Что лучше выбрать: Девяткино, Кудрово или Парнас?
В Санкт-Петербурге уже долгое время Девяткино, Кудрово и Парнас являются самыми популярными районами для покупки жилья в масс-сегменте. Приобретают жилье в данных локациях как с целью инвестирования, так и для собственного проживания. Ценовой диапазон квартир в Девяткино, Кудрово и Парнаса примерно одинаков. Да и по многим другим параметрам эти районы схожи.
Тем не менее человек, купивший квартиру в одном из этих районов, обязательно назовет несколько веских доводов, почему он выбрал его, а не другой. В проблемах выбора жилья в Девяткино, Кудрово и на Парнасе разобрался портал SPbHomes.
Девяткино
В северном направлении Санкт-Петербурга рядом с конечной станцией метро «Девяткино» находится активно застраиваемый микрорайон. Территориально он расположен во Всеволожском районе Ленинградской области.
Транспортная доступность
Транспортная ситуация в Девяткино крайне напряженная. В западной части относительно метро долго существовал только один выезд в город – двухполосная дорога рядом с КАД. В 2017 году открыли «прокол» под КАД, который немного улучшил ситуацию. Но население микрорайона растет с каждым годом, и на дорогах продолжаются заторы.
К 2023 году в локации построят первую очередь ТПУ, включающую в себя международный автовокзал, торговый центр и остановки общественного транспорта. Вторая очередь проекта должна быть готова к 2035 году: отдельно стоящий паркинг почти на 3000 машиномест, трамвайные пути, перехватывающую парковку и бизнес-центр.
В восточной части ситуация не легче – постоянно перегруженная Центральная улица, ведущая в Мурино и Новое Девяткино, давно не справляется с нагрузкой.
Также планируется создание платной объездной магистрали, начинающейся в створе Пискаревского проспекта и выходящей на дорогу «Санкт-Петербург - Матокса», которая сможет разгрузить трафик в Восточной части района, однако против нее активно выступают местные жители - магистраль пройдет слишком близко к жилым домам.
С парковочными местами в районе уже возникают проблемы. Объекты хоть и возводятся по строительным нормам, но из проектов можно увидеть, что машиномест явно недостаточно. В большинстве домов открытые стоянки. Район Девяткино в ближайшие годы будет подходить больше для тех, кто пользуется общественным транспортом нежели собственным авто.
Девяткино – единственная территория Ленинградской области с метро. Учитывая нынешние темпы строительства, ее возможности скоро будут исчерпаны. Развитием дорог в районе занимается единая управляющая компания «Мурино», в последние несколько лет активно привлекаются застройщики.
Инфраструктура
Вместе с жилыми комплексами девелоперы в Девяткино строят также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники.
На начало 2020 года в Мурино функционирует 21 детский сад. При этом количество частных детских садиков - 16 штук. К концу 2020 года несколько строительных компаний, работающих в городе, должны совместными усилиями построить школу на 1175 мест недалеко от ЖК "Цвета радуги".
На Мурино и Новое Девяткино приходится пять школ. Поликлиники в Западном Мурино есть, но только две амбулатории. Полноценное медучреждение находится на стадии проектирования. Одна поликлиника открыта в деревне Новое Девяткино. Тех, кто вызвал скорую помощь в Девяткино, увезут в больницу во Всеволожск.
По прогнозам к 2030 году население микрорайона увеличится более чем в четыре раза и составит порядка 200 тысяч жителей.
Сейчас в Ленинградской области действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Суть ее заключается в том, что девелоперы вынуждены строить социальные объекты для города, однако впоследствии муниципалитет выкупает их по определенной стоимости (в процентном соотношении).
В феврале 2016 власти ввели новые правила к данной программе, так называемый «Светофор», которые сводятся к делению области на три зоны. К зеленой зоне относятся отдаленные регионы Ленинградской области, в которой нет ограничений для застройщиков, зато есть помощь от правительства в создании дорог и инфраструктуры.
Желтая зона – это районы Тосно, Кировска, Гатчины и Кингисеппа, где возможен перевод земель под жилье, и застройщики могут вернуть налоги в размере 70% от стоимости построенных ими объектов.
И, наконец, красная – 10-15 км от КАД до федеральной трассы А-120, в которой перевод земель под жилье запрещен, т.к. здесь планируется создание второго автомобильного кольца. В данную зону как раз попадает Всеволожский район, а также Ломоносовский и Гатчинский, в которых высокая плотность застройки. В этой зоне жилищное строительство ограничено, и разрешение на него дается только одновременно с объектами социальной инфраструктуры. При этом девелоперы могут вернуть налоги в сумме до 50% от стоимости построенных ими объектов.
В конце мая 2019 года Александр Дрозденко сообщил, что ряд школ и детских садов в Ленобласти планируется выкупить со 100% компенсацией. Это решение обусловлено острой нехваткой социальных объектов и необходимостью их скорейшего появления в локациях.
Экология
На данный момент экологическая ситуация в Девяткино достаточно благоприятная. В окружении района нет как крупных загрязняющих производств, так и больших парков. В Восточной части Девяткино находится лишь небольшой Муринский парк. А Западную часть сейчас окружают пыльные поля, которые в дальнейшем будут также застраивать.
Немаловажный фактор при выборе квартиры – шум и загазованность воздуха от КАД. Также в районе Новое Девяткино отсутствуют очистные сооружения, и все отходы сливаются в реку Охта, о чем бьют тревогу экологи. Только летом 2017 года была выбрана компания «Проектное агентство», которая к декабрю 2018 года спроектирует очистные сооружения.
Однако в 2019 году проблема решена так и не была: был выявлен ряд нарушений в проектировании канализационных систем. Полностью завершить Охтинский тоннельный канализационный коллектор смогут только к 2030 году.
Ценовой диапазон
В Девяткино наблюдается серьезный ценовой разброс. Многое зависит от того, где расположится будущий жилой комплекс и какая копания его возводит. Средняя стоимость квадратного метра в стройке во Всеволожском районе на май 2020 года стартует от 74 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 1,1 млн руб. Именно низкая стоимость привлекает большинство покупателей. Низкая цена достигается за счет высокой конкуренции застройщиков и областного расположения микрорайона.
Самый главный минус - напряженная транспортная ситуация.
Самый главный плюс - низкая цена за квадратный метр.
ЖК «Мой мир»
ЖК GreenЛандия 2 («Гринландия 2»)
ЖК «Северный»
ЖК ID Мурино («Айди Мурино»)
ЖК «Энфилд»
ЖК «Мурино Парк»
ЖК «Мурино 2020»
ЖК «Краски лета»
ЖК «Муринские высоты»
ЖК «Цвета Радуги»
ЖК «Три кита»
ЖК «Муринский Посад»
ЖК «Территория»
ЖК Лампо́
ЖК VITAMIN («Витамин»)
Кудрово
Кудрово – это город (до 2018 года имел статус деревни), расположенный на берегу Охты во Всеволожском районе Ленинградской области. Он примыкает к восточной части Санкт-Петербурга и отделена от города лишь двухполосной железной дорогой. В локации практически не осталось свободных пятен под новую застройку.
Транспортная доступность
Ближайшая станция метро «Улица Дыбенко» расположена в Невском районе на расстоянии около 1,5 км от первых жилых домов в Кудрово. Проезд до нее проходит по Ленинградской улице. Основная причина пробок на ней в часы пик - узкий ж/д переезд. В 2019 году началось проектирование его расширения до 4-х полос.
В районе Кудрово, где ведется интенсивное строительство, транспортная ситуация напряженная. Всего из микрорайона ведет пять выездов в разные стороны. В Санкт-Петербург ведут три: по Ленинградской улице, за ТРК Мега, с Центральной улице по Кудровскому проезду. Плюсом для автомобилистов является близкий выезд на КАД.
Застройщики в Кудрово поставлены перед выбором – либо сооружать дороги внутри кварталов и на подъездах к ним, либо откладывать сдачу жилых комплексов.
По соседству с Кудрово на расстоянии 300 м находится Невский район Санкт-Петербурга с развитой инфраструктурой. Также рядом с локацией расположен ТРК «МЕГА-Дыбенко», в котором большое количество магазинов (в т.ч. IKEA), кафе, кинотеатр и другие развлечения.
Для Кудрово, находящегося во Всеволожском районе Ленинградской области, также действует программа «Светофор», о которой мы рассказывали в начале статьи. Социальная инфраструктура развивается как застройщиками, так и администрацией области.
На весь город работает 27 детсадов, большую часть из которых составляют частные, две школы и одна амбулатория. Полноценная поликлиника проектируется и появится около парка Оккервиль.
По прогнозам экспертов население Кудрово к 2025 году составит более 100 тыс. человек. После строительства всей необходимой инфраструктуры, по мнению экспертов, данный район станет одним из самых комфортных для жизни среди тех, что находятся на окраине Санкт-Петербурга.
Экология
На территории Кудрово также нет крупных вредных производств, вдобавок, это один из немногих микрорайонов близ Петербурга, где раньше на месте застройки не было свалок. Застройщикам не пришлось рекультивировать земли для строительства.
Главным фактором негативно влияющим на экологическую обстановку является КАД. Магистраль проходит в непосредственной близости к деревне, и при восточном ветре возможно появление выхлопов.
В районе находится знаменитый лесопарк «Оккервиль» на берегу одноименной реки с велодорожками, пешеходными зонами, пляжем и игровыми площадками. Река положительно влияет на состояние воздуха в районе, правда купаться в ней нельзя.
Во дворах девелоперы Кудрово облагораживают территории по мере завершения строительства жилых комплексов. Правда, общественных пространств довольно мало. На дорогах много грязи от строительной техники, поскольку район продолжает застраиваться.
Ценовой диапазон
Средняя стоимость квадратного метра в стройке в Кудрово - 75 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 2 млн руб.
Кудрово привлекает жителей не сколько низкими ценами, сколько удобствами, которые можно получить за них.
Самый главный минус – высокая стоимость кв.м. для области.
Самый главный плюс - близость к городу.
ЖК ID Кудрово («Айди Кудрово»)
ЖК «Европейский парк»
ЖК «Новый Оккервиль»
ЖК «ПаркЛэнд»
ЖК «Геометрия»
Парнас
Парнас - территория на севере Петербурга в районе одноименной станции метро. Свое название локация получила от исторического района, находящегося здесь в прошлом столетии. На Парнасе сравнительно мало новостроек и много свободных пятен под застройку.
Транспортная доступность
Многие новостройки на Парнасе находятся в пешей доступности от метро. Также в районе хорошо развит общественный транспорт, так как локация находится в составе Петербурга.
Пробки здесь не столь масштабны и наблюдаются в основном на участке проспекта Энгельса. Но ситуация может измениться с вводом нового жилья. Рядом с локацией расположен удобный выезд на КАД, что несомненно будет выгодно для автомобилистов.
От станции метро «Парнас» ходит большое количество автобусов в пригородном направлении. Можно доехать в Выборг, Приморск, Приозерск.
В районе остро ощущается дефицит парковочных мест. По отзывам жильцов, соседи паркуются на тротуарах и газонах, а эвакуирующие службы не успевают за этим следить.
Инфраструктура
В районе в окружении нет старых домов, и все коммуникации новые. Вокруг станции Парнас расположены продуктовые магазины, кафе, аптеки, трехэтажный фитнес-центр, несколько банков, авто-центров и сервисов.
Неподалеку находятся крупные гипермаркеты и торгово-развлекательные центры: «ОКЕЙ», «Гранд Каньон» с кинотеатром, ресторанами, детским парком развлечений, катком. В этом же районе – «IKEA», «Ашан», ТРК «МЕГА». Торгово-развлекательная инфраструктура рядом с Парнасом развита на должном уровне.
Социальная инфраструктура микрорайона Парнас оставляет желать лучшего – на 2020 год здесь насчитывается 20 детских садов, половина из которых частные, и две школы, отделение №17 детской городской поликлиники, больницы отсутствуют. Ощущается нехватка подобных учреждений в связи с большим населением микрорайона. За социальными объектами придется ехать к метро «Проспект Просвещения». За Суздальским проспектом в ближайшей транспортной доступности расположены детские сады и общеобразовательные школы. В той же локации находятся несколько поликлиник.
По прогнозам экспертов к 2021 году население микрорайона Парнас достигнет 80 тысяч человек.
Экология
Ранее на месте застраиваемой территории на Парнасе находилась несанкционированная свалка, которая частично присутствует до сих пор. Застройщики свозят строительный и бытовой мусор на нее, особой опасности свалка не несет, но и жить рядом с ней не очень приятно.
В микрорайоне Парнас расположена крупная промышленная зона: предприятия пищевой промышленности, представляющие опасность только в случае серьезных аварий. Выбросы промзоны Парнас находятся в пределах допустимой нормы, существенного вреда окружению не наносят.
По территории проходит сразу несколько крупных магистралей: Проспект Просвещения, Выборгское шоссе, Суздальский проспект, Проспект Энгельса. Помимо загрязнения воздуха они также являются источником повышенного шума.
Зеленых насаждений на территории молодого микрорайона практически нет. Зато неподалеку исторический Шуваловский парк площадью 142 га. На территории парка новое строительство запрещено. По его территории протекает река Сторожиловка, в нее попадают стоки от очистных сооружений в поселке Торфяное. Река впадает в расположенное неподалеку загрязненное Нижнее Суздальское озеро.
Также, по отзывам жителей, часто на территорию Парнаса часто доносится запах с иловых отстойников водоканала, которые расположены за КАД.
Ценовой диапазон
Средняя стоимость квадратного метра в доме у метро «Парнас» - 112 000 руб., а квартиру-студию можно купить от 2,4 млн руб.
Выбор в пользу Парнаса чаще всего обусловлен тем, что в отличие от двух других локаций данная территория относится к городу, соответственно у владельцев квартир будет постоянная регистрация в Петербурге, а не в Ленобласти.
Самый главный минус – экологическая обстановка.
Самый главный плюс - территория относится к городу.
ЖК «Континенты»
ЖК «Жили-Были»
ЖК «Северная долина»
Апарт-отель Start («Старт»)
ЖК «Заповедный парк»
ЖК «Шуваловский дуэт»
Подводя итоги, стоит отметить, что выбор в пользу того или иного района носит субъективный характер и зависит от множества факторов. Мы показали самые главные плюсы и минусы районов. Некоторые показатели по районам диаметрально противоположны.
Если для вас важна городская прописка, то в данном случае из трех районов подходит только Парнас. Самые доступные цены на квартиры – в Девяткино. А в Кудрово вы сможете приобрести квартиру в Ленобласти, но всего в 300 м от Санкт-Петербурга. Район Кудрово также является еще и самым экологичным среди трех, а Парнас самым загрязненным.
Очень напряженная транспортная ситуация сейчас в Девяткино и Кудрово. До решения данного вопроса правительством и сооружения новых дорог и развязок придется проводить много времени в пробках. Социальных объектов не хватает в каждой из трех локаций, но их строительство есть в планах, а в Кудрово и Девяткино находится еще и под контролем правительства Ленобласти. Самым густонаселенным по прогнозам экспертов будет Девяткино – 200 тысяч жителей к 2030 году.
При выборе жилья также обращайте внимание не только на текущую ситуацию, но и на перспективы развития локации, т.к. жилье – это долгосрочная инвестиция и подходить к покупке стоит обдуманно. На текущий момент первостепенной задачей в Кудрово, Девяткино и Парнасе является строительство транспортных магистралей и социальной инфраструктуры. Районы преобразятся после выполнения данных планов по развитию и несомненно будут гораздо более комфортным местом для проживания, чем сейчас.
Фото: aero-movie.ru, youtube.com
Популярные новостройки в районах Девяткино, Кудрово, Парнас
ЖК «ТриДевяткино Царство»
ЖК «Новый Оккервиль»
ЖК «Три кита»
ЖК «Квартал Солнечный»
ЖК «Три Апельсина»
ЖК «Краски лета»
ЖК «Березовая роща»
ЖК «Вернисаж»
ЖК «Алфавит»
ЖК Лондон («Семь Столиц»)
ЖК «UP-квартал «Светлановский»
ЖК «Весна 3»
ЖК Yolkki Village («Ёлки Вилладж»)
ЖК «Гольфстрим»
ЖК «Материк»
ЖК «КудроВО!»
Отзывы о статье «Что лучше выбрать: Девяткино, Кудрово или Парнас?» (2)
Да, въезд на Парнас осуществляется с двух точек - это мост со стороны проспекта Просвещения, и Выборгское шоссе. Пробки бывают только на мосту. Инфраструктура ещё не сильно развита, но проблем с закупками нет - это факт.
Машины негде ставить - а в каком спальном районе их есть где ставить?
Школы и детсады - их ещё будут доделывать, но не скрою, это одна из не многочисленных проблем района. Всё остальное - просто надуманность и предположения. Соотношения цена-качество, сильно конкурирует с другими.