Поиск по параметрам
комнатные
или

    Аналитика

    Покупаем квартиру в Мурино: что нужно знать? Метро Девяткино, Санкт-Петербург

    10 мая 2018

    Мурино – одна из самых активно застраиваемых территорий рядом с Санкт-Петербургом. С каждым годом новостроек в ней становится все больше и больше. Оценил локацию со стороны транспортной доступности, инфраструктуры, экологии и перспектив развития. 


    Кратко о Девяткино



    Среди покупателей новостроек особенно популярен район Девяткино во Всеволожском районе Ленобласти. Так называют жители локацию, расположенную около одноименного метро. На самом деле, это название не совсем верно.

    Рядом с Девяткино расположено 3 популярных населенных пункта с новостройками:

    • поселок Бугры;
    • поселок Мурино;
    • деревня Новое Девяткино.

    Девяткино стало собирательным названием. Местные жители считают, что название название не отражает сути места и вводит в заблуждение. Поэтому они собирают подписи за переименование станции метро «Девяткино» в «Менеделеевскую». Какое отношение имеет великий химик к этому району остается загадкой.

    Рядом с метро «Девяткино» находится 51 новостройка. Локация - типичный спальник, в котором есть все проблемы района с массовой застройкой на окраине города:

    • дефицит социальных учреждений;
    • отсутствие полноценной дорожной сети;
    • низкое качество благоустройства территории;
    • жизнь среди стройки;

    Жители недовольны текущим Генпланом территории. При этом, проверки показывают, что все жилые комплексы построены по нормам планировки территорий. Вот такой парадокс. А ведь застройка территории еще продолжается, и ситуация будет усложняться. Сейчас плотность застройки составляет 20 тысяч квадратных метров на 1 га (а по нормативу допустимо лишь 8 «квадратов»).

    Больше всего новостроек в Мурино. Жители мечтают о присоединении поселка к Санкт-Петербургу. Но губернатор Ленобласти Дрозденко ответил, что этого никогда не произойдет.

    В феврале 2018 года стало известно, что депутаты утвердили план преобразования Мурино в город Ленобласти. На реализацию уйдет около года. Новый статус позволит городу обзавестись своей инфраструктурой. Кроме садов, школ и поликлиник сейчас не хватает своего полицейского участка и пожарной части. Также статус города позволит уменьшить нагрузку на соседний Всеволожск.

    Однако статус города в Ленобласти - это не тоже самое, что включение в состав Петербурга. Финансирование значительно меньше и прописка областная.

    По прогнозам, население микрорайона увеличится к 2030 году до 200 тысяч человек. Каждый год появляются все новые новостройки в Мурино. Сейчас население поселка Мурино составляет около 20 000 жителей.

    Мурино разделен ж/д путями на восточную и западную часть. Историческая восточная часть заселена с 19-го века. Застройка западной (на бывших землях совхоза Ручьи) началась в 2012 году.


    Транспортная доступность



    Девяткино - единственная станция метро в Ленобласти. Кроме того, в Мурино находится автовокзал междугороднего сообщения и ж/д станция. Отчасти поэтому квартиры в Мурино пользуются популярностью.

    Поселок Мурино знаменит своими пробками.

    На текущий момент из Мурино есть 3 выезда:

    • через Воронцовский бульвар и далее вдоль КАД - на проспект Культуры;
    • через Охтинскую аллею и далее на КАД;
    • по Центральной улице, которая часто стоит в пробках;

    Существующих выездов все равно не хватает. Потому что застройщики считали высотность зданий по городским нормативам, а ширину дорог, обеспеченность садами, школами и зелеными насаждениями - по сельским.


    Перспективы развития



    Утвержден проект комплексного развития дорожно-транспортной инфраструктуры Бугровского, Муринского и Новодевяткинского поселений.

    Что будет сделано?

    • новая развязка с КАД недалеко от метро Девяткино (реализация 2018 – 2020 гг.)
    • объездная дорога Санкт-Петербург – Матокса в объезд Мурино и Нового Девяткино (до 2020 г.)
    • модернизация перекрестков на автодороге Петербург — Матокса в Мурино
    • новый транспортно-пересадочный узел в Девяткино (до 2021 г.)

    О строительстве новых дорог было объявлено уже давно, но сроки переносились. На строительство будет выделено 4 млрд рублей из бюджета Ленобласти. Заказчик проекта - губернатор Ленобласти Дрозденко.

    Также в ближайшем будущем произойдет:

    • расширение 10 км участка Центральной улицы до 6 полос, а Оборонной улицы до 4 полос (2020 год)
    • строительство дороги между Арсенальной улицей и Токсовским шоссе (август 2018 года)


    Инфраструктура и экология



    Сейчас в Мурино работают:

    • 1 школа на 1224 места;
    • 9 детских садов на 990 мест;
    • 1 амбулатория;
    • 0 поликлиник;

    Для 20 тысяч человек инфраструктуры явно недостаточно. А через 3 года население приблизится уже к 50 тысячам человек. К сожалению, многие новостройки в Мурино от застройщика не обеспечиваются социальными учреждениями.

    В новом 2018-2019 году откроет свои двери новая школа на 1175 мест.

    Остается надежда, что застройщики все-таки выполнят требования программы «светофор». И согласно генплану появятся все запланированные объекты:

    • шесть школ;
    • 23 детских сада;
    • 20 амбулаторий;
    • поликлиника;
    • отдел полиции;
    • пожарное депо.

    Также в поселке Мурино есть проблемы с парковками. Машиноместа в комплексах строятся в значительно меньшем количестве, чем число квартир. Жители вынуждены создавать стихийные парковки.

    В локации нет ни одного кинотеатра, крупных торговых центров и парков, кроме крошечного Муринского (не путать с большим Муринским парком в Калининском районе). На территории протекает река Охта, но назвать ее берега хорошим местом для отдыха сложно: в реку сбрасываются отходы от сельскохозяйственных предприятий.

    Экология Мурино находится в хорошем состоянии, в поселке отсутствуют какие-либо вредные производства. Однако при покупке квартиры стоит обратить внимание на расстояние до ЛЭП и ж/д путей.


    Инвестиционная привлекательность



    В Мурино существует серьезная конкуренция среди застройщиков. Купить новостройки в Мурино можно практически у всех крупных строительных компаний.

    С одной стороны, это мешает повышать цены, и жилье можно купить относительно недорого. Квартиры в новостройках СПб обойдутся вам значительно дороже.

    С другой стороны, на текущий момент покупать квартиру с целью инвестиционного дохода не имеет смысла. Продать квартиру по переуступке выгодно не получится по двум причинам:

    • в локации еще много мест для застройки, в том числе в соседних Буграх. Купить квартиру по минимальной цене можно будет и через 10 лет;
    • уже сейчас имеет место переизбыток жилья;

    Последние тенденции говорят о том, что квартиры в Мурино покупают для себя. В том числе новостройки интересны региональным покупателям и молодым семьям. Среди предложений больше всего студий и «однушек» эконом-класса.

    Покупка квартиры на стадии стройки для дальнейшей сдачи в аренду тоже не всегда выигрышный вариант. Привлекательными будут только те комплексы, которые находятся в пешей доступности от метро и выгодно отличаются на фоне других ремонтом или планировкой.

    Низкие цены на жилье заставляют жителей Мурино закрывать глаза на многие проблемы. Купить квартиру в Мурино по цене от 50 000 р за кв. м. вполне реально. Строительство домов класса «бизнес» или «элит» даже в ближайшем будущем вряд ли возможно.

    Рынок Мурино перенасыщен, но из-за привлекательных цен новостройки в Мурино еще долго будут востребованы.