Ипотека: какие перемены ожидают в ближайшее время?

22 октября 2024
2714

В связи с резким увеличением ставки Центробанка на рынке недвижимости произошли глобальные перемены. Они отразились не только на стоимости жилья, но и на условиях ипотечных программ. Эксперты SPbHomes.ru составили обзор самых важных изменений и дали свои прогнозы.


Цены на жилье

В последние 5 лет первичный рынок жилья опережал вторичный по темпам роста стоимости. По подсчетам института жилищного развития, номинальные цены на новостройки выросли:

- на 12% в 2020 году;

- на 26% в 2021 году;

- на 21% в 2022 году;

- на 10% в 2023 году.

В то время как стоимость вторички повысилась:

- на 10% в 2020 году;

- на 17% в 2021 году;

- на 12% в 2022 году;

- на 9% в 2023 году.

Важно: С актуальной динамикой цен за квадратный метр по Санкт-Петербургу и Ленинградской области вы можете ознакомиться в таблицах:

Территория2023
ОктябрьНоябрьДекабрь
Центр341 104347 647348 913
Спальные районы251 227253 884258 736
«Дальний город»179 670185 290188 200
Пригороды167 403171 021177 808
Область145 865145 596146 549
Территория2024
Январь ФевральМарт ⠀ Апрель Май  ⠀⠀Июнь  ⠀Июль ⠀⠀ Август  ⠀СентябрьОктябрь
Центр348 001347 539367 855384 428392 429400 937404 120407 671416 684419 579
Спальные районы257 614259 676263 900263 843265 169268 020272 549275 673276 745278 396
«Дальний город»187 264187 435191 757193 877197 740207 353208 907205 926205 048207 685
Пригороды178 504179 320180 213180 437179 761180 964184 334191 575192 512
191 318
Пригороды147 929146 787147 576148 875150 887155 751155 557154 185154 427154 866
ТерриторияИзменение, %
За месяцЗа 3 месяцаЗа полгодаЗа год
Центр0,73,89,123,0
Спальные районы0,62,15,510,8
«Дальний город»1,3-0,6
7,115,6
Пригороды-0,63,8
6,014,3
Область0,3-0,4
4,0
6,2

Кредиты стали дороже, объемы их выдачи упали, но цены практически не изменились. Например, с января по август новостройки в России подорожали только на 6%. Почему так происходит?

  • Во-первых, рынок недвижимости постоянно растет. Это неизбежное явление при любых условиях экономики.
  • Во-вторых, идет период высокой инфляции.
  • В-третьих, увеличивается количество средств на депозитах граждан и сохраняется потенциал отложенного спроса. Например, за первое полугодие объем вкладов вырос на 13,5%.
  • В-четвертых, предложение растет слабо, а застройщикам нужно как-то выживать.

Кроме того, до 1 июля рост цен подстегивался отменой льготной ипотеки, а с августа по сентябрь – информацией об окончании лимитов на оставшиеся программы. Теперь он ощутимо затормозился, поэтому девелоперы морально готовятся к снижению стоимости квартир в новостройках примерно на 10-15% в начале 2025 года. Это будет происходить в виде объявления акций и выгодных рассрочек, которые внедряют уже сейчас.

Как меняется ипотечная программа?

В 2024 году на рынке ипотеки произошли глобальные изменения:

1) Отменили льготную программу

Ранее любой гражданин России мог взять ипотеку на недвижимость со сниженной ставкой 8%. Но с 1 июля 2024 года программу отменили. По словам правительства, это было сделано для того, чтобы охладить ипотечный рынок в период инфляции и попытаться снизить ценовой разрыв между новостройками и вторичкой.

То есть не свернутая вовремя госпрограмма привела к дисбалансу, а именно:

  • к снижению качества ипотечного портфеля и появлению огромного количества заемщиков без накоплений;
  • к росту цен, который съел всю выгоду от низких ставок.

В качестве альтернативы государство решило сделать ипотеку адресной, чтобы в помочь с жильем наиболее нуждающимся категориям граждан – семьям с детьми и жителям дальних регионов.

2) Ввели правило 1:1

Это значит, что один заемщик может воспользоваться только одной льготной программой. И никак иначе.

3) Подняли первоначальный взнос С 1 января 2024 года он составил 30%. А этой осенью некоторые банки подняли его до 50%.


4) Дали положительные прогнозы по семейной ипотеке

Оформить семейную ипотеку под 6% до 2030 года теперь имеют право родители (включая родителей-одиночек), которые:

  • воспитывают детей до 6 лет или несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью;
  • живут в городе с населением до 50 000 человек или в регионе с низким объемом строительства.

Изменились условия повторного получения ипотеки при увеличении семьи. Теперь государство позволит взять ее только тем, кто родил еще одного ребенка и погасил предыдущий кредит.

А еще по этой программе со 2 июля 2024 года никому нельзя оформить ипотеку на дом или квартиру на вторичном рынке.

5) Изменили ипотеку для IT-специалистов

С 1 августа 2024 года IT-ипотека не распространяется на жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Ее ставка повышена до 6% годовых, лимит объявлен единым – максимум 9 млн руб., а требования к доходам теперь не зависят от возраста заемщика.

Плюс к этому компания, в которой официально работает сотрудник, должна быть не только аккредитованной, но и получать налоговые льготы.

6) Увеличили лимит по Дальневосточной и Арктической ипотеке

Ранее жители этих регионов могли взять кредит максимум на 6 млн руб. С 2024 года сумму подняли до 9 млн руб. А со 2 мая 2024 года власти еще и расшили круг заемщиков, в который вошли участники СВО + члены семей погибших, все медицинские работники и педагоги.

Какие виды ипотеки остались?

До 2030 года у россиян есть возможность воспользоваться несколькими ипотечными программами:

  • семейной под 6%;
  • IT под 6%;
  • Дальневосточной и Арктической под 2%;
  • льготной для жителей новых регионов России под 2%.

Бессрочными пока остаются военная (процент зависит от конкретного банка) и сельская ипотека под 3%. А если гражданин не относится ни к одной льготной категории, то он может взять только рыночную ипотеку на новостройку в СПб на общих основаниях.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году?

25 октября 2024 года ставка Центрального банка достигла 21%, что создало максимально неблагоприятные условия для покупки недвижимости в кредит. Но если вопрос с жильем стоит остро, то заемщик должен оценить все ЗА и ПРОТИВ.

Аргументы в пользу ипотеки:

  • Низкие ставки для льготных категорий. Сколько времени они будут действовать и насколько вырастут – неизвестно. Поэтому лучше успеть воспользоваться ими прямо сейчас.
  • Выгодные условия от застройщиков, которые идут навстречу клиентам, чтобы поддерживать продажи.
  • Возможность снижения ставки по ипотеке за счет уменьшения ключевой.

Аргументы против:

  • Риски для заемщиков и повышенные требования к ним – к доходу, стажу, размеру ежемесячных платежей и т. д.
  • По мнению аналитиков, цена на недвижимость в 2025 году могут снизиться, поэтому часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию.
  • Итоговая переплата окажется крайне высокой, если первоначальный взнос слишком маленький, а возможность досрочного погашения или рефинансирования кредита не предвидится.

Следовательно, брать ипотечный кредит на жилье сейчас можно тем, кто подпадает под льготные программы, имеет первоначальный взнос и финансовую подушку безопасности. Остальным стоит переждать.

Чего стоит ожидать в ближайшем будущем?

На фоне всеобщей паники каждого россиянина интересует вопрос: каким станет рынок через несколько лет? Постараемся дать краткий прогноз.

  • Спрос может сместиться на индивидуальное жилищное строительство – это уже заметно по объемам ввода частных и многоквартирных домов.
  • Цены на новостройки будут расти, но незначительно – от 0,8 до 1,5%. А если ставка ЦБ останется высокой или поднимется еще, то стоимость квартир начнет увеличиваться примерно на 1% за квартал, а в некоторых регионах, наоборот, снижаться.
  • Снизится количество новых проектов. Часть девелоперов уже начала продавать земельные участки.
  • Серьезно повысят налоги, которые отразятся на экономической ситуации в целом.

Следовательно, сейчас перед нами стоит слишком много факторов неопределенности, которые не позволяют нам точно ответить на вопросы о том, что ждет ипотеку в 2025 году.

Популярные новостройки:
ЖК «Ручьи» ЖК «Ручьи» от 166 500 р./м2
ЖК Alter («Альтер») ЖК Alter («Альтер») от 304 756 р./м2
ЖК «Квартал Che» ЖК «Квартал Che» от 228 044 р./м2
ЖК TERRA («Терра») ЖК TERRA («Терра») от 288 132 р./м2
Все новостройки

Отзывы о статье «Ипотека: какие перемены ожидают в ближайшее время?»

Добавить отзыв
Чтобы отправить комментарий, авторизуйтесь
Отправить
Отменить