ЖК «Светлый мир «О’Юность»: светлое будущее в промзоне

Инфраструктура

Оценка проекта «Светлый мир «О’Юность»

ЖК «Светлый мир «О’Юность» - это новый жилой квартал на Октябрьской набережной, реализуемый застройщиком Seven Suns Development. При строительстве использована современная архитектура, фасады оформлены в ярких цветах. Концепцией архитектурных решений фасадов занимается бюро «А.Лен». В основе идеи лежат петербургские пейзажи и картины Николая Рериха. 

Доминантами архитектурного и ландшафтного дизайна выбраны понятия – юность, путешествия и покорение вершин. Архитекторы разработали необычный концепт, согласно которому территория ЖК превратится в карту с лесами и водоемами, горами и сопками. В центре разместится площадь Юности с кинотеатром, качелями и местами для общения новоселов. В квартале будет отдельный спортивный центр с площадками для тренировок, тренажерами, велодорожками. Также запланировано масштабное озеленение территории. Зона двора будет закрыта от проезда автомобилей. Звучит конечно потрясающе, если все это будет реализовано в том виде, в котором заявлено. Стоит также отметить, что построенная инфраструктура в собственность жильцам не передается, а только будет эксплуатироваться ими.

Отвечать за использование предстоит группе инициативных жителей, а содержание таких объектов потребует дополнительных затрат.

Фото и материалы презентации компании Seven Suns Development

Дома в жилом комплексе «Светлый мир «О’Юность» строятся по монолитной технологии с вентилируемыми фасадами. Корпуса расположены на достаточном расстоянии друг от друга.

Застройщиком является ООО «Базис». Земельный участок находится у застройщика на правах собственности. Всего по плану запланировано строительство 8 корпусов. Строительство проходит в 2 очереди, сроки сдачи 4 кв. 2016 года и 4 кв. 2017 года.

Высота домов составит от 14 до 25 этажей. Темпы строительства высокие, переносов не было. Жилье относится к классу комфорт, и сдается с чистовой отделкой и мебелью.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В квартале «Светлый мир «О’Юность» дворовая территория закрытая. Двор просторный, в нем будут организованы спортивные и детские площадки, а также велодорожки. Во дворе расположится зона для общения жителей, зеленые насаждения и малые архитектурные формы. Предусмотрена зона для коммерческих помещений на первых этажах зданий, которая не является общедолевой собственностью.

В жилом комплексе застройщиком предусмотрено строительство наземной автостоянки на 969 мест. Всего в жилом комплексе запланировано 4028 квартир, обеспеченность парковочными местами крайне низкая и составляет 24%. С парковочными местами в жилом комплексе однозначно будут проблемы. Хотя известно, что часть машиномест будет сдаваться в краткосрочную и долгосрочную аренду, цены пока не известны. Безусловно застройщик обустраивает многоуровневый паркинг на 900+ мест, но надо понимать, что далеко не все жильцы смогут позволить себе купить место в паркинге, при том, что многие из дольщиков и так берут квартиру в ипотеку. Стоимость одного машиноместа в паркинге - от 400 до 500 тыс. руб. в зависимости от этажа (чем выше, тем дешевле). Плюс ко всему, дворовая территория жилого комплекса будет закрыта для проезда авто, парковаться там будет нельзя, с одной стороны это несомненный плюс - можно будет спокойно гулять с детьми и не переживать за их безопасность, однако при такой печальной ситуации с парковочными местами, это станет настоящей проблемой для владельцев авто. Уже сейчас будущие жильцы серьезно переживают за ситуацию с парковочными местами, т.к. вокруг ЖК парковочных мест крайне мало и точно не хватит на всех жильцов "Юности".

Окружающая инфраструктура

Вся инфраструктура в соседних кварталах

Несмотря на то, что Невский район по праву считается одним из самых развитых в Санкт-Петербурге, локация застройки не богата различными объектами. В пешей доступности практически ничего нет. На авто можно добраться в центры шоппинга - ТРК «Лондон Молл» на Дальневосточном, ТРК «Невский» рядом с метро «Улица Дыбенко».

Вблизи ЖК пока нет ни одного продуктового магазина (кроме магазинчиков на АЗС), аптеки и пр. До ближайшего продуктового магазина идти 700 метров. В основном супермаркеты сосредоточены вдоль Дальневосточного проспекта. Фитнес-клубы также расположены в соседних кварталах, в пешей доступности лишь школа танцев. Но если верить планам застройщика, то спортом жители смогут заниматься на территории ЖК в спортивном кластере. Ситуация с инфраструктурой изменится при дальнейшем развитии локации застройки.

Нет проблем с социальными учреждениями

Рядом с жилым комплексом «Светлый мир «О’Юность» находится частная школа «Праздник+», а также средние общеобразовательные школы №627, №497, №350 и №458 (с углубленным изучением немецкого языка и дошкольным отделением). Детских садов тоже достаточно – №110, №11, №27, №90 и другие. Кроме того застройщик планирует строительство садика на 220 мест в жилом комплексе. В транспортной доступности находятся взрослые поликлиники №100 и №87, а также детское поликлиническое отделение №58.

Мало мест для прогулок и плохая экология

При всех положительных моментах совсем не радует экология района. Отсутствие зеленых зон поблизости не вяжется с картиной «Светлого мира». Ближайший сквер вы можете увидеть чуть дальше по улице Крыленко на территории исторического Веселого поселка. На территории этого сквера находится печально известная стройка Апарт-отеля «Виват» от компании «Донк». На расстоянии 1,5 км находится небольшой Брестский парк и Церковь Рождества Христова. На расстоянии 500 м сквер Текстильщиков. Также вблизи ЖК на расстоянии 100 м располагается ряд промышленных предприятий, пивоваренный завод «Хайнекен», химзавод "Реактив" и др. Жители часто жалуются на запахи. 

Также вблизи от жилого комплекса располагается несколько автозаправочных станций. Ходят слухи, что на месте завода собираются строить жилой объект от другого застройщика, но эти слухи пока никак не подтверждаются. А даже если и так, то, во-первых, жильцов "Юности" ожидает перспектива слушать шумы со стройки на протяжении нескольких лет, а во-вторых, это приведет к еще более серьезным проблемам с парковкой.

Также шум и загазованность улицы Крыленко и Октябрьской набережной не добавляют привлекательности жилому комплексу.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

В 7 корпусе жилого комплекса «Светлый мир «О’Юность», который был выведен на продажу 11 октября 2016 года предусмотрено 352 квартиры. Из них 140 студий (40%), 106 однокомнатных квартир (30%), 44 «евродвушки» (13%), 50 двухкомнатных квартир (14%), 9 евротрешек (3%) и 3 «трешки» (менее 1%). Таким образом, преобладают студии и однокомнатные квартиры в доме (более 70%).

Площадь студий в продаже колеблется от 21,95 до 32 м2 с комнатами от 13,5 до 21,6 м2. Студий достаточный выбор, все планировки правильной геометрической формы – есть квадратные и вытянутые. В каждой предусмотрены балкон или лоджия, и планировки можно назвать эргономичными.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Светлый мир «О’Юность» представлены площадью от 33 до 44,2 м2. При этом комнаты большие, их площадь варьируется от 16,5 до 17,9 м2, а кухонь от 10,2 до 11,7 м2. Евродвушки представлены в небольшом количестве. Их площадь от 40,8 до 52,6 м2. Планировки однушек и евродвушек также эргономичны, и в каждой присутствует балкон/лоджия. Геометрическая форма – вытянутая или квадратная. При большом метраже в однушках появляется раздельный санузел, а в евродвушках два санузла.

Двухкомнатные квартиры в ЖК «Светлый мир «О’Юность» продаются площадью от 51,20 до 66,90 м2. Есть возможность выбрать евротрешку метражом от 65,6 до 70 м2. Планировки двушек также правильной геометрической формы, и в каждой присутствует балкон/лоджия.

Трехкомнатных квартир в жилом комплексе немного, их площадь составляет 82,9 м2. Во всех по два балкона и два санузла. При этом площадь кухонь составляет от 12 до 13,76 м2. Все планировки с правильной геометрической формой.

В целом в ЖК «Светлый мир «О’Юность» планировочные решения можно назвать удачными. Смущает лишь тот факт, что большинство квартир – это студии и однокомнатные.

В некоторых квартирах двух корпусов будет панорамный вид на Неву, но между корпусами и набережной находятся две автозаправки Shell и Лукойл, а также автостоянка.

Отделка в ЖК 

В стоимость квартиры включена чистовая отделка с мебелью и бытовой техникой, однако обольщаться не стоит - по факту отделка идет отдельным договором дарения, так что обязательства застройщика по проведению отделочных работ не до конца ясны. В жилом комплексе ЖК «Светлый мир «О’Юность» есть возможность посмотреть уже 5 вариантов отделки квартир, подробнее вы можете оценить на фото. Всего предусмотрено 6 концепций: 

«Ванильное небо»,

«Новые горизонты», 

«Мудрость востока», 

«Морской бриз», 

«Вокруг света»,

«Простые радости».

Вот, что включено в чистовую отделку:

• стяжка пола – цементно-песчаная, толщиной 50 мм;
• покрытие – жилые помещения – ламинат; с/у – керамическая плитка;
• потолок натяжной;
• стены: жилые помещения – обои; с/у – покраска;
• окна двухкамерные с микропроветриванием - ПВХ профиль толщиной 70 мм, фирма – IVAPER, москитных сеток нет;
• дверь межкомнатная – деревянная с ламинированным покрытием, производство Россия;
• дверь входная – металлическая дверь, фирма Argus, производство Россия;
• розетки, электрощиток;
• лучевая (коллекторная) разводка, материал труб - полипропилен;
• наличие счетчиков - да;
• наличие шумоизоляции труб - нет;
• наличие точки подключения стиральной машины в ванной – нет (на кухне);
• система отопления горизонтальная, есть терморегулятор;
• балкон остеклен;
• домофон, также можно подключить видео-домофон;
• мебель российского производства. Кухня – кухонный гарнитур, стол, 2 стула; жилые помещения – шкаф, диван, тумба;
•  Электроплита Hansa.

Саму отделку можно оценить на 3 с плюсом, так как качество ее выполнения оставляет желать лучшего. Обои поклеены неаккуратно, стены в санузлах не выложены плиткой, а просто покрашены, трубы не изолированы, отверстия под трубы проделаны неаккуратно. Мебель и двери (как межкомнатные, так и входные) российского производства. Из мебели в отделку включен кухонный гарнитур, кухонный стол с двумя стульями, диван, шкаф и тумба, в прихожей - вешалка. В санузлах установлена ванна, раковина и унитаз. Из техники на кухне - плита. Все в целом выглядит малопрезентабельно, так что такой вариант отделки подойдет скорее тем, кто покупает квартиру под сдачу, или планирует в любом случае делать ремонт самостоятельно. Помимо того, что отделка в шоу-рум выполнена недостаточно качественно, цветовые и дизайнерские решения также подойдут не каждому. 

При этом отделка МОП довольно неплохая, керамогранит на полу и фактурная штукатурка на стенах. Будут установлены лифты OTIS зарубежного производства. В доме предусмотрена служба консьержей.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Большинство квартир в жилом комплексе уже давно раскуплено. Стоимость квадратного метра в ЖК «Светлый мир «О’Юность» стартует от 66 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи до 4 кв. 2017 г. по состоянию на октябрь 2016 года:

Жилой комплекс аккредитован несколькими банками, возможна ипотека с гос. поддержкой:

Также застройщик предлагает рассрочку до сентября 2017 года, при этом происходит удорожание на 18% годовых на остаток платежа. Первоначальный взнос при этом варьируется от 30-40%.

Поэтому просчитывайте все варианты перед покупкой, застройщик отлично консультирует по различным способам приобретения. Переуступку квартиры нужно согласовывать с Seven Suns. При этом за сделку придется отдать застройщику 4% от стоимости сделки (если он продает вашу квартиру), а если вы самостоятельно найдете покупателя, то - 50 тысяч рублей.

Обзор конкурентов

Жилой комплекс «Светлый мир «О’Юность» возводится в локации с довольно активной застройкой, и вокруг достаточно конкурентов. Ниже в таблице представлена информация по новостройкам, которые расположены в ближайшем окружении ЖК, данные по состоянию на октябрь 2016 года.

Повторюсь, что в ЖК «Светлый мир «О’Юность» все квартиры сдаются с чистовой отделкой и с мебелью, но по договору дарения.

Через реку от ЖК «Светлый мир «О’Юность» расположен ЖК «Высота» на Цимбалина, 25. В квартирах предусмотрена предчистовая отделка. Здесь студии покупателю обойдутся дороже, чем в доме от Сэвен Санс. Среди рассматриваемых нами ЖК больше нигде студии не продаются.

В жилом комплексе «Светлый мир «О’Юность» самые дешевые однушки. Чуть дороже в ЖК «Фрегат», но он строится по договору ЖСК, а квартиры сдаются с предчистовой отделкой.

Двух- и трехкомнатные квартиры также дешевле, чем у конкурентов. Более высокая цена часто обусловлена известным брендом. Например, в ЖК «Цивилизация» от ЛСР квартиры в домах (1 и 8 корпуса) сдаются с чистовой отделкой, а технология строительства – панельная.

Самые дорогие квартиры в ЖК «Legenda на Дальневосточном, 12», здесь вы платите за SMART-пространство квартиры и опять же имя застройщика. Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК «Светлый мир «О’Юность» и его конкурентов.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК «Светлый мир «О’Юность» является ООО «Базис», а его единственным учредителем ООО "СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ". Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидела следующие нюансы:

1. Раздел договора «Термины и определения» предусматривает:

«Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику на любое переформирование Земельного участка в период или после завершения строительства Многоквартирного дома с правом сформировать часть Земельного участка, на которой расположен Многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, как указано выше, в самостоятельный земельный участок путем раздела Земельного участка или выдела такого самостоятельного участка из его состава, исходя из границ такой части для эксплуатации Многоквартирного дома, установленных планом застройки Земельного участка и Проектной документацией, и исходя из требований законодательства к минимальному размеру земельного участка для размещения Многоквартирного дома. После формирования самостоятельного выделенного земельного участка для эксплуатации Многоквартирного дома, данный участок целиком признается Общим имуществом и поступает в долевую собственность собственников помещений в нем. При этом, ни участники долевого строительства, ни любые иные собственники помещений в Многоквартирном доме не имеют каких-либо прав в отношении всей оставшейся части Земельного участка, образованной после выдела самостоятельного земельного участка для эксплуатации Многоквартирного дома».

Исходя из представленных условий, Застройщик может выделить существенную часть земельного участка и использовать его по своему усмотрению. В результате участники долевого строительства смогут полноценно пользоваться только земельным участком минимального размера, установленного для размещения многоквартирного дома.

2. п. 1.4. предусматривает:

«Стороны признают, что отклонение Фактической площади Квартиры от проектной, указанной в п. 1.3.1 Договора, в пределах 10% от проектной площади Квартиры, не является нарушением Договора и не признается существенным изменением размера Квартиры. При этом будет производиться перерасчет цены Договора по правилам, указанным в п. 2.6. Договора».

Увеличение или уменьшение площади квартиры на 10% может оказаться для дольщика существенным. При увеличении площади увеличится и цена квартиры. Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам.

3. п. 2.4. предусматривает:

«Оплата 1 (первого) взноса по Договору, указанного в графике платежей, производится Участником долевого строительства посредством безотзывного покрытого аккредитива».

На дольщика возлагаются дополнительные расходы по открытию аккредитива.

4. п. 3.1.5. предусматривает:

«После получения Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию направить в Росреестр все необходимые документы, включая Разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимые для оформления Участником долевого строительства права собственности на Квартиру».

В данном пункте не указан срок, в течение которого Застройщик обязан направить в Росреестр все необходимые документы. Застройщик может несвоевременно направить документы в Росреестр, тем самым затянув процесс оформления участником долевого строительства права собственности на квартиру.

5. п. 3.3.4. предусматривает, что участник долевого строительства обязуется не обеспечивать исполнение своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащих ему по Договору прав, а также иным образом обременять указанные права без предварительного письменного согласия Застройщика до оформления в установленном законом порядке права собственности Участником долевого строительства на Квартиру.

В случае возникновения необходимости обременения прав участник долевого строительства должен получить письменное согласие застройщика, что в свою очередь может затруднить и замедлить возникновение обременения.

Данные замечания также касаются п. 3.3.9., предусматривающего, что участник долевого строительства вправе уступать право требования по Договору или по отдельным обязательствам, вытекающим из него только с письменного предварительного согласия Застройщика в порядке, установленном п. 3.4.2 Договора.

6. п. 3.6. предусматривает:

«Участник долевого строительства не вправе до государственной регистрации права собственности на Квартиру производить в Квартире перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях, иные переделки, в том числе в системах электро-, тепло-снабжения и на межквартирных стояках горячего, холодного водоснабжения и канализования, а также производить работы, которые затрагивают фасад Многоквартирного дома и его элементы. В случае нарушения указанного обязательства Застройщик взыскивает с Участника долевого строительства сумму денежных средств, необходимую для приведения Квартиры в состояние, предусмотренное проектом, при этом стоимость самовольно выполненных Участником долевого строительства неотделимых улучшений в Квартире возмещению не подлежит».

Таким образом, участник долевого строительства до государственной регистрации права собственности на квартиру не сможет начать ремонт, который включает в себя перепланировку. В результате сроки выполнения ремонта существенно затягиваются. При нарушении данного пункта участник долевого строительства понесет дополнительные расходы на устранение допущенных нарушений.

7. п. 4.12. предусматривает:

«Участник долевого строительства самостоятельно и за свой счет осуществляет действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на Квартиру. Кадастровый (технический) паспорт Квартиры заказывается Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет. По соглашению Сторон кадастровый (технический) паспорт Квартиры может быть заказан Застройщиком, но за счет Участника долевого строительства».

Участник долевого строительства должен быть готов к дополнительным расходам на составление кадастрового (технического) паспорта и регистрации права собственности на квартиру.

8. п. 6.2. предусматривает:

«В случае нарушения срока внесения долевого взноса, установленного графиком платежей в Приложении № 3 к Договору, Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Участник долевого строительства должен производить своевременную оплату в соответствии с графиком платежей. В противном случае он будет обязан уплатить неустойку.

Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

В целом «Светлый мир «О’Юность» производит двоякое впечатление. С одной стороны локацию застройки характеризует отличная транспортная доступность – близость к центру и КАД, планируемое строительство скоростной трассы, которая позволит разгрузить транспортные потоки. С другой стороны удаленность от метро и крайне низкая обеспеченность парковочными местами. По проекту новоселов ждет незаурядная дворовая территория и спортивные объекты внутри. Однако сейчас все объекты находятся в соседних кварталах. А жилой комплекс окружен промышленными объектами, да и сам строится в зоне бывшей промзоны. Загруженность магистралей, заправочные станции под окнами и отсутствие зеленых зон поблизости характеризуют экологическую обстановку как не благоприятную.

Строительство домов ведется по монолитной технологии и в рамках ФЗ-214. Застройщик «Сэвен Санс» темная лошадка на рынке новостроек в СПб. Застройщик Seven Suns Development имеет Вологодские корни. Сданный объект есть в Вологде, со стороны жителей были нарекания по вопросу шумоизоляции в квартирах. В сентябре сданы 5 корпусов ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» на намывных территориях Васильевского острова. Изначально именно этот объект вызывал наибольшие сомнения у покупателей.

В целом цены на квартиры у застройщика ниже рыночных. Квартиры сдаются с чистовой отделкой и мебелью, но при этом передаются по договору дарения. Выполненная чистовая отделка вряд ли устроит привередливого покупателя. Поэтому покупатели разделяются на две категории: те, кто спешит приобрести жилье по сказочной цене и тех, что с подозрением ждут подвоха. И ту и другую сторону можно понять.

Вокруг ведется активная застройка, и новоселам придется долгое время жить в ее окружении. В локации находятся новостройки конкурентов – ЖК «Фрегат», ЖК «Высота», ЖК «Цивилизация» и прочие. Очевидно, что район серьезно преобразится после застройки территории. Учитывая то, что застройщик успешно сдал 1 очередь объекта на Васильевском острове в СПб, ЖК «Светлый мир «О’Юность» вполне можно рассматривать как для собственного проживания, так и в случае инвестирования. Так как подобных объектов по цене вы вряд ли найдете в данной локации. Однако репутация застройщика относительно качества строительства и надежности еще не сформирована в Санкт-Петербурге.