Поиск по параметрам
комнатные
или

    Статьи /

    Почему дома из рекламы не становятся реальностью: права и обязанности застройщика

    7 марта 2018
    1401

    Высокие деревья и поляны из цветов, причудливые детские площадки и шикарные дворовые территории с велодорожками и местами для барбекю… Такую картину вы видите в рекламном буклете нового жилого комплекса или на официальном сайте застройщика.

    После ввода домов в эксплуатацию вы столкнетесь с реальностью, которая идет вразрез с картинами из буклетов. Возникает вопрос: можно ли потребовать от девелопера прекрасных садов, лавочек и прочих изысков? В большинстве случаев это невозможно.

    Не верьте в сказки сотрудников офиса продаж. Не позволяйте ввести себя в заблуждение. Знайте наверняка, что обязан построить девелопер вокруг дома, а чего ждать не стоит.


    Не дайте себя обмануть



    Вы ищите себе уютный и комфортный дом. В офисе у агента недвижимости или застройщика вы слышите рассказ о новостройке и ее благоустройстве. Вам подробно описали, какие деревья появятся во дворе, и какими вместительными запланированы паркинги.

    Выглядит отлично, правда? Да, бывают новостройки с развитой инфраструктурой и полноценным двором.




    Но чаще всего представитель застройщика лукавит. Верить на слово – одна из ошибок покупателя. Полный их список в нашем прошлом материале. За правдой отправляйтесь в проектную документацию и в законы. С последними все не так просто, как хотелось бы.

    Единых требований ко всем застройщикам нет. Немногочисленные обязанности строительных компаний разбросаны по множеству правовых актов. Информация неупорядоченная и, зачастую, неполная. Разобраться в ней простому покупателю сложно.

    Большинство требований к девелоперу – это градостроительные и технические нормы, связанные с самим земельным участком, где строится здание. Предписания разрабатываются в момент проектирования городов и поселков.

    Нормы закрепляют:

    • границы функциональных зон города и участков;
    • высотность зданий;
    • рекомендации по проектированию зданий;
    • требования пожарной и санитарной безопасности;
    • требования по инсоляции помещений.  

    Основной документ – Правила землепользования и застройки. Так, в Санкт-Петербурге действуют свои Правила, включающие перечень градостроительных регламентов. Именно им в первую очередь должен соответствовать жилой комплекс. 

    В частности, в Правилах регламентировано:

    • градостроительное зонирование;
    • виды разрешенного использования земель;
    • минимальные отступы зданий и строений от границ;
    • минимальная доля озеленения;
    • минимальное количество парковочных мест. 

     

    Парковки



    Недостаток парковочных мест – одна из насущных проблем многих новостроек. Во многих семьях есть автомобиль или два, но улицы городов не предназначены для размещения такого количества машин. В старых кварталах ничего не изменить. Но в новых микрорайонах на застройщиков ложится бремя обеспечения новостроек паркингами.




    В Санкт-Петербурге в соответствии с градостроительным регламентом застройщик обязан обеспечить дом машино-местами. Количество мест зависит от зоны, в которой находится новостройка. Участки обозначены на карте в приложении к Правилам землепользования и застройки.

    Например, в жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов (за исключением исторической застройки) норматив составляет 1 машино-место на 80 «квадратов» общей площади квартир. Здесь и далее использованы данные редакции Правил от 13 сентября 2017 года. 

    Важно, что норма включает как места в границах участка, так и в границах квартала. На придомовой территории может находиться не менее половины от количества. Не менее 12,5% мест – открытые стоянки, 10% из них – спецместа для транспорта инвалидов (минимум 1 место).

    Закон не различает открытые парковочные места от подземного паркинга – достаточно обеспечить только общее количество. Минимальный размер парковочного места - 5,3 х 2,5 м. 

    О велосипедистах тоже позаботились. Регламентировано количество велопарковок - 1 место на 280 кв. м. общей площади квартир. Однако на сегодняшний момент далеко не во всех проектных декларациях присутствуют велопарковки. 


    Социальные объекты



    Если с парковкой ситуация частично урегулирована, то с детскими садами и школами нет. Развитая инфраструктура новостроек зачастую так и остается в мечтах покупателей. По общему правилу, застройщик имеет право вообще не строить социальные объекты. 

    В каких случаях обязанность у девелопера возникает?

    • Застройщик реализует комплексное освоение территории. 

    Заключается договор между девелопером и властью о предоставлении участка земли под строительства масштабного проекта. Застройщик обязан организовать всю необходимую инфраструктуру в соответствии с генпланом территории: построить дороги, садики и школы, благоустроить территорию. 

    • Застройщик выкупил права на землю у муниципалитета с условиями.

    Выкуп или аренда могут сопровождаться обязанностью построить социальный объект. Практикуется также передача части квартир в собственность властей для размещения очередников.

    • Застройщик заключил договор о развитии застроенной территории.

    Участок под застройку может быть предоставлен девелоперу для сноса или реконструкции ветхого жилья. Одним из условий может быть строительство социальных объектов. 




    Подобные механизмы выгодны и для застройщика, и для местных властей, и для горожан. Еще один пример удачного взаимодействия – специальные региональные программы. В Ленобласти реализуется программа «Социальные объекты в обмен на налоги». По ней правительство выкупает построенные детсады и школы на сумму до 70% уплаченных налогов.

    Параллельно с ней в Ленобласти действует программа «Светофор». Территория Ленобласти условно разделена на 3 зоны: красную, желтую и зеленую. В зависимости от зоны действуют различные правила застройки и выкупа социальных объектов.

    Застройщик может построить социальные объекты по своей инициативе. Такое решение позволит выгодно отличаться на фоне других новостроек. Проверить обещания застройщика просто – достаточно взглянуть на разрешение на строительство и проектную декларацию. Объект не указан в документации? Тогда детсад может оказаться лишь рекламным ходом.


    Озеленение и детские площадки



    Об озеленении придомовой территории новостройки застройщик обязан позаботиться. Так, для мало-, средне- и многоэтажной жилой застройки в СПб требуется 23 кв. м. озеленения на 100 «квадратов» общей площади квартир.

    Девелоперы, как правило, без проблем высадят перед домом дешевую траву, а иногда обнесут ее забором. В буклете это может называться «ландшафтный дизайн». С рекламной продукцией смысла спорить нет, а на проектную декларацию и договор долевого участия стоит обратить внимание.




    Если указано возведение фонтана или высадка елей и сосен, то нужно требовать у застройщика конкретного вида озеленения. Хуже, когда формулировка размытая, а-ля «планируется благоустройство», тогда и посадка травы подходит под описание.

    Там же упоминается о строительстве детских и спортивных площадок. Нет упоминания о них в проектной документации? Можете их не ждать – застройщик не обязан обеспечивать ими новостройку.

    К сожалению, покупатели только после завершения строительства узнают, что скрывается под словами «озеленение и возведение малых архитектурных форм». Иногда застройщик добросовестно воплощает то, что вы видите на картинках. Как правильно выбрать девелопера читайте тут.

    Один из ориентиров – прошлые проекты застройщика. Посмотрите на них и сравните рендеры с результатом в реальности.

    Отзывы о статье «Почему дома из рекламы не становятся реальностью: права и обязанности застройщика»: