Сдвинуть с мертвой точки: как в Петербурге борются с долгостроями

Самый страшный кошмар дольщика – попасть в долгострой и годами жить в неопределенности, ожидая чуда. На протяжении нескольких последних лет правительство предпринимает попытки обезопасить дольщиков, совершенствуя законодательство и вводя новые условия для застройщиков и покупателей. 

С 2019 года все сделки по договорам долевого участия проводятся с использованием эскроу-счетов, благодаря которым средства покупателя останутся в банке до того момента, пока строительная компания не достроит и сдаст дом. Это нововведение дает надежду на то, что проблема долгостроев если не исчезнет, то хотя бы позволит покупателям в случае кризисной ситуации не потерять деньги.

Новый закон работает на перспективу и призван помочь избежать появления обманутых дольщиков. Но что делать с теми, кто уже оказался в этой ситуации? В России до сих пор остаются тысячи проблемных объектов, чья судьба не может решиться годами. Сотни тысяч людей ждут свои квартиры, выплачивая ипотеку за несуществующие квадратные метры. Есть ли у дольщиков шансы получить обещанные квартиры?

Откуда ждать помощи

С 2018 года в России начал формироваться Единый реестр проблемных объектов. В него заносят объекты, чей застройщик обанкротился, задержал сроки сдачи или передачи ключей больше, чем на полгода. Список публичный, и ознакомиться с ним может любой интересующийся. На данный момент в нем числится более двух тысяч объектов по всей стране. В Санкт-Петербурге на 2020 год проблемными объектами признаны 11 жилых комплексов. Черный список по Ленинградской области существенно больше – завершения строительства ожидают 165 проектов, среди которых как многоквартирные объекты, так и небольшие таунхаусы. Не исключено, что перечень в следующем году пополнится еще несколькими объектами, но также ожидается завершение строительства ряда долгостроев. Так, за 2019 год в Петербурге удалось сдать 20 домов, в области – 22 дома.

Появлению Единого реестра проблемных объектов предшествовало создание в 2017 году Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Его учредителем выступило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. На данный момент Фонд уже взял под свое крыло сотни объектов по всей стране и курирует решение вопросов, связанных с финансированием строек и выплатам возмещений дольщикам.

Фонд защиты прав дольщиков работает следующим образом. Если жилой комплекс по какой-либо причине попадает в реестр проблемных объектов, то региональные власти имеют право обратиться в Фонд с ходатайством о восстановлении прав дольщиков. Сами граждане этого сделать не могут, только через представителей местной власти. После принятия запроса начинается процедура банкротства застройщика. Пока тянутся судебные процессы Фонд собирает информацию о строительной компании и объекте для того, чтобы оценить проект и принять решение – достраивать дом или возмещать дольщикам стоимость квартир. Чтобы определиться, Фонд считает, сколько необходимо денег и какое количество времени потребуется для завершения проекта, и сравнивает результат с суммами, которые необходимо вернуть дольщикам, учитывая рыночную стоимость квадратного метра. Выберут, разумеется, наименее затратный путь. Желание самих дольщиков в данном вопросе не учитывается. То есть вариант того, что кто-то заедет в достроенную квартиру, а кто-то получит компенсацию, невозможен. Либо все дружно переедут в новый ЖК, либо ограничатся денежным возмещением. На принятие решения у Фонда уходит примерно полгода.

В случае решения в пользу достройки объекта по решению Арбитражного суда земельный участок и жилой комплекс передаются Фонду. А он в свою очередь обязуется выполнить все условия по завершению строительства. Причем сроки ограничены тремя годами.

Возникает резонный вопрос: откуда берутся деньги на финансирование? Согласно Федеральному закону 218-ФЗ от 29.07.2017 г. застройщики обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой продаваемой квартиры. То есть средства на ликвидацию долгостроев поступают непосредственно от тех, кто приобретает квартиру сейчас. К этим деньгам добавляются средства, которые выделяются из регионального бюджета.

К услугам Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства прибегают далеко не всегда. По каждому жилому комплексу ситуация рассматривается индивидуально, и проблему долгостроя могут решить по-другому. Интересно, что в Петербурге и Ленинградской области механизмы и способы того, как достроить объект, брошенный застройщиком, немного отличаются.

Опыт Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В северной столице практикуют три основных способа борьбы с долгостроями. Первый – за счет собственных средств застройщиков. Если жилой комплекс попадает в Единый реестр проблемных объектов, это не обязательно означает, что компания обанкротилась, а стройка заморожена. Помним, что в черный список попадают и те, кто задержал сроки сдачи больше, чем на полгода. Таких компаний в городе несколько. Медленно, со скрипом и недовольством со стороны клиентов, но они сами доводят до ума свои объекты.

Второй способ – привлечение стороннего соинвестора, который будет вкладывать в проект собственные средства и получит за это, например, непроданные квартиры или прибыль от их продажи.

Третий способ – смена застройщика, готового за собственные средства и собственными силами завершать строительство. Обычно спасителями становятся крупные компании с хорошей репутацией и известным именем. Например, в 2019 году ГК «Эталон» достроила ЖК «Морская звезда», который дольщики ждали с конца 2015 года. Также благими делами отметились ГК «ПИК», «БФА-Девелопмент» и другие. Застройщику в работе с проблемным объектом выгоды меньше, чем хлопот. Власти могут предложить отдать непроданные квартиры или продать новый земельный участок для застройки без проведения торгов. При этом строительная компания столкнется с целым рядом неудобств и трудностей, начиная от юридического оформления и заканчивая неожиданностями от предыдущих владельцев в виде квартир, которые были проданы по два-три раза, или некачественными материалами. Дополнительным «бонусом» прилагается общение с обманутыми дольщиками, с которыми надо договариваться и вести диалог.

Во всех трех случаях происходит активное взаимодействие и контроль со стороны городских властей. В апреле 2020 года была разработана «дорожная карта», в которой на год вперед расписаны этапы работы с петербургскими долгостроями. К концу года уже есть понимание, что темпы отстают от намеченного графика, но работа ведется, что вселяет оптимизм.

Примечательно, что петербургские власти пока не обращаются за помощью к Фонду защиты прав дольщиков, в отличие от Ленинградской области.

В ЛО также привлекают инвесторов и застройщиков. Им предоставляют участки земли, а также оказывают содействие в подключении к инженерным сетям, строительстве дорог, благоустройстве территории. Также в таких проектах приобретается жилье для льготников и очередников. Власти Ленобласти заняли очень активную позицию и стараются оказывать всестороннюю помощь и содействие застройщикам, согласившимся взять на себя достройку проблемного объекта.

Еще одним инструментом в борьбе с областными долгостроями стало создание АО «Ле­нинг­радс­кое об­ласт­ное жи­лищ­ное агентство ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния» (ЛенОблАИЖК). Оно создано по инициативе Правительства Ленинградской области с целью развития системы ипотечного кредитования и наращивания объемов строительства. Одной из задач агентства является восстановление прав обманутых дольщиков и участие в завершении строительства проблемных объектов.

Кому повезло в 2020 году

Благодаря действиям и заинтересованности местных властей у долгостроев появился реальный шанс стать новостройками и наконец-то принять законных владельцев. Часть проектов сдвинулась с места: одни жилые комплексы ждут решения своей судьбы, в других уже начались строительные работы.

🏗 ЖК «Новая Скандинавия», Выборгский район Санкт-Петербурга. История этого жилого комплекса тянется с 2006 года, когда должны были сдать первую очередь проекта. В 2014 году все-таки удалось завершить строительство домов первой очереди, но уже через год застройщик «Группа Прайм» обанкротился, а стройка была заморожена. Долгое время власти пытались найти инвестора и в итоге согласовали проект с ЗАО «БФА-Девелопмент». Один из двух недостроенных домов должны сдать во 2 квартале 2021 года, другой – в 4 квартале 2022 года.

🏗 ЖК «Силы природы», г. Мурино. В 2013 году компания O2 Development объявила о начале строительства жилого комплекса, но в 2016 году работы на объекте прекратились. При активном участии Правительства Ленинградской области в 2018 году была разработана схема достройки. Проект разделили на две части. Одну из них – «Силы природы» - достраивает O2 Development. Вторую часть выделили в отдельный проект «Ромашки». За его реализацию взялась компания ООО «Романтик». В качестве инвестора в проект вступило АО «ЛенОблАИЖК», которое выкупило свободные квартиры. В настоящий момент строительство продолжается.

🏗 ЖК «Галактика», г. Мурино. Начинала строительство компания «ГлавСтройКомплекс». Проект был грандиозным – целый квартал с собственной инфраструктурой. В итоге все закончилось на первом же доме, который застройщик бросил недостроенным в 2016 году. За достройку объекта взялась ГК «ПИК», за что получила от Ленобласти возможность построить еще несколько домов по соседству, помощь с подключением к сетям, а также возможность приобрести без торгов участок в Новом Девяткино. Первый дом ЖК «Галактика» планируют сдать в 3 квартале 2021 года.

🏗 ЖК «Воронцов», г. Мурино. Строительство 11-этажного дома в 2015 году анонсировала компания «Спец­КапС­трой Спб». Однако через год строительство остановилось. В 2019 году дольщики создали ЖСК и заключили договор с дочерней структурой АО «ЛенОблАИЖК». Было принято решение снести недостроенный корпус, а на его месте возвести уже 20-этажный дом с большим количеством квартир. Строительные работы уже идут. Завершение запланировано на 2021 год.

🏗 ЖК «Yolkki Village», д. Скотное. Жилой комплекс возводился силами компании «Гранд-Строй». Предполагалось строительство 14 домов и объектов социальной инфраструктуры. В конце 2018 года сдали четыре дома первой очереди. В 2019 году «Гранд-Строй» была признана банкротом, а объект передали Фонду защиты прав дольщиков. Было приято решение о том, что проект будет достроен, что сейчас и происходит.

🏗 Жилые комплексы ГК «Норманн». После себя застройщик оставил «богатое» наследство: три недостроенных жилых комплекса в Петербурге и еще четыре в Ленинградской области. Свои квартиры дольщики ожидают с 2014 года.

В 2019 году петербургским властям удалось найти инвестора, достроить и сдать ЖК «Ижора Парк» в пос. Металлострой. Теперь на очереди решение по еще двум долгостроям, расположенным в Выборгском районе Петербурга, – ЖК «Три апельсина» и «На Заречной». Согласно дорожной карте уже в 2020 году власти должны были определиться с инвестором и возобновить строительные работы. Весной этого года «Норманн» был признан банкротом, а дома включены в Единый реестр проблемных объектов. Инвестор, кстати, тоже нашелся – им стал холдинг «РосСтройИнвест». Однако по непонятным причинам подписание соглашения откладывается, как и возобновление строительных работ, что вызывает негодование дольщиков, которые даже объявили голодовку.

Зато с объектами «Норманна», расположенными в Ленинградской области, все понятно. За них взялся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства:

• ЖК «Морошкино», корпуса 2 и 5 – производится выплата возмещения, достраивать эти дома не будут.
• ЖК «Десяткино», 2 очередь – принято решение о завершении строительства.
• ЖК «Десяткино 2.0» – принято решение о завершении строительства.
• ЖК «Яркий» - производится оценка стоимости и происходит принятие решения о дальнейшей судьбе.

🏗 Жилые комплексы строительной компании «Навис». Еще одно громкое имя сфере долгостроев. Застройщик оставил незавершенными три объекта в Ленинградской области. Ими сейчас также занимается Фонда защиты прав дольщиков.

• ЖК «Щегловская усадьба» - Фонд принял решение о выделении финансирования, необходимого для завершения строительства всех корпусов.
• ЖК «Шотландия» - часть домов будет достроена, часть не станут возводить, а вернут дольщикам деньги.

ЖК «Итальянский квартал» находится на стадии проведения оценки и принятия решения о дальнейшей судьбе. Последние несколько лет за проблему долгостроев в нашей стране взялись плотно. Уже понятно, что дольщиков в беде не бросили – людей ожидает если не квартира, то хотя бы денежное возмещение. Удастся ли до 2025 года окончательно победить это явление, пока сложно сказать, но успехи есть, а законодательство должно предотвратить появление новых проблемных объектов. Покупатели квартир в строящихся домах могут быть уверены, что их права будут отстаивать, но лучше изначально выбирать проверенных застройщиков и помнить, что любая стройка – это риск.