Дополнительная защита для дольщиков: как эскроу-счета обезопасят покупателей

Прошлый 2018 год обернулся для строительного рынка существенными изменениями в отраслевом законодательстве: властями были внесены и одобрены предложения по переформатированию систем взаиморасчетов застройщиков с покупателями. Те самые загадочные для российского клиента эскроу-счета наделали много шума. SPbHomes простыми словами рассказывает о новых правилах.

Что это такое

Эскроу-счета (от англ. – escrow) – это специальный, не обязательно банковский, счет, который открывается организацией (эскроу-агентом) для учета денежных средств, имущества, документов, ценных бумаг до наступления или выполнения сторонами определенных обстоятельств.

На рынке недвижимости эскроу-агентом выступает банк, в котором открывается счет. Определенные обстоятельства в контексте «первички» – ввод дома в эксплуатацию. Продавец (застройщик) и покупатель выступают участниками сделки, а банк – третьей, регулирующей и контролирующей условия сделки, стороной. Именно кредитная организация будет следить за исполнением обязательств по договору: со стороны застройщика обязанностью является построить и сдать жилье, со стороны покупателя – выплатить полную стоимость объекта.

Поправки в действующее законодательство были внесены еще в 2018 году, однако вступили в силу они только с 1 июля 2019 года.

Как теперь происходит покупка

В целом для покупателя схема покупки недвижимости с открытием эскроу-счета мало отличается от привычной. Сначала необходимо выбрать квартиру, получить при необходимости одобрение на ипотеку, заключить ДДУ и дождаться регистрации договора в Росреестре. Только после этого на открытый эскроу-счет поступят деньги.

Теперь покупателю можно спокойно ждать ввода в эксплуатацию, выплачивать ипотеку, если она была и не переживать о сохранности денег – суммы, хранящиеся на эскроу и не превышающие 10 млн рублей, страхуются. Т.е., если случился форс-мажор и объект все-таки не был достроен, а девелопер обанкротился, то клиент со 100% гарантией сможет вернуть свои средства. Другими словами, до момента ввода в эксплуатацию дома, деньги принадлежат покупателю.

Что изменилось для застройщиков

Принципиально новая схема изменила только характер работы строительных компаний: теперь объекты должны возводиться либо на собственные средства девелопера, либо на средства, выданные компании банком.

Этот момент стал краеугольным камнем всей реформы: застройщики-гиганты, имеющие большие активы, смогут позволить себе обойтись без заемных средств, а вот компании поменьше, на счетах которых денег не так много, будут вынуждены обращаться в кредитные организации.

Схема для юридических лиц простая: строитель подает заявление в банк, предоставляет проект, финансовые документы и расчеты. Кредитная организация в свою очередь рассматривает и проверяет на чистоту весь пакет. Если потенциальная прибыль устраивает обе стороны, то банк выдает для строительства кредит. Маржа должна покрыть тело заема и проценты за его использование. Остаток же – это и есть заработок застройщика.

И вот здесь разгорелись споры. Стоимость строительных материалов растет из-за множества экономических факторов, проценты по кредиту немалые, банк получает право контролировать весь процесс, а риски никто не отменял. В будущем это приведет к поглощению небольших строительных компаний более крупными или же их окончательному уходу с рынка. Для покупателя, с одной стороны, это плюс, так как пугающая возможность попасть в список обманутых дольщиков стремится к нулю. С другой стороны, через некоторое время может сложиться ситуация, когда выбор застройщиков и проектов станет довольно маленьким – выживут сильнейшие, а, значит, впереди маячит очередной передел отрасли.

Как застройщик открывает счет

Для того, чтобы открыть эскроу-счет, необходимо:

• Зарегистрировать ДДУ;
• Подать заявление на открытие эскроу-счета по форме банка (делает застройщик);
• Предоставить банку образцы подписей по форме банка (выполняют обе стороны);
• Заключить трехсторонний договор на обслуживание эскроу-счета.

Важно помнить, что покупатель при всех этих операциях не должен уплачивать какие-либо комиссии, это делает застройщик.

После завершения стадии строительства и ввода дома в эксплуатацию, девелопер предоставляет банку все правоустанавливающие и подтверждающие документы банку, после чего открывается эскроу-счет и право на деньги переходит к застройщику.

Во время строительства покупатель имеет право получать выписки по эскроу-счету и следить за его состоянием.

Частые вопросы об использовании эскроу-счетов

Для покупателя поправки в законодательство стали серьезным защитным механизмом: теперь можно не переживать за свои кровные. Однако у покупателей обычно остается несколько логичных вопросов.

Во-первых, что делать, есть сумма сделки превышает 10 млн рублей? Неужели страхования не будет? В таком случае рекомендуется разделение суммы на несколько эскроу-счетов. Однако это возможно, если было приобретено несколько квартир: по каждой необходим отдельный счет. Так, клиент сможет избежать минимальных, но все же возможностей, потери средств. Если же стоимость одной квартиры больше 10 млн рублей, то в случае чего, вернут вам только 10 млн рублей. Оставшуюся же разницу можно попробовать взыскать с обанкротившегося застройщика в судебном порядке.

Во-вторых, что, если банк, в котором был открыт эскроу-счет, потеряет аккредитацию? На покупателя такие обстоятельства не будут оказывать влияния, необходимо будет перезаключить договор с другим банком.

И, в-третьих, а если я хочу взять ипотеку, но меня не устраивают условия банка, открывающего эскроу-счет? В таком случае можно взять кредит в одной организации, а открыть эскроу в другом. Аккредитация новостройки конкретным банком не обязывает покупателя брать ипотеку там же.

Преимущества и недостатки нововведений

В одном из прошлых материалов, мы рассказывали об ипотечном страховании и способах на нем сэкономить. При использовании эскроу-счетов покупатель не обязан выплачивать никаких дополнительных комиссий или страховок. Дополнительно обеспечить необходимо только собственный кредит, но никак не расходы девелопера.

Из неочевидных преимуществ стоит отметить возможное ускорение темпов строительства объектов: девелопер, получивший банковское финансирование, обязан выплачивать проценты за пользование денежными средствами, что в масштабах нескольких миллиардов – крупные потери для бизнеса. Ни один собственник не хочет такой участи для своего дела, поэтому, чем быстрее будет сдан дом, тем быстрее застройщик получит доступ к эскроу-счетам, и тем быстрее рассчитается с долгами.

По прогнозам, до конца 2019 года никаких резких скачков не предвидится, но «квадрат» подорожает на 3-5% в зависимости от класса и локации.

Из недостатков нужно упомянуть фактический рост цен на квартиры в новостройках. Проценты за банковские кредиты будут учитываться в стоимости жилья. По прогнозам, до конца 2019 года никаких резких скачков не предвидится, но «квадрат» подорожает на 3-5% в зависимости от класса и локации.

По эскроу-счетам нельзя купить готовое жилье: рисков стать обманутым дольщиком у клиента нет, так как дом уже построен. Соответственно, необходимость в защите отпадает, и деньги перечисляются напрямую застройщику.

Для приверженцев консервативного подхода все еще остается возможность приобрести квартиры без эскроу-счетов: проекты, готовые на 1 июля 2019 года на 30% и более и распроданные на 10% и более, будут продолжать реализовываться по старым правилам с классической системой взаиморасчетов.