ЖК «Новая Охта»: квартал с городской пропиской около Мурино

Инфраструктура

Общая информация

Панельный разновысотный (от 18 до 19 этажей) ЖК «Новая Охта» эконом-класса возводится в 6 очередей, первая из которых была сдана в конце 2014 года. Последний этап строительства завершится в 4-ом квартале 2017 года. За все время реализации был единственный перенос сроков в 3-ей очереди на 1 квартал. Темпы строительства можно оценить, как хорошие. Всего в комплексе будет 36 корпусов. У застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация.

О застройщике

Компания «ЛСР» была зарегистрирована в 2001 году после ребрендинга «Городской ДомоСтроительной Компании». Девелопер входит в структуру «Группы ЛСР». Холдинг ведет деятельность во всех отраслях строительства: производство материалов, девелопмент, управление. Застройщик неоднократно становился лауреатом престижных строительных конкурсов. Кроме того, «ЛСР» входит в число надежнейших девелоперских компаний региона.

Архитектура и концепция

Корпуса геометрической формы отличаются яркими панельными фасадами с относительно небольшой площадью остекления. Компания использует бесшовное утепление, что должно способствовать уменьшению теплопотерь и увеличению звукоизоляции. Кроме того, в составе ЖК есть 2 сданных «умных дома» с открытой интернет-сетью, которые оснащены автоматическими системами сбора учетных данных воды, теплоэнергии и электричества.

Расположение домов относительно друг друга хорошее, не создается эффекта «муравейника». Внутренняя отделка помещений не отличается какой-либо оригинальностью.

Фото со стройки

Внутренняя инфраструктура

Территория

Территория ЖК «Новая Охта» открытая. Выделенных мест для хранения колясок, велосипедов нет.

Социальные объекты

В рамках проекта ЖК «Новая Охта» возведут школу на 825 мест, начальную школу с дошкольным отделением на 200 учеников и 110 дошколят, 2 отдельно стоящих детских сада на 240 мест каждый. Совмещенное образовательное учреждение уже, по словам представителя застройщика, построено. Однако начнет работу оно не раньше 2018 года из-за того, что поблизости все еще ведется строительство дома, что представляет опасность для детей.

Также на территории строится поликлиника со своей амбулаторией.

Несмотря на расположение комплекса за КАДом, жители имею городскую регистрацию, что выгодно отличает ЖК от ближайших соседей в Мурино.

Коммерческие помещения

На первых этажах размещены коммерческие помещения, в основном, коммерческого назначения: магазины, салоны красоты, аптеки.

Парковка

На генплане можно увидеть 11 многоуровневых паркингов. На сегодняшний день введено в эксплуатацию три 4-5-этажных парковки. В среднем, каждая рассчитана на 300 машиномест. Ситуация с парковкой еще не приняла катастрофического характера, но определенные проблемы уже есть – дворы заняты автомобилями даже в рабочее время. Если застройщик выполнит обещание и действительно построит 11 парковок по три сотни машиномест, то соотношение с количеством квартир станет примерно ¼.

Фото квартала

Окружающая инфраструктура

Социальные объекты

На территории застройки ЖК «Новая Охта» нет действующих школ и детских садов. За всей необходимой социальной инфраструктурой жителям уже сданных домов приходится ездить в соседний Калининский район. Ближайшие школы №175, №89 и №68 в 25-30 мин езды на общественном транспорте. Аналогичная ситуация складывается и с детскими садами. В комплексе открыты медицинские центры «Полис» и «XXI век». Добираться в городскую поликлинику №86 на проспекте Просвещения придется примерно 10-15 мин без учета пробок.

Магазины и коммерческий сервис

В комплексе уже работают сетевые супермаркеты «Пятерочка», «Магнит», «ДИКСИ», «Естный». Однако за более крупными покупками стоит ехать в гипермаркеты «Лента», «О’КЕЙ» или «Карусель», расположенные вдоль проспекта Просвещения. Множество торговых центров сосредоточено у станций метро; самые крупные из них ТК «Северная галерея» у «Гражданского проспекта» и ТК «Академ-Парк» у «Академической».

Чтобы воспользоваться услугами почтовых и банковских отделений и спортивных центров, также придется ехать в Калининский район – ничего этого в локации ЖК нет.

Природа и места для отдыха

Вблизи ЖК «Новая Охта» нет ни одной благоустроенной парковой зоны. Ближайшие Муринский парк и парк Сосновка в 5 и 9 км соответственно. За рекой Охта начинается большая зеленая зона, однако для прогулок она не предназначена. У застройщика имеются планы по благоустройству набережной (озеленение, обустройство детских игровых и спортивных площадок, велодорожек), однако проект относится к ЖК «Новая Охта. На речке» от того же застройщика.

Промышленные объекты

Рядом с ЖК «Новая Охта» располагается промзона «Мурино» с предприятиями по производству бетонных изделий, оптовыми организациями и складскими помещениями. Редевелопмент территорий не предвидится.

Промзона "Мурино"

Перспективы развития района

Прямо напротив ЖК «Новая Охта» возводится ЖК «Новая Охта. На речке» от того же застройщика. В ближайшие несколько лет жителей будут сопровождать строительные шум и грязь. Кроме того, благоустраивать набережную реки Охта начнут только после окончания работ с жилыми зданиями.

Район станет более комфортным для проживания, если власти все-таки воплотят в жизнь планы по строительству новых транспортных обходов. Никаких новых станций метро в локации открывать не будут.

Пока наблюдается практически абсолютное отсутствие социальной инфраструктуры. В связи с этим перспективы района туманные.

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

Всего в ЖК «Новая Охта» запроектировано порядка 12 тысяч жилых помещений. В квартирографии представлены 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Большинство жилых помещений в комплексе однокомнатные.

Количество квартир на этажах

В среднем, на этаже 4-5 квартир. Количество парадных зависит от конкретного корпуса. В точечных домах только 1 подъезд с 2-мя лифтами (пассажирский и грузовой).

Эффективность планировок

Минимальная площадь квартиры в комплексе – 39,3 кв. м, максимальная – 108,7 кв. м. Планировки довольно эргономичны, комнаты имеют квадратную или прямоугольную форму. Санузлы во всех помещения раздельные. Средняя площадь кухонь – 11-12 кв. м. Среди квартир бОльшего метража имеются двусторонние лоты. Площадь и форма коридоров позволяют оборудовать небольшие гардеробные. Балконы стандартные; можно подобрать вариант с 2-мя балконами.

Планировки

Отделка

Квартиры в ЖК «Новая Охта» сдаются с чистовой отделкой, в которую входит:

• Ламинат или линолеум;
• Бумажные обои;
• Металлические входные и шпонированные межкомнатные двери;
• Металлопластиковые окна;
• Керамическая плитка на полу и стенах санузлов;
• Комплект сантехники;
• Установка счетчиков ГВС, ХВС и электроэнергии.

В целом, качество выполненных работ хорошее, без явных ошибок или недоделок. Как рассказали мне жители комплекса, многие стали переделывать квартиры перед заселением, однако большое количество собственников довольны отделкой от застройщика. «ЛСР», как показывает опыт других объектов, часто меняет составляющие отделки или страну-производителя. Кроме того, неоднократно вызывала нарекания работа управляющей компании от застройщика.

Отделка

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта среди конкурентов

В активно застраиваемой локации большинство жилых комплексов относятся к эконом-классу и находятся уже в Ленинградской области.

Основным конкурентом ЖК «Новая Охта» по цене стал ЖК «Старая крепость», однако необходимо учитывать, что комплекс будет возводиться еще почти 2 года. Кроме того, в «Старой крепости» предусмотрена предчистовая отделка, а в квартирографии есть студии. В «Новой Охте», что типично для проектов «ЛСР», студии отсутствуют, а это существенно снижает процент сдаваемых в аренду помещений и повышает комфортабельность для жильцов. Пожалуй, наиболее конкурентоспособным оказался ЖК «Мурино 2017», где совпадают как сроки сдачи, так и наличие чистовой отделки. Стоимость здесь гораздо ниже, однако есть студии и нет 4-комнатных лотов.

Ипотека

ЖК «Новая Охта» аккредитован 18 банками, среди которых Сбербанк, ВТБ24, «Газпромбанк» и «Россельхозбанк». Ипотечное кредитование возможно без дополнительного обеспечения. Средняя ставка – 11,5% годовых. Максимальный срок выплат – 30 лет.

«ЛСР» предоставляет возможность покупки по программе «Военная ипотека».

Рассрочка и субсидии

Застройщик предлагает воспользоваться рассрочкой на период строительства дома. Минимальный первоначальный платеж – 10% от базовой стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно вносить как равными ежемесячными или ежеквартальными платежами, так и оставив на последний платеж до 50% от цены квартиры. Среднее удорожание составит 14%.

Купить квартиру также можно, используя материнский капитал.

Заключение сделки

Застройщик работает по 214-ФЗ, при покупке заключается типовой ДДУ. Процесс подписания происходит в центральном офисе «ЛСР» на Кирочной, 59. Дополнительные расходы по нотариальному заверению документов и открытию аккредитива в банке несет клиент. В сумме они составят примерно 3 тысячи рублей.

Впечатление от объекта

Общее впечатление от ЖК «Новая Охта» неоднозначное: с одной стороны, новый развивающийся квартал от надежного застройщика с довольно гуманными ценами, хорошей отделкой, городской пропиской; с другой стороны, транспортные проблемы локации, в том числе с парковкой, отсутствие социальной инфраструктуры и активная стройка. По отзывам жильцов, работа УК оставляет желать лучшего, тарифы повышены, а диалог наладить сложно. Конечно, после завершения работ район преобразится, однако перспективы развития со стороны города неясны. Однако при всех недостатках предложение от «ЛСР» в рассматриваемой локации наиболее привлекательно именно из-за наличия отделки «под ключ» и городской регистрации. В комплексах-конкурентах, кроме этого, не планируется строительство такой широкой инфраструктуры. На севере рядом с метро «Девяткино» в том же ценовом диапазоне и дешевле есть ЖК «ТриДевяткино Царство» от «УНИСТО-Петросталь», ЖК «Три кита» от «Лидер Групп» и ЖК «Квартал Солнечный» от «Арсенал-Недвижимость».

Сейчас большинство клиентов застройщика выбирают квартиры для собственного проживания. В будущем высока вероятность большого количества сдаваемых в аренду площадей. Цена на квартиры тем больше, чем ближе срок сдачи в эксплуатацию. Целесообразность инвестирования с дальнейшей переуступкой сомнительна из-за перенасыщенности предложений в локации.