Перевод жилой квартиры в нежилой фонд: документы, процедура и тонкости

18 мая 2017
802

Покупка готового коммерческого помещения в новостройке – хорошее инвестиционное вложение. Однако не во всех современных домах предусмотрен такой нежилой фонд. Для собственников нижних этажей многоквартирных домов законодательством предусмотрена возможность перевода квартир в категорию нежилых. SPbHomes.ru внимательно изучил требования и условия процедуры.




Какие квартиры можно перевести в нежилой фонд?



Рассматриваемая сфера регулируется Жилищным, Гражданским, Административным кодексами РФ, федеральными и региональными законами и подзаконными актами. Согласно действующему законодательству, поменять жилое назначение на коммерческое можно, если:

  • Квартира находится на первом этаже или выше, но нижние помещения уже являются нежилыми;
  • Существует техническая возможность оборудовать отдельный вход в помещение с улицы;
  • Многоквартирный дом не находится в аварийном состоянии и не является объектом культурного наследия;
  • На квартире не должно быть никаких обременений в виде залога или ареста.

Несоответствие хотя бы одному из вышеперечисленных пунктов делает перевод невозможным.




Что нужно сделать в первую очередь?



Если описанные выше условия соблюдены, стоит начать оформление с выписки всех, кто был зарегистрирован в квартире. Причем, касается это и собственника помещения. Снятие с регистрации несовершеннолетних, если таковые имеются, может занять немного больше времени. О процедуре SPbHomes.ru писал здесь. Кроме того, обязательна проверка законности перепланировки, если она есть. При обнаружении несанкционированных изменений, надо оформить все надлежащим образом.

Следующим шагом станет сбор документации для подачи в профильную жилищную комиссию при муниципалитете:

  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности;
  • Нотариально заверенные копии при наличии каких-либо договоров или решений суда, касательно квартиры;
  • Технический паспорт, выданный в БТИ;
  • Поэтажный план дома из БТИ;
  • Выписка из домовой книги;
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников квартиры, если такие есть;
  • Нотариально заверенная доверенность от собственника, если оформлением будет заниматься другое лицо.

Для юрлиц-собственников также требуется предоставление учредительных документов.

Отдельным пунктом следует выделить наличие согласия жильцов многоквартирного дома, так как именно в этой подготовительной части чаще всего возникают трудности. Для начала в управляющую компанию или ТСЖ следует подать заявление о назначении дня общего собрания собственников и голосования (вопрос о переводе в нежилое помещение может быть включен в повестку очередного собрания или вынесен на внеочередное обсуждение). Для того, чтобы результаты голосования были законными, необходимо присутствие не менее 50% собственников.

Тут существует некоторая тонкость: при отсутствии каких-либо реконструкций в доме при переводе квартиры в нежилой фонд, требуется лишь согласие большинства. Однако если предстоят какие-либо существенные изменения, то придется добиваться единогласного решения.




Что можно, а что нельзя открывать в нежилом помещении в многоэтажке?



Для того, чтобы понять, что можно открыть в нежилом помещении в многоквартирном доме, необходимо ознакомиться со СНиП (строительные нормах и правилах). Согласно положениям, разрешается размещение:

  1. Розничных магазинов, но площадью не более 1000 кв. м;
  2. Общепитов не более, чем на 50 посадочных мест;
  3. Домовых кухонь на не более, чем 500 обедов в день;
  4. Пунктов приема химчисток без производства;
  5. Банковских отделений;
  6. Юридических и нотариальных контор;
  7. Женских консультаций;
  8. ЗАГСов;
  9. Филиалов библиотек и выставочных залов;
  10. Фитнес-клубов площадью не более 150 кв. м;
  11. Детских садов и студий.

Категорически запрещено организовывать:

  1. Вредные, взрыво- и пожароопасные магазины;
  2. Предприятия бытового обслуживания площадью более 300 кв. м;
  3. Мастерские разного рода площадью более 100 кв. м;
  4. Пункты приема посуды;
  5. Сауны, бани, общественные туалеты и химчистки;
  6. Похоронные бюро.

Все главные и эвакуационные входы и выходы строго должны быть отделены от жилой части дома. Кроме того, для магазинов площадью свыше 150 кв. м необходимо оборудование отдельного погрузочного входа с торца здания, где нет окон жилых квартир. Загрузка также может осуществляться через подземные тоннели.




Какие еще документы могут потребовать?



В зависимости от того, что собственник планирует разместить в будущем коммерческом помещении, дополнительно могут потребоваться:

  • Справка о соответствии пожарным нормам, выданная МЧС;
  • Справка о соответствии нормам СанПина, выданная Роспотребнадзором;
  • Справка о текущем состоянии дома, выданная ТСЖ или УК.

Чтобы процесс оформления прошел быстрее, рекомендуется приложить бумаги сразу же в общий пакет документов. Это поможет многократно сократить как время рассмотрения, так и количество потраченных нервов.

Время обработки запроса компетентным органом и принятие решения обычно занимает несколько месяцев, однако в отдельных случаях процедура может занять до года. Каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно.

После получения положительного ответа от межведомственной комиссии, следующим этапом станет согласование с коммунальными службами, противопожарной службой, экологическим комитетом и СанЭпидемстанцией. При возникшей необходимости проведения реконструкций или перепланировок, собственнику выдается подробная инструкция о дальнейших действиях и обязательных процедурах. В случае отказа, следует внимательно изучить мотивировочную часть и привести документы в надлежащий вид (несоответствие пакета бумаг требованиям является наиболее распространенной причиной отклонения) или же оспорить решение в суде. Однако нужно быть готовым ко всем судебным формальностям, вытекающим из такого сценария.

Все новостройки
Популярные новостройки:

Отзывы о статье «Перевод жилой квартиры в нежилой фонд: документы, процедура и тонкости»:

Чтобы отправить комментарий, авторизуйтесь: