Аналитический обзор апартаментов Москвы и Петербурга. Перспективы формата

Аналитический центр компании М2Маркет подготовил сравнительный обзор предложений на рынке апартаментов Москвы и Санкт-Петербурга.

В Москве в настоящий момент продается около 2,5 млн. кв. м квартир и 0,7 млн. кв. м. апартаментов. В лотах – 35,5 тыс. и 9,5 тыс. штук соответственно.

Для сравнения – в Петербурге около 2,6 млн. кв. м квартир и 0,3 млн. кв. м апартаментов. Доля апартаментов значительно ниже, чем в Москве (10% против 20%), что объяснимо наличием в Санкт-Петербурге крупных проектов масс-маркет в черте города (ЖК «Чистое небо», ЖК «Солнечный город», ЖК «Северная долина», ЖК «Галактика» и т.д.).

Что сегодня предпочитает покупатель и почему?

И в Москве, и в Петербурге за последние 3 года наблюдается тренд снижения спроса на апартаменты – при стабильной доле предложения на рынке доля продаж уменьшилась на 2-4 п.п.

Причин несколько:

• до 2015 в черте Москвы не было доступных проектов, сейчас же усиливается тренд по освоению крупных промзон с более дешевым жильем;
  
  
  
  
• пик интереса пришелся на середину 2010-х – множество проектов от крупных компаний (MR Group, «Пионер», Level Group и тд), поскольку апартаменты были новым и более доступным по стоимости форматом жилья;
  
  
  
  
• высокие расходы на содержание (налоги, коммунальные платежи);
  
  
  
  
• практически полное отсутствие прецедентов перевода из статуса нежилого помещения в жилое.

Как следствие, среднестатистический покупатель предпочтет покупку квартиры – больше выбор, меньше рисков, возможность постоянной регистрации.

Динамика продаж

В Санкт-Петербурге активное развитие получил формат сервисных апартаментов – в 2018-2019 гг.. Так, в успешном проекте продавалось около 600 кв. м. в месяц. В формате «для жизни» этот показатель достигал отметки в 2 тыс. кв. м (в крупных проектах). Также есть и «смешанные» форматы, в которых можно приобрести лот как для сдачи в аренду, так и для собственного проживания – зачастую такие проекты продаются с хорошей динамикой (апарт-отели Valo, Like – по 1-1,5 тыс. кв. м в месяц).

В Москве можно выделить лишь отдельные успешные локальные проекты – это либо совсем бюджетное предложение (как первое жилье), либо проекты с удачной локацией и концепцией (более высокий сегмент). Успешные примеры сервисных апартаментов представлены лишь компанией «Пионер».

Покупатели апартаментов высоких классов (бизнес, премиум, элит) в меньшей степени зависимы от негативных рыночных факторов, поэтому спрос на такие лоты стабилен, особенно на фоне снижения спроса в масс-маркете.

Самые востребованные комплексы апартаментов бизнес-класса

Самые продаваемые апарт-проекты Москвы бизнес-класса в 2019 году – «ВТБ Арена парк» (продается 1 тыс. кв. м ежемесячно), «Серебряный фонтан» (800 кв. м) и «Play» (700 кв. м).

«ВТБ Арена парк» - крупный проект, который возводится в рамках модернизации стадиона «Динамо» при поддержке банка ВТБ. Проект находится на завершающей стадии и расположен в развитом жилом районе. «Серебряный фонтан» – мультиформатный проект от крупного застройщика (ГК «Эталон») с качественной концепцией в активной строительной стадии.

«Play» – проект с продуманной концепцией рядом с метро, также в развитом жилом районе.

Для сравнения в Питере самым продаваемым апарт-проектом бизнес-класса в 2019 является YE’S Marata на Социалистической (продается 0,5 тыс. кв. м ежемесячно) – апарт-отель от компании «Пионер» в Центральном районе города.

«Если говорить о перспективах развития формата апартаментов в двух столицах и регионах, то продолжается тренд на строительство точечных апарт-проектов в центре Москвы в дорогом сегменте (в том числе, реставрация существующих зданий). 24 из 28 стартовавших апарт-проектов Москвы в 2018 году относятся к высокому классу, 15 из них расположены в ЦАО», – комментирует Роман Строилов, директор по развитию, партнер М2Маркет.

Возможно расширение сети сервисных апарт-отелей в Москве как инвест-инструмента. Такой продукт характерен для городов-миллионников, в остальных же случаях является малоперспективным, потому что зачастую строительство в регионах (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) ведется на грани себестоимости. В то же время доходы местного населения намного ниже, что является ограничением для инвестирования в новый продукт или формат проживания в помещении без возможности постоянной регистрации и соответствующих преимуществ пользования социальной инфраструктурой.