Санкт-Петербургский Всероссийский Жилищный конгресс: куда движется рынок жилья?

В Санкт-Петербурге 3-8 октября 2017 года прошел Всероссийский Жилищный конгресс. В заседаниях, семинарах и конференциях принимали участие застройщики, представители власти, а также ведущие эксперты в сфере строительства и недвижимости. Все они обеспокоены вопросами: «Каким будет рынок недвижимости теперь?», «Как изменившееся законодательство повлияет на спрос и предложение?» и «Что станет с застройщиками?».

Виной тому серьезные изменения в правовом регулировании, в частности, поправки к 214-ФЗ и другим правовым актам от 21 июля 2017 года. Не успели застройщики привыкнуть к редакции 214-ФЗ от 1 января, так законодатель предлагает еще более жесткие условия. 

Пути дальнейшего развития рынка искали на многочисленных деловых мероприятиях. 

Конференция: «Массовое жилищное строительство: новые вызовы рынка»

Профессор и доктор экономических наук М.Ю. Викторов подчеркнул, что 214-ФЗ «О долевом строительстве» безусловно защищает граждан, но его положения еще нуждаются в доработке. Однако новый пакет поправок не идет на пользу рынку, поскольку:

• провоцирует укрупнение компаний и монополизм;
• ставит под угрозу рентабельность возведения многоквартирных домов. 

Представитель «РосКапСтроя» С.М. Зимин вскрыл более глобальную проблему рынка – сам механизм долевого строительства должен быть запрещен. В противном случае всегда будет существовать риск появления обманутых дольщиков. Вместо него необходимо расширять практику проектного финансирования, желательно при контроле государства. 

Суть проектного финансирования заключается в том, что застройщик не привлекает средства дольщиков, а использует банковский кредит. Взаимодействие с покупателями может происходить двумя путями:

• продажа только готового жилья;
• продажа строящегося жилья, но все расчеты ведутся с привлечением третьей стороны, т.е. банка, который контролирует весь процесс. 

О перспективах проектного финансирования также говорил финансовый директор компании Mirland Development И.В. Фатеев. Такой механизм позволил бы застройщикам не привлекать денег дольщиков, а значит избежать всех трудностей новой редакции 214-ФЗ. 

Однако на данный момент проектное финансирование предоставляют только несколько банков и процентная ставка слишком велика, на уровне более 12%. Необходимо снижение ставки хотя бы до 5% годовых, тогда это направление начнет развиваться. 

Генеральный директор СК «MASTER Девелопмент» В.В. Семененко отмечал опасную тенденцию на рынке жилья Санкт-Петербурга – риск перепроизводства. Это связано с тем, что предложение растет, а в ряде готовых домов цены ниже, чем в строящихся. Вместе с тем спрос продолжает снижаться, даже несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке. Строительство инфраструктуры практически полностью переложено на застройщиков, что пагубно влияет на рынок. Выход из ситуации: развитие механизмов инфраструктурных инвестиций на уровне государства. 

Круглый стол: «Долевое строительство: новые правила игры и вопросы выживания бизнеса»

Представитель Общества потребителей О.Б. Островский выделил преимущества и недостатки новых поправок к 214-ФЗ.

О.Г. Копейкина, директор по маркетингу ГК «ЛенСтройТрест», также отметила негативную тенденцию и прогнозирует провал на рынке в 2018-2019 гг. 

Генеральный директор Первого ипотечного агентства М.И. Ельцов проанализировал ситуацию с точки зрения земельных правоотношений. Он подчеркнул, что участки под застройку стремительно сокращаются и к 2019-2020 гг. готовых участков уже не останется. Как следствие, срок реализации проектов будет расти, что повлечет их удорожание. 

Единогласно участники дискуссии пришли к выводу, что большая часть положений нового пакета поправок нуждаются в изменении. Несколько раз застройщики призывали законодателей учитывать мнение всех участников рынка при принятии поправок к 214-ФЗ, т.к. сейчас в Госдуме не прислушиваются к ним. Если этого не произойдет, рынок постигнут серьезные структурные изменения.