0/ 10

ЖК «Черная речка»: в 15 минутах от центра, но в окружении промзон

ЖК «Черная речка» от «ЦДС» - один из нескольких новых проектов редевелопмента на Выборгской стороне. Соответствует ли проект сегменту «бизнес»? Не помешает ли будущим новоселам промышленное и деловое окружение, а также пробки на севере города? Выяснил наш Тайный покупатель.

Дата отчета:
13 ноября 2018
Страница ЖК:
Застройщик:
Район:
Поделиться отчетом:

Транспортная доступность

Пешеходам

ЖК «Черная речка» одинаково близко находится к двум станциям метро: «Черной речке» и «Лесной». Удобно, что эти станции двух разных линий - можно быстро добраться в любую точку севера города. Расположение – это один из критериев, по которому проект отнесли к сегменту «бизнес».

От «Лесной» до новостройки идти почти по прямой около 15-17 минут. Можно подъехать на автобусе или маршрутке, но существенно сэкономить время не получится.



Автомобилистам

Рядом с новостройкой крупные магистрали: Лесной и Большой Сампсониевский проспекты, а также Выборгская набережная. В нескольких минутах Кантемировский мост на Петроградскую сторону. Увы, в часы пик дороги забиты, поэтому придется смириться с пробками.

Зато по пустым дорогам до центра города можно доехать за 16 минут. За аналогичное время вы попадете к паркам на Крестовском острове.

Перспективы дорожно-транспортного развития

Микрорайон давно сформирован, а пробок меньше не станет. Скорее наоборот - площадь жилой застройки только увеличится, значит вырастет и поток машин.

В планах города до 2048 г. сформировать магистраль непрерывного движения по Выборгской набережной от Ушаковского моста до моста Александра Невского. Перспектива слишком отдаленная, а сроки могут быть перенесены, поэтому рассчитывать на сокращение пробок не стоит.

0/ 10
Транспортная доступность

Инфраструктура

Общая информация

ЖК «Черная речка» - первый проект бизнес-класса для «ЦДС». Застройщик уже успел зарекомендовать себя в сегменте доступного жилья, и теперь реализует более интересный проект.

Новый квартал станет результатом редевелопмента бывшего завода «Ильич». В нем 9 жилых корпусов с собственными дворами, которые объединены единой средой. Еще в проекте подземные паркинги, школа с двумя детсадами и коммерция на первых этажах.


Строят квартал в несколько очередей. Первая - корпуса №2 и №3, они ближе к Белоостровской улице. Документов на последующие очереди нет.

Строительство и продажи начались в июле 2018 года. Строительство в самом начале: на участке работает техника, но еще нет даже котлована. Старые здания завода почти разрушены. Срок сдачи двух первых домов - 3 квартал 2021 года.



Архитектура и концепция

Дома проекта будут иметь переменную высотность - от 10 до 14 этажей. Корпуса кирпично-монолитные, с вентилируемыми фасадами - эта технология сейчас самая популярная. По архитектуре ничего выдающегося - прямые линии, нейтральные цвета и современный стиль.

Застройщик подчеркивает приватность и уединенность, хотя по факту никаких особых технологий не используется. Основная «фишка» - выгодное расположение и масштаб квартала.

В проекте позаботились о безбарьерной среде - парадные и коридоры на уровне земли. Входные группы выглядят стильно на рендерах: в них много света, а в отделке дерево и камень.



Внутренняя инфраструктура



Территория

У каждого из домов проекта свой собственный двор, закрытый от машин. Видеонаблюдение, доступ по магнитному ключу, бесплатный Wi-Fi - привычный набор. Обещают ландшафтный дизайн, теневые навесы, нестандартные детские площадки, амфитеатры на крышах въезда в паркинг.

Из-за геометрии корпусов все дворы будут полузамкнутыми. Но общая территория открытая. Визуально квартал поделен на две части автомобильным проездом.

Между домами и Белоостровской улицей появится променад с газонами, кустарниками и деревьями. Таким образом застройщик хочет отгородить шумную улицу от жилой части, что очень кстати.

Социальные объекты

«ЦДС» построит в рамках квартала два детсада с бассейном на 530 малышей, а также школу на 1320 учеников. Как сказали в отделе продаж мне, Тайному покупателю «ЦДС», их начнут строить только в 2021-2022 году, а потом передадут на баланс города.

Документов на их строительство в открытом доступе нет.

Коммерческие помещения

Первые этажи займет коммерция. В каждый магазин будет отдельный вход со стороны прогулочной зоны.

Парковка

В проекте подземные паркинги и открытые парковки. В первой очереди - единый подземный теплый паркинг для двух корпусов суммарно на 710 машино-мест. То есть только 60% квартир будут обеспечены машино-местом. У каждого подъезда - велопарковка.

Количество открытых парковочных мест не указано в документах. В буклете сказано, что «запланировано большое количество парковочных мест». Однако в отделе продаж сообщили мне, Тайному покупателю ЖК «Черная речка», что их будет мало.

Продажи в паркинге пока не открыты.


Окружающая инфраструктура



Социальные объекты

В ближайшем окружении, как минимум, 5 детских садов, а еще несколько школ и гимназий. На всех будущих новоселов их не хватит, учитывая, что в локации строится еще несколько ЖК. Обнадеживают только планы «ЦДС» построить свои соцобъекты.

Магазины и коммерческий сервис

Один из серьезных недостатков микрорайона - мало магазинов, кафе и других точек притяжения. Парочка популярных супермаркетов есть по дороге до метро, но основная часть - непосредственно около станций метро. ТЦ «Европолис» с гипермаркетом Prisma в 2 км и 5 минутах езды на машине.



Природа и места для отдыха

Зелени в окружении немного, а до ближайших парков придется прогуляться. Пионерский сад, Строгановский парк, Полюстровский сад или парк Лесотехнического университета - все они в 20-25 минутах пешком.

Промышленные объекты

Через дорогу от дома электрическая подстанция №15 (вреда от нее на таком расстоянии не должно быть), а также пищевой завод компании «Саф-Нева». Их редевелопмент пока не планируется. Окружение новостройки, в основном, деловое. Это бизнес-центры, предприятия, есть автомастерские.

Атмосфера не очень уютная, но многое будет зависеть от того, каким будет сам ЖК «Черная речка».



Перспективы развития района

Выборгская сторона становится все более приятной для жизни. Напротив ЖК «Черная речка» компания «Базис-СПб» собирается построить жилой комплекс. Он может появиться на углу Белоостровской и Студенческой улиц, но разрешение на строительство пока не выдано.

Рядом компания AAG также запланировала дом. С другой стороны от новостройки началось строительство ЖК «Ривьер Нуар» от «ЛСР».

В остальном, облик микрорайона серьезно не изменится.

0/ 10
Инфраструктура

Планировка и отделка квартир

Количество квартир

В двух домах первой очереди – 1158 квартир. Студий нет, доступны варианты от одно- до четырехкомнатых с европланировками, дома ориентированы на семейное проживание. Высота потолков – от 2,75 до 3,20 м в зависимости от этажа. В квартирах будет много света благодаря увеличенным окнам – они запроектированы на высоте 40 см от пола.

Эффективность планировок

Планировки разнообразные, что отличает квартал от прошлых проектов «ЦДС». Действительно можно подобрать квартиру на свой вкус, а не жить в стандартной «коробке».

Основные особенности:

  • ванные с окном;
  • мастер-спальни с отдельной гардеробной и ванной;
  • продуманные места для хранения (ниши и кладовые);
  • европланировки;
  • видовые квартиры;
  • собственные террасы;
  • двусторонние варианты с двумя балконами или лоджиями.

Из недостатков можно назвать то, что часть кухонь являются проходными.



Отделка

Изначально все квартиры передаются с предчистовой отделкой. Она типичная для сегмента «бизнес»: стяжка пола, оштукатуренные стены, полностью разводка электрики, выключатели, розетки, счетчики, радиаторы, входная дверь и стеклопакеты.

За дополнительную плату (15 000 р. за «квадрат») можно заказать полную отделку «Престиж». Кстати, цена довольно выгодная. В нее входит:

  • износостойкий ламинат, в том числе в кладовой и на кухне;
  • теплый электрический пол в прихожей и санузле;
  • окрашенные потолки;
  • флизелиновые обои под покраску (окрашены матовой светлой краской);
  • межкомнатные двери из МДФ;
  • радиаторы с терморегулятором и разводкой в полу;
  • комплект сантехники: акриловая ванная, раковина, полотенцесушитель.

Цветовую гамму самостоятельно выбрать нельзя. От застройщика она в молочных и белых тонах.

0/ 10
Планировка и отделка квартир

Цены и обзор конкурентов

Оценка объекта среди конкурентов

Для сравнения мы взяли 5 жилых комплексов бизнес-класса в микрорайоне рядом с Выборгской набережной. Кроме того, все они сдаются в течение 2021 года. При этом, ЖК TERRA, ЖК Riviere Noire, сдаются с черновой отделкой, ЖК «Черная речка» и ЖК «Новый Лесснер» с предчистовой, а ЖК «Притяжение» - с чистовой. 

Из сравнения видно, что ЖК «Черная речка» - уверенный «середнячок» по цене на квартиры. При этом, во всех вариантах представлены только европланировки. Дешевле всего квартиры в ЖК TERRA, но планировки в нем более стандартные и не такие функциональные, как в «Черной речке».

Дороже всего ЖК «Притяжение» и ЖК Riviere Noire. Отчасти это связано с хорошей репутацией и авторитетом их застройщиков – компаний «Сетл Сити» и «ЛСР». А в «Притяжении» квартиры сдаются еще и с полной отделкой.

Ипотека

Новостройка аккредитована крупнейшими банками, среди которых:

  • «Сбербанк»; - банк «Санкт-Петербург»;
  • банк «ВТБ»;
  • «Россельхозбанк»;
  • «Райффайзенбанк»;
  • банк «Открытие»;
  • банк «Ак Барс».

Доступна военная ипотека.

Рассрочка и субсидии

Рассрочка на срок до 3 лет с минимальным первым взносом в 10%.

Принимается материнский капитал, можно воспользоваться жилищными субсидиями.

Заключение сделки

Продажи квартир проходят стандартно, по 214-ФЗ и договору долевого участия. Бесплатная бронь квартиры на 1-4 дня, зависит от наличия квартир. Бронь для желающих взять ипотеку – 10 дней. При ней фиксируется стоимость. Цена бронирования - 30 000 рублей. Средства включаются в стоимость квартиры, но не возвращаются, если вы передумали покупать жилье.

Дополнительные средства могут понадобиться для оплаты госпошлины и услуг нотариуса.

0/ 10
Цены и обзор конкурентов

Впечатление от объекта

ЖК «Черная речка» - жилой «оазис» в окружении промзон и бизнес-центров. Окружение довольно мрачное, а кафе, магазинов и общественных пространств мало. При этом, есть неоспоримые плюсы - рядом две станции метро и до центра города 15 минут на машине.

Если не считать окружения и небольшого количества парковочных мест, то дом во многом соответствует заявленному классу «бизнес».

Из атрибутов бизнес-класса можно назвать дизайнерские холлы, ландшафтный дизайн двора, высокие потолки, большие окна и нетиповые планировки. Простор сочетается с функциональностью. Студий нет, поэтому комплекс будут использовать для проживания.

0/ 10
Итоговая оценка
Транспортная доступность
Инфраструктура
Планировка и отделка квартир
Цены и обзор конкурентов
Бонус 700 тыс/руб
до окончания срока акции осталось 30 дней!

Популярные отчеты:

5.8"Юнтолово": жилой комплекс по доступным ценам рядом с городом? 1365 8.8ЖК «Академ-парк»: готовый дом в привлекательном месте со всех сторон 304 8.5ЖК "Триумф-парк". Эко-комплекс. 44 8"Чистое небо": уникальный квартал 15 7ЖК «Живи! В Рыбацком»: перспективный объект по доступным ценам 117 6.8ЖК GreenЛандия: перспективный объект по доступным ценам 156 8ЖК «Светлый мир «О’Юность»: светлое будущее в промзоне 184 7.8ЖК «Светлый мир «Я-романтик»: перспективный объект на намыве 184 7.5ЖК «Ландыши»: комфортно ли проживать в промзоне? 123 7.5ЖК «Паруса»: жизнь на берегу залива 119 7.8ЖК «Весна-3»: бюджетный вариант в перспективном «спальнике» 146 9.3Апарт-отель Docklands: жилье + офис в стиле лофт на Васильевском острове 127 7.5ЖК «Северная долина»: новый город на Парнасе 127 8.5ЖК “Галактика”: новый микрорайон в центре Петербурга 126 7.5ЖК “София”: достойный комфорт-класс с видом на парк 113 5.8ЖК “Шуваловский”: между парками и промзоной 118 7ЖК «Граффити»: концептуальный квартал рядом с Коломягами 139 6.5ЖК «Лондон»: британская столица в областной деревне 136 6.5ЖК «Солнечный город»: европейская застройка в поле 144 6ЖК «Новая Охта»: квартал с городской пропиской около Мурино 136 5.8ЖК «Три кита»: на чем стоит эконом-класс 140 9ЖК «Москва»: видовой бизнес-класс в Московском районе 132 4ЖК «Тридевяткино Царство»: каково жить в эконом-королевстве 143 6ЖК «Вернисаж»: импрессионизм в эконом-классе 142 5.3ЖК «Краски лета»: красочный эконом без паркинга 142 6.5ЖК «Цивилизация»: истоки комфорт-класса в Невском районе 127 7.5ЖК «Самоцветы»: комфорт-класс в историческом районе 170 7.5ЖК Leningrad: многолетний проект рядом с парками 131 7.5ЖК «Премьера»: комфорт-класс у парка с досрочным сроком сдачи 128 7.8ЖК «Полюстрово Парк»: комфорт-класс между парком и стройкой 145 6ЖК «Золотые купола»: малоэтажный комфорт-класс в лесу 146 5.3ЖК «Алфавит»: бюджетный эконом-класс в поле 123 5.8ЖК «UP-квартал «Светлановский»: комфорт-класс в областном «спальнике» 127 8.3ЖК «МореОкеан»: последние «квадраты» на Яхтенной 137 8.3ЖК Skandi Klubb: бизнес-класс по-шведски на Петроградке 173 5.5ЖК «Шотландия»: малоэтажный «комфорт» многолетней выдержки? 146 8.3ЖК «Палацио»: новый формат бизнес-лайт на Васильевском острове 166 7.8ЖК «Пять звезд»: бизнес-класс с видом на Смольный 157 8.5ЖК «ЗимаЛето»: точечный жилой комплекс рядом с центром города 171 8.3ЖК 4YOU: бюджетный комфорт-класс в престижном Московском районе 27 7.5ЖК «Legenda Комендантского»: smart-квартиры рядом с Юнтоловским заказником 171 7.5ЖК «Энфилд»: лондонский дух в поселке Бугры 138 8ЖК «Калейдоскоп»: комфорт-класс в окружении стройки 121 7.8ЖК YOGA: комфорт-класс, претендующий на уникальность 157 8.3ЖК «Первый квартал»: перспективный проект редевелопмента на Лиговском 164 8ЖК «Ренессанс»: возрождение архитектурных традиций на Октябрьской набережной 142 6.8ЖК «Ясно. Янино»: масштабный проект в Янино в окружении леса и полей 154 7.8ЖК «LIFE-Лесная»: комфорт по цене бизнес-класса в популярной локации Петербурга 185 6.8ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая»: высотки на окраине города с видом на Неву 157 7.3ЖК «Приморский квартал»: последний проект комплексной застройки в двух шагах от метро 146 6.8ЖК «КудроВО!»: экономный комфорт или дешево и сердито? 140 5.8ЖК «Материк»: для любителей книг и долгих прогулок до метро 142 6.8ЖК «Новый Оккервиль»: каково жить в первом масштабном проекте Кудрово? 164 7ЖК «Полис на Неве»: видовой комфорт-класс с химическим прошлым 150 7ЖК «Невские паруса»: с видом на шумный проспект или собственную набережную 162 7.3ЖК «Две столицы»: в тисках новостроек и без инфраструктуры 154 7.3ЖК «Мурино 2019»: достойный эконом-класс на границе Бугров и Мурино 159 8.8ЖК «Царская столица»: единственный комфорт-класс в центре Петербурга 197 7ЖК «Цветной город»: сказочный город с туманными перспективами 154 8ЖК NEVA-NEVA («Нева-Нева»): дом в сердце Васильевского острова 168 7.5ЖК Artline («Артлайн»): новый уровень комфорта или типичный масс-маркет? 56
Заказать отчет тайного покупателя

Отзывы о ЖК «Черная речка»:

Чтобы отправить комментарий, авторизуйтесь: