах.

В тексте жалобы нужно указать:

• ФИО заявителя, его паспортные данные;
• данные свидетелей и их подписи;
• адрес дома;
• причину обращения с опорой на нарушения правил гарантии на новостройки, обозначенных в конкретных нормативно-правовых актах и в договоре долевого участия;
• желаемые сроки проведения ремонтных работ.

Шаг №4. Передайте претензию + пакет необходимых документов и доказательств управляющей компании или лично застройщику. Если проблема касается не квартиры, а общедомовых помещений, то жители должны составить заявку на ремонт и зарегистрировать ее у управдома.

Шаг №5. Дождитесь назначения даты комиссионного обследования, которое проводится в присутствии представителей застройщика, управляющей компании, а также исполнителей некачественной работы.

Если комиссия решит, что случай является гарантийным, то будет подписан соответствующий акт с указанием сроков исправления дефектов. Обычно на это уходит около 45 дней.

Важно: Устранить брак может только та организация, с которой заключен договор подряда. Если подрядчик обанкротился, то эту проблему должен решать девелопер.

Что делать, если застройщик не принял меры?

Если после комиссионного обследования и подписания акта выявленных недостатков девелопер ничего не предпринял, то по результатам проведенной строительно-технической экспертизы вы можете подать на него иск в суд. Обратите внимание, что при составлении письменного ходатайства необходимо ссылаться на статью 7 Закона об участии в долевом строительстве. В ней сказано, что:

• За нарушение сроков устранения дефектов, которые появились по вине застройщика и сделали объект непригодным для проживания, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки в размере 1% стоимости квартиры.
• Если неисправность не является основанием для признания помещения непригодным для проживания, то строительная компания выплачивает эту же сумму, но единоразово.

Заявление и пакет необходимых документов необходимо отправить в судебный орган по юридическому адресу девелопера. На рассмотрение иска по стандарту уходит около 2 месяцев, а весь процесс разбирательства может затянуться на более длительный срок.

Заключение

Подведем итоги:

1) Урегулировать любые вопросы, связанные с недочетами в строительстве дома и ремонта квартиры, проще на этапе подписания акта о сдаче-приемки. Поэтому внимательно проверяйте точную площадь помещений, ровность стен, герметичность окон, исправность оборудования и пр. За помощью вы можете обратиться к специалистам по технадзору, чьи услуги обойдутся гораздо дешевле, чем заказ полной строительно-технической экспертизы.

1) Если дефекты проявились гораздо позже, а гарантийный срок еще не истек, обратитесь с претензией к УК или напрямую к застройщику. Учтите, что кроме жалобы, у вас должны быть реальные доказательства вины компании.

2) На конструктивные элементы здания срок гарантии составляет 5 лет, а на инженерные коммуникации – 3 года. Застройщик несет ответственность за эти виды работ, а также дает гарантию на отделку квартир и общедомовых помещений в новостройке.

3) Если проблемы появились в результате износа элементов, ремонта объекта другими подрядчиками или грубых нарушениях правил эксплуатации, то девелопер их не решает.

4) Если договориться со строительной компанией не получается, и она не реагирует на претензии, то вы имеете право подать на нее в суд. Но такие ситуации случаются довольно редко, так как застройщики дорожат своей репутацией и стараются решить все вопросы оперативно.

Надеемся, что наша информация была для вас полезной и помогла ответить на все важные вопросы.