Апарт-отель Docklands: жилье + офис в стиле лофт на Васильевском острове

Инфраструктура

Оценка проекта Docklands

Апарт-отель Docklandsстроится по концепции лофт-квартала в стиле индустриальных объектов ХХ века. У апарт-отелей есть свои особенности, которые отличают их от обычных жилых домов. Подробно этот вопрос был рассмотрен в нашей статье.

Проект квартала состоит из трех апарт-отелей (527 апартаментов), гостиницы 3* (на 122 человека) и двух бизнес-центров класса В+. В настоящий момент возводятся 2 корпуса апарт-отелей высотой 10-11 этажей, ввод в эксплуатацию предполагается 4 кв. 2017 года. Остальные здания в квартале будут построены ориентировочно к 2020 году. Хотя у менеджера отдела продаж нет уверенности в строительстве гостиницы и бизнес-центров.

Корпуса строятся по кирпично-монолитной технологии с применением передовых инженерных решений:

• фасады выполнены из датского кирпича Petersen Tegl;
• централизованная система кондиционирования;
• автоматические инженерные системы;
• интеллектуальная настройка температурного режима;
• собственная система фильтрации воды;
• панорамное остекление.

Рендеры квартала

При строительстве используется 5 факторов, которые позволяют создать дом энергоэффективным:

1. Усиленная теплоизоляция стен (толщина 250мм);
2. Герметичные энергоэффективные окна;
3. Размещение окна за пределами монолита;
4. Герметичная оболочка здания (стыки проклеены пароизоляционной лентой);
5. Поддержание температуры +20 С в здании.

Согласно информации на сайте проекта панорамные окна используются с высокой степенью тепло-/звукоизоляции и герметичности, поэтому с залива зимой дуть не будет, а летом окна позволят сохранить прохладу. Застройщик также отмечает, что такие окна позволяют снизить энергопотребление и выбросы углекислого газа в атмосферу.

Датский кирпич старейшего завода Petersen Tegl, которым облицованы фасады произведен на оборудовании, повторяющем изготовление кирпича вручную. Docklands Development уверяет, что “Докландс” – единственный объект в Петербурге, фасады которого выполнены из такого кирпича.

Апартаменты в отеле «Докландс» относятся к бизнес-классу. Земельный участок находится у застройщика на праве собственности. Темпы строительства высокие, на стройке кипит работа, в чем мы могли сами убедиться.

Фото со стройки

Внутренняя инфраструктура квартала

Квартал будет разделен на жилую зону и зону бизнеса. Проектом предусмотрено строительство детского сада и фитнес-центра с бассейном. В корпусах разместятся кафе, ресторан и другие коммерческие помещения от 50 до 110 м2, на первом этаже с отдельным входом. В одном из апарт-отелей расположатся офисные помещения от 30 до 1000 м2. На крыше одного из двух бизнес-центров установят вертолетную площадку.

В лофт-квартале Docklands будет закрытая дворовая территория и «двор без машин». Предусмотрено строительство теплого надземного паркинга на 300 мест, а также подземного на 229 мест и открытой гостевой парковки на 66 м/м. Учитывая, что всего будет 527 апартаментов и 122 номера в гостинице, парковочных мест должно быть достаточно.

Дворовая территория будет благоустроена: высадят газон и кустарники, установят скамейки, клумбы и малые архитектурные формы. Во дворе разместятся площадки для игр и отдыха.

В апарт-отеле будет работать круглосуточно консьерж, появится своя служба клининга и рум-сервиса, химчистка и прачечная, а вход на этаж обеспечивается специальной ключ-картой, в домах есть видео-наблюдение. Сдачей в аренду юнитов будет заниматься компания «МТЛ». Концепция квартала заключается в том, чтобы жители могли практически не покидать его, т.к. созданы все условия для проживания и ведения бизнеса.

Окружающая инфраструктура

Развитая инфраструктура острова

Васильевский остров в Санкт-Петербурге развит в плане инфраструктуры, На острове много супермаркетов, ресторанов, кафе и салонов красоты. В районе расположено несколько театров – музыкальный, драматический, кукол и детский, также музеи - Кунсткамера, Зоологический, Военно-морской, галерея современного искусства «Эрарта» и другие. Недалеко от «Докландс» находится один из трех аквапарков в городе - Piterland-2.

На шоппинг лучше всего отправиться в центр города, т.к. на острове не хватает крупных ТРК. Всего один кинотеатр на Васильевском острове находится на Большом проспекте В.О.

Престижный фитнес-клуб World Class находится в гостинице Park Inn, но есть и другие разбросанные по всему острову. Хотя собственный фитнес-клуб с бассейном разместится в самом лофт-квартале.

В районе расположено достаточное количество детских садов и школ. А Docklands Development планирует также строительство детского сада своими силами, что будет очень удобно для молодых родителей.

Также на острове находится несколько престижных вузов: Санкт-Петербургский Горный Университет, РГПУ им. А. И. Герцена, СПБГУ и другие.

Крупных парков в локации, как впрочем и на всем Васильевском острове, нет. Из ближайших зеленых участков – сквер Декабристов.

В окружении полностью отсутствуют промышленные предприятия, и ветер с залива разряжает загазованный воздух. Но набережная Макарова, которая находится под окнами отеля, будет являться источником шума. Также с течение нескольких лет планируется реновация промышленных зон на Васильевском острове и замена их на деловые центры.

Планировка и отделка апартаментов

Оценка планировочных решений

В апарт-отеле «Докландс» представлено 527 апартаментов:

• студии от 30,4 до 31,3 м2;
• апартаменты с одной спальней от 32,5 до 54,7 м2;
• апартаменты с двумя спальнями от 49 до 64,1 м2;
• апартаменты с тремя спальнями от 93,1 до 143,4 м2;
• апартаменты свободной планировки ( open-space) от 50,7 до 96,2 м2.

В целом планировки представлены правильной геометрической формы, и их можно назвать эргономичными. Высота потолков в помещениях варьируется от 3,15 до 3,30 м. В продаже есть апартаменты с панорамным видом на Малую Неву и Финский залив. Также есть помещения с видом сразу на 2 стороны.

Планировки

А во второй очереди проекта можно будет приобрести офисы по концепции Live and Work: двухуровневое пространство с офисом на 1 этаже и жилой зоной на 2-м. Такое жилье подойдет для адвокатов, юристов, фрилансеров и других профессий. Собственники смогут сэкономить средства на аренде помещений. Также возможно создание частного бизнеса по европейской модели: домашняя пекарня, магазин рукоделия и т.п. Высота помещений составит 6 м, а площадь от 50,8 до 72 м2. 

Основная фишка лофт-квартала это фасад из клинкерного кирпича и панорамные окна, а вот балконы в помещениях отсутствуют.

Отделка в апарт-отеле

Апарт-отель «Докландс» запроектирован в популярном в последние годы стиле лофт. К его основным чертам можно отнести грубую кирпичную кладку, большие окна, высокие потолки и частично открытые системы коммуникаций.

Апартаменты в апарт-отеле Docklands сдаются с тремя видами отделки:

1. предчистовая отделка;
2. отделка «под ключ»;
3. эксклюзивная отделка.

Проекты отделки составлены в немецком бюро Zukauskas Architects.

Рассмотрим, в чем же заключается отличие. После предчистовой отделки апартамент будет передаваться собственнику готовым для выполнения финишной отделки.

Основные характеристики:

• выровненные стены со звукоизоляцией;
• пол со стяжкой;
• двухкамерные панорамные окна сплошные/двойные (Reynaers, Pilkington);
• входная металлическая дверь;
• электроразводка, выполненная до конечных устройств;
• подготовлены точки подключения к сети интернет;
• горизонтальная система отопления с терморегулятором;
• кондиционирование воздуха системой Electrolux;
• стояки для водоснабжения и канализации для подключения сантехники.

При отделке под ключ согласно выбранному цветовому решению (светлые или темные тона) ко всему ранее перечисленному добавляется :

• входная дверь обшитая декоративной панелью;
• подключенная сантехника от европейских производителей;
• использование европейских материалов при выполнении отделочных работ;
• полы: паркетная доска (дуб) австрийского производства и керамический гранит Kerama Marazzi;
• окрашенные стены;
• подвесной потолок и подвесные светильники;
• «теплый пол» в санузле;
• пластиковые межкомнатные двери;
• шумоизоляция на трубах;
• мебель в санузле: шкафчик под раковину, зеркало, полотенцесушитель;
• мебель на кухне: немецкий кухонный гарнитур, мойка, встроенная
  посудомоечная машина Bosch, варочная панель, вытяжка, мини-холодильник.

Дизайн-проект студии

Дизайн апартамента с двумя спальнями

В случае, если вы захотите заказать эксклюзивную отделку апартамента в стиле лофт, для вас компанией Andrew Martin будет разработан дизайн-проект, который включает в себя:

• 3D визуализация интерьера + проекции;
• чертежи для проведения отделочных работ;
• спецификации мебели и оборудования;
• ведомости отделочных работ.

Также я посетила шоу-рум, в котором представлены элементы отделки и интерьера, чтобы воочию оценить их. В шоу-рум представлена мебель, которую можно купить по хорошим ценам, а также сантехника и отделочные материалы. Застройщик предлагает выбрать отделку санузла в стиле «Ретро» или «Минимализм».

Помимо всего вышеперечисленного стоит сказать о том, что в отеле нет балконов, а у панорамных окон предусмотрено ограждение со стороны фасада в виде стеклянных панелей из закаленного стекла. В доме будут установлены бесшумные лифты Kone, скорость перемещения 1,6-1,7 м/сек. 

Входные группы, холлы и другие МОП будут также выдержаны в стилистике лофт: высокие потолки 4,5-8 м, панорамное остекление, много открытого пространства, диваны и камин в лобби.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в апарт-отеле Docklands стартует от 122 тыс. руб. Апартаменты продаются по 214-ФЗ. Ценовой диапазон апартаментов со сроком сдачи 4 кв. 2017 г. по состоянию на декабрь 2016 года:

Несмотря на то, что банки не горят желанием аккредитовывать апарт-отели, «Докландс» аккредитован сразу несколькими банками. Стоит отметить, что ставка по кредиту на апартаменты в среднем выше, чем на жилые комплексы, и первоначальный взнос в некоторых банках стартует от 30%. Господдержка и военная ипотека также не распространяется на апартаменты, что логично.

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до 31.12.2017 года, при первоначальном взносе от 50%.

Также действуют, следующие скидки, которые между собой не суммируются:

• Скидка 10% при единовременной оплате;
• Скидка 12% при повторной покупке и единовременной оплате;
• Скидка 5% при покупке апартаментов от 90м2 в рассрочку;
• Скидка 100 тыс. руб. для иногородних (кроме СПб и ЛО).

Обзор конкурентов

У апарт-отеля “Докландс” не так много соседей в виде жилых комплексов, т.к. территория Васильевского острова не входит в массовый сегмент жилья. Активная застройка на данном этапе ведется лишь на намывных территориях острова, некоторые жители до сих пор с опаской относятся к ним.

Ниже в таблице представлена информация по соседним объектам класса «комфорт+» и «бизнес», данные по состоянию на декабрь 2016 года, цены от застройщика.

Из таблицы видим, что в «Докландс» представлены самые дешевые студии и однокомнатные апартаменты, которые находятся примерно в одном ценовом диапазоне с ЖК «Самоцветы» и ЖК «Фьорд».

Двух- и трехкомнатные квартиры у всех конкурентов стоят дешевле. Четырех- и пяти-комнатные апартаменты не представлены в апарт-отеле, зато квартиры с подобной комнатностью есть у конкурентов.

В данной локации строится не так много объектов. И если говорить о рассматриваемых конкурентах, то ЖК «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ» относится к классу «комфорт+». В комплексе присутствует подземный паркинг, запланировано строительство детского сада на 190 детей. В комплексе будет 4 дома, квартиры сдаются без отделки. К минусам стоит отнести окружение, состоящее из промышленных объектов. И все же, среди рассматриваемых объектов там самые дешевые цены.

В ЖК «Фьорд» от финской компании «ЮИТ Дом» присутствуют квартиры класса «комфорт» и «бизнес». Цены здесь уже выше, чем в ЖК «Самоцветы». Два корпуса возводятся по монолитной технологии, качество строительства «ЮИТ» не вызывает сомнений. В доме многое предусмотрено для семей с детьми: детский сад на первом этаже на 75 человек, игровые детские площадки от финской компании Lappset. К особенностям можно отнести наличие около 40 видов различных планировок, в некоторых предусмотрена возможность установки финской сауны и настоящего камина. В комплексе также можно купить квартиру с террасой. Квартиры продаются с отделкой «под ключ» и с подготовкой под чистовую. В ЖК «Фьорд» представлены квартиры от студий до пятикомнатных вариантов. В комплексе есть подземный паркинг, попасть в который можно прямо из парадной. К минусам, также как и у «Ландышей», можно отнести промышленное окружение и отсутствие зеленых зон вокруг.

Жилой комплекс ЖК «Палацио» от Сэтл Сити в 2016 году был удостоен премии «Лучший девелоперский проект бизнес-класса». Дома строятся по кирпично-монолитной технологии, а квартиры передаются с чистовой отделкой. Данный факт сложно отнести к плюсам, т.к. покупатели недвижимости бизнес-класса все же предпочитают выбирать отделку и дизайн квартиры самостоятельно. К особенностям квартала относится наличие двора-патио, и возможность купить квартиру с террасой. К минусам можно отнести недостаточное количество машино-мест в паркинге, которое составляет порядка 50% от общего числа квартир в комплексе.

Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры/апартаменты в апарт-отеле Docklands и его конкурентов.

Главным отличием между «Докландс» и его соседями является нежилое назначение апартаментов. Несмотря на общепринятое мнение о том, что апартаменты стоят дешевле квартир, на этом примере мы можем убедиться в обратном. Все же большую роль играет расположение объекта, его статус и престижность.

Апартаменты являются одним из источников инвестирования в сфере недвижимости. Но пока инвесторы относятся к нему с опасением. И если доля апартаментов в Москве превышает 30%, то в СПб – только 4%. Помимо покупки для собственного проживания, апартаменты бизнес-сегмента в 85% случаев приобретаются для сдачи в аренду (арендная ставка по апартаментам выше, чем при сдаче обычной квартиры) или с целью выгодно перепродать впоследствии. Застройщик анонсирует программу доходности в размере 11-13% годовых и окупаемость 8-9 лет. Мы произвели все необходимые расчеты. Как не прогадать при покупке апартаментов в «Докландс» читайте в нашей статье. Уже сейчас известно, что цены во второй очереди проекта будут значительно выше, чем в первой, за счет готовой инфраструктуры. Недавно стартовали продажи в клубном доме «Лофт на Среднем» от этого же девелопера. Проект обещает быть не менее интересным.

Юридический вопрос

Застройщиком апарт-отеля Docklands является ООО «Проспект КИМа, 19», учредителем которого выступает TEAM OPTIMA LTD, зарегистрированное на Британских Виргинских островах. В роли девелопера проекта выступает Docklands Development. Строительство ведется в рамках 214-ФЗ.

Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидела следующие нюансы.

Комментарии к предварительному договору

Комментарии к основному договору

Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

Апарт-отель Docklands возводится в историческом центре, на Васильевском острове. При строительстве объекта используются качественные европейские материалы, и квартал строится в современном лофт стиле. Развитая инфраструктура острова и хорошая транспортная доступность придают еще большую привлекательность объекту. К плюсам «Докландс» стоит отнести строительство корпусов в рамках ФЗ-214.

Эргономичные планировки и панорамные виды наряду со статусом лофт-квартала обуславливают высокую цену апартаментов бизнес-класса. Портит картину лишь набережная Макарова, которая проходит на уровне 4 этажа апарт-отеля, прямо перед окнами.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому чаще приобретаются с целью инвестирования. Приобретать в качестве инвестиции советуем при наличии собственных средств, т.к. при покупке столь дорогих помещений с привлечением ипотеки значительно вырастает переплата и срок окупаемости. И в данной ситуации стоит дождаться старта продаж второй очереди, т.к. цены в первой уже довольно высокие.

В качестве проживания отель подойдет для бизнесменов, которые хотят, чтобы все было под рукой. Ведь в плане квартала есть жилье, минимальная инфраструктура, офисы, бизнес-центры и гостиница.

В случае сдачи в аренду, все заботы на себя берет управляющая компания, но все же апарт-отель находится не в центре города, поэтому рассчитывать на сильный ажиотаж, думаю, не стоит. Тем не менее в Петербурге прогнозируется рост спроса на апартаменты бизнес-сегмента, в основном из-за переезда из Москвы сразу нескольких топовых компаний.

В целом, спрогнозировать сделки с апартаментами сложно, т.к. для рынка недвижимости России это достаточное новое явление, а законодательство по апарт-отелям еще только разрабатывается.