Скрытая угроза: чем обернется слабый рубль для рынка недвижимости?

Ослабление рубля, курсы доллара и евро, цены на нефть… Эти слова мы каждый день встречаем в заголовках новостей, в соцсетях, на Youtube, по радио или телевизору. Мы думаем, что понятия из мира финансов нас не касаются. Так ли это на самом деле? 

Колебания курса рубля неизбежно влияют на все сферы жизни, в том числе на жилищное строительство. Если вы собираетесь покупать квартиру, то состояние рубля может сказаться на ее стоимости. 

SPbHomes.ru решил разобраться в том, как чувствуют себя крупнейшие застройщики на фоне ослабления курса, и стоит ли опасаться повышения цен на жилье. 

Колебания курса влияют на настроения покупателей

Несмотря на очередное ослабление рубля, застройщики видят активность на рынке. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает рост клиентов:

«При скачке валют возрастает количество обращений. Дольщики принимают для себя решение о приобретении недвижимости и начинают проявлять активность. Причем неважно, валютные это накопления, которые конвертируются в рубли, или сохранение рублевых средств.

Еще рано говорить о конвертации этих обращений в сделки, но и панических настроений не наблюдается. <…> 

Покупатели примут решение, чтобы обезопасить свои средства, и переложат деньги из депозитов, ставки по которым снизились, в квадратные метры».

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», указывает на похожую ситуацию:

«Предпосылок для влияния [ослабления рубля] на деятельность компании нет. Этим летом мы зафиксировали рост спроса на жилье, но ослабление отечественной валюты стало лишь дополнительным фактором активности покупателей. 

В первую очередь, увеличение спроса мы связываем с низкими ставками по ипотеке, а также происходящими изменениями на строительном рынке».

Аналогичные настроения покупателей отмечает Вартан Погостян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, однако прогнозирует ряд сложностей, с которыми столкнутся компании:

«Скачки курса валюты провоцируют повышение интереса к конвертации рублей в квадратные метры, а после этого, как правило, интерес, наоборот, падает. Позже вполне вероятен сценарий с пересмотром ставок по ипотеке в большую сторону, что также окажет влияние на спрос.

Нельзя не упомянуть, что часть расходов девелопера так или иначе связана с курсом валюты, хотя сегодня этот объем небольшой. У многих наших клиентов также есть часть расходов, привязанная к валюте, и с её удорожанием их реальный располагаемый доход неизбежно уменьшится.

То есть, в целом, на средней дистанции ослабление рубля, а если быть точным, то комплекс событий, которые связаны с этим, приведут к усложнению деятельности компаний».

Минимум иностранных материалов и максимум отечественных

Чем слабее рубль, тем дороже застройщикам обходятся иностранные стройматериалы. Следовательно, растут цены на квартиры. Однако еще после санкций и скачка курса доллара в 2014 году застройщики обратили внимание на российские аналоги.

Сегодня преимущественно отечественные материалы используют девелоперы «Лидер Групп», «Аквилон Инвест», Glorax Development, Bonava. При этом, как отмечает Вартан Погостян из Glorax Development, многие иностранные поставщики локализовали производство, и их товар можно приобрести по фиксированной цене в рублях.

Несмотря на широкие возможности, не всегда компании хотят использовать российские аналоги. Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», подчеркивает разницу материалов при строительстве комфорт- и бизнес-класса жилья.

«При реализации наших проектов комфорт-класса мы в основном ориентируемся на местных поставщиков общестроительных материалов (ЖБИ, металлоконструкций, кирпича и бетона), так как их продукция не уступает по качеству западным аналогам.

К тому же российские производители лидируют по показателю цена-качество. Используя их продукцию, мы экономим и на логистике. Доля иностранных общестроительных материалов, применяемых при возведении наших объектов комфорт-класса, не превышает 3-5%. <…>

Что касается жилья бизнес-класса, то доля используемых материалов, производимых за рубежом, существенно выше. На некоторых объектах она достигает 30%».

Квартиры дешевле уже не будут

Рост цен на жилье в Петербурге зависит от множества факторов. В частности, спрос на квартиры растет, а ипотечные ставки ползут вниз. Насколько сильно колебания курса рубля влияют на эту динамику?

Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов указывает на взаимосвязь:

«Влияние курса, безусловно, есть, и некое удорожание мы все-таки увидим. Но оно в меньшей степени связано с фактическим увеличением себестоимости, скорее, это, своего рода, спекулятивное увеличение стоимости отдельных видов продукции, основанное на волнении людей и рынков.

Мы, повторяюсь, от этого надежно застрахованы, поэтому какого-то специального увеличения цены мы не планируем. Цена на квартиры от ГК «Лидер Групп», как и прежде, будет корректироваться исходя из объективных показателей спроса и предложения, строительной готовности объектов и состояния рынка недвижимости». 

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, указывает на другие причины повышения стоимости жилья:

«После резкого скачка курса валюты в 2014 году многие российские застройщики уже успели выстроить отношения с отечественными поставщиками, максимально отвязав себестоимость проекта от курса иностранной валюты. <…> Здесь мы не видим предпосылок для роста цен.

С другой стороны, в 2018 году появилось много других факторов, которые неизбежно приведут к тому, что доступность жилья снизится, а цены на квартиры – вырастут. Это прежде всего реформы ФЗ-214. <…>

Кроме того, с 1 января следующего года ставка НДС вырастет до 20%, а новые санкции могут отразиться не только на падении рубля, но и на ипотеке. Если ставки вырастут, это будет серьезный удар для строительного рынка, где доступная ипотека в последние годы является основным драйвером развития».

Таким образом, за последние несколько лет застройщики приспособились к новым экономическим условиям. Колебания рубля не оказывают значимого негативного влияния на их работу. Более того, ослабление национальной валюты подталкивает покупателей к покупке и увеличивает спрос.

Цены на квартиры практически независимы от положения рубля. Однако девелоперы выделяют другие существенные факторы: изменение законодательства и усложнение деятельности застройщиков. Рост спроса на жилье также способствует удорожанию недвижимости.