Что ждет дольщиков в 2016 году? Возможные изменения законодательства в строительстве

Закон РФ «О долевом строительстве» (214-ФЗ) является одним из самых спорных и часто изменяемых законодательств в сфере строительства: Государственная Дума уже достаточно долго не может разработать и утвердить законопроект, который бы учитывал интересы и бизнеса, и покупателей. Именно поэтому новые поправки регулярно вносятся на рассмотрения и также быстро отменяются, а некоторые из них даже не успевают принять к установленному сроку.

Приоритетные изменения в законодательстве в сфере строительства

В 2016 году должно было вступить в силу сразу несколько поправок к 214-ФЗ. Их введение должно было быть поэтапным. Так, например, уже с 1 марта 2016 г. должны были стать актуальными ужесточенные требования к собственному капиталу застройщика – таким образом, правительство пыталось защитить покупателей от долгостроя, являющегося прямым следствием банкротства застройщиков. Размер фиксированного уставного капитала зависит от объемов реализуемого проекта: если компания собирается строить не более 1, 5 тысяч кв.м. жилья, то ей понадобится запастись 2, 5 млн рублей для того, чтобы получить разрешение на осуществление деятельности. Максимальная сумма уставного капитала составит 1, 5 млрд. рублей – она потребуется тем, кто собирается реализовать проект, площадь которого составляет более 500 тысяч кв.м. Первоначально сумма уставного капитала должна была быть больше. Однако достаточно быстро стало понятно, что слишком жесткие требования станут большой проблемой для многих компаний и приведут к очередному спаду рынка.

До сих пор эти нововведения не были приняты и окончательно утверждены: они успели пройти только первое чтение. Так как данным изменениям и поправкам в области законодательства РФ о строительстве долевого типа присвоен статус приоритетных, окончательное решение по данному вопросу чиновники обещают принять до 25 июня 2016 года.

Одну из предполагаемых поправок отменили уже после общественного обсуждения. Речь идет об отказе в страховании гражданской ответственности застройщиков в пользу самостоятельного страхования своих гарантий покупателями жилья. Эта поправка была отменена в силу того, что страхование ответственности компании, реализующей строительный проект, является одним из ключевых способов защиты покупателей, и на данный момент нет механизма, который бы смог заменить его.

К каким еще изменениям готовиться?

Если в июне 2016 года все поправки, прошедшие первое чтение, будут приняты, остальные нововведения будут вступать в силу согласно принятому ранее графику.

• Уже в июле 2016 года должен появиться реестр, содержащий максимально полную информацию о компаниях, реализующих строительные проекты с привлечением денежных средств дольщиков. Реестр будет содержать в себе детальную информацию о застройщиках, а его заполнением и ведением будет заниматься уполномоченный орган исполнительной власти. Будущие дольщики смогут получить всю необходимую информацию о застройщике.
• С января 2017 года предполагается расширение сфер, в которые смогут вкладываться деньги покупателей. Например, к этому сроку должны быть установлены условия, на которых застройщики смогут получить возмещение затрат на произведенное ими строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Оно допускается только при условии безвозмездной передачи девелопером объектов в государственную или муниципальную собственность.
• С января 2017 года для защиты денежных средств дольщиков планируется задействовать механизм банковского проектного финансирования с открытием специальных счетов эскроу. Деньги с таких счетов можно будет потратить исключительно на реализацию оговоренного проекта, что позволит избежать нецелевого использования средств дольщиков

На данный момент доработанный проект нового законодательства в сфере долевого строительства РФ не включает в себя положение о создании компенсационного фонда, за счет его средств будут достраиваться объекты, которые не могут завершить застройщики. Доработка этой части законопроекта и потребовала дополнительное время: в 2016 году количество обманутых дольщиков превысило 100 тысяч человек. Именно поэтому чиновники считают, что разработка механизма, который бы позволил достраивать не сданные в эксплуатацию дома за счет «общих» средств, является одним из приоритетных направлений. И если остальные поправки призваны предотвратить увеличение количества обманутых дольщиков в будущем, то создание компенсационного фонда, в который будет отчисляться по 1 % от каждого договора долевого участия в строительстве, позволит решить уже имеющуюся проблему.

В случае принятия правок к ФЗ-214 потребуется также создание новых нормативно-правовых актов, позволяющих определиться:

• с порядком ведения единого реестра застройщиков;
• с определением размера собственного капитала застройщика;
• с методикой определения средней цены одного кв.м.;
• с формой проектной декларации.

Защита интересов обеих сторон

Подводя итоги, стоит отметить, что целью данных поправок является повышение защиты дольщиков и увеличение информационной открытости застройщиков. И в связи с этим будут установлены дополнительные требования к девелоперам, а также усилен контроль в области строительства со стороны государства. Внедрение поправок будет поэтапным до 1 января 2017 г. включительно и впоследствии должно повысить прозрачность сделок на рынке недвижимости. По информации правительства увеличения расходов в бюджете страны данный законопроект не несет.

Новое законодательство в области строительства РФ, по мнению чиновников, должно учитывать интересы не только покупателей, но и застройщиков. Несмотря на все разговоры о том, что долевое строительство изжило себя, и в ближайшее время будет делаться все для того, чтобы отойти от него, Госдума намерена разработать законопроект, способный защитить интересы обеих сторон. Хотя, судя по текущим правкам закон скорее на стороне дольщиков и создан для того, чтобы снизить недобросовестную конкуренцию среди застройщиков.