Мнение эксперта: «Инвестиции в новостройки на котловане уходят в прошлое»

Ситуация на рынке первичной недвижимости стремительно меняется. Если раньше вложения в покупку квартиры на котловане с целью перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию приносили доход практически на любом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь небольшое количество новостроек.

Насколько выгодным окажется вложение зависит от сочетания таких факторов, как удобная локация, продуманная концепция, высокое качество строительства, а также небольшое количество квартир в проекте.

Эксперты отмечают, что причина кроется вовсе не в переходе на эсроу-счета и проектном финансировании, когда банки предоставляют застройщикам кредиты. Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед», уверен, что ключевыми факторами, снижающими вероятность получения дохода от инвестиций в покупку жилья в новостройке на котловане, являются большой объем нереализованных квартир у застройщиков и высокий уровень цен даже на этапе нулевого цикла.

Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор сегодня начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его актив неконкурентоспособным по цене. «Например, инвестор купил в 2018 году в одном из ЖК Петербурга квартиру по 128 тысяч рублей за «квадрат». До начала 2020 его актив прибавлял в цене, но затем снова вернулся на уровень 2018, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса», – рассказал эксперт.

Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. В Санкт-Петербурге рост средней цены на новостройки за год составил всего 6% – 116,5 тысячи за «квадрат» в I квартале 2020 года против 110 тысяч за тот же период 2019 года. С точки зрения доходности покупка на котловане принесла бы не больше, чем банковский депозит, который является гораздо менее рисковым инструментом инвестиций.

Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно эксперты рынка недвижимости не советуют инвестировать в проекты массовой застройки.

«Чем больше строится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные ЖК с небольшим количеством квартир, не более 500 в Петербурге, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Сама инвестиционная квартира должна обладать характеристиками, выгодно отличающими ее от предложения на рынке. Сегодня таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка», – подчеркивает Руслан Сухий.

Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 15-30% годовых.