Поиск по параметрам
комнатные
или

    0/ 10

    ЖК «Живи! В Рыбацком»: перспективный объект по доступным ценам

    ЖК «Живи! В Рыбацком» возводится нашумевшей компанией СПб Реновация в районе Усть-Славянка. Застройщик называет свой комплекс современным кварталом для настоящей жизни, в котором продумано все до мелочей, а также предлагает недорогие цены на квартиры. Наш тайный покупатель отправился на проверку объекта, подробности читайте далее в отчете.

    Транспортная доступность

    Как добираться до объекта по пробкам?



    Жилой комплекс «Живи! В Рыбацком» расположен в Невском районе Санкт-Петербурга на берегу рек Невы и Славянки.

    Пешком до ЖК можно добраться по короткому пути около 2 км. В отделе продаж есть информация о том, что застройщик собирается построить мост через реку Славянка с выходом на Караваевскую улицу, что позволит добраться до метро за указанные на сайте 15 минут.

    Доехать на общественном транспорте от ближайшей станции метро «Рыбацкое» можно на следующих видах транспорта: маршрутки к220, к440а ,к268, к272, к682, к275, к220б и автобусы 115, 115А, 327, 328, 189. Транспорт ходит достаточно часто с интервалом от 2-10 минут. Также в августе 2016 года запустили бесплатные маршрутные такси до жилого комплекса от метро «Рыбацкое».

    Если добираться на личном автомобиле, то расстояние до объекта составит 2,4 км. Все бы ничего, если бы не располагающийся рядом с жилым комплексом Советский проспект, две полосы которого постоянно стоят в пробках. Уже сейчас в часы пик можно наблюдать заторы в сторону КАД, а также серьезные часовые пробки по обеим полосам Советского проспекта и Петрозаводского шоссе. Ранее предполагавшееся расширение Советского проспекта пока отложено Смольным.

    Большой поток грузового транспорта собираются снизить строительством Усть-Ижорского шоссе, соединяющего дорогу на Металлострой (находящийся в 2,5 км от ЖК «Живи! В Рыбацком») и Софийскую улицу. Закончить строительство трассы обещают в 3 квартале 2018 года. По Советскому проспекту ежедневно перемещаются тысячи жителей многих населенных пунктов - Металлострой, Понтонный, Отрадное, Колпино и других.

    Застройщик планирует реконструировать Славянскую улицу в качестве дублера Советского проспекта, но перед этим придется также отремонтировать Рыбацкий мост, и конкретные сроки не озвучиваются.

    Как мы видим, «СПб Реновация» дает очень много обещаний по поводу устранения транспортного коллапса, что будет реализовано на самом деле покажет время. По прогнозам к концу 2017 года в районе Усть-Славянка будет сдано свыше 3000 квартир, а местные дороги к таким нагрузкам не готовы.

    0/ 10
    Транспортная доступность
    Хотите узнать подробнее? Звоните:+7 (812) 408-2647

    Инфраструктура

    Оценка проекта ЖК "Живи! В Рыбацком"



    Архитектурная концепция будущего квартала разработана шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners, и первоначально объект назывался «Гутенборг».

    Строительство ЖК «Живи! В Рыбацком» носит масштабный характер. Оно началось в 2015 г. и завершится в 2022 г., будет построено 6 очередей и 700 тыс. м2 жилья. В первой очереди строится 3 корпуса по кирпично-монолитной технологии, они расположены достаточно близко друг к другу на расстоянии 20-50 м. Этажность домов составляет от 2-25 этажей в зависимости от корпуса.

    На генплане Санкт-Петербурга жилой комплекс и ближайшие соседние территории относятся к зоне среднеэтажной и многоэтажной застройки. Это и есть еще не облагороженные территории вокруг 1 очереди ЖК «Живи! В Рыбацком», в последствии там появятся новые очереди объекта. По берегам рек расположены рекреационные зоны.

    В проектных декларациях, выложенных на сайте застройщика, по всем трем участкам строительства первой очереди 11 ноября 2015 г. перенесены сроки ввода объектов в эксплуатацию с 2017 года на 2018 год. Тем не менее застройщик на сайте и в ДДУ указывает сентябрь или декабрь 2017 года. На щите с паспортом объекта обозначен 2 кв . 2018 года. Таким образом, у застройщика уже 3 варианта сроков сдачи. Тем не менее, покупателю следует ориентироваться на сроки, указанные в ДДУ.

    Компания «СПб Реновация» уже известна задержками по двум объектам ЖК «Стереос» и ЖК «Сандэй». А также тем, что совместно с «Воин-В» провалила программу по расселению хрущевок в Санкт-Петербурге. К моменту завершения программы в январе 2019 года эксперты прогнозируют, что будет выполнено лишь 10% от обещанного объема новых квартир. В июне 2016 года депутаты даже предлагали ввести мораторий на продажу новых квартир у застройщика, если он не выполнит свои обязательства по развитию 22 кварталов.


    Внутренняя инфраструктура комплекса



    В ЖК «Живи! В Рыбацком» в каждом доме предусмотрен подземный паркинг, но обеспеченность машиноместами крайне низкая, объясню почему. В настоящий момент в продаже находятся 3 корпуса в первой очереди объекта. На 2328 квартир приходится в общей сложности 135 парковочных мест в подземном паркинге и на открытой парковке, включая места для маломобильных групп населения. Даже несмотря на то, что есть возможность парковаться во дворе, и так понятно, что проблемы с парковкой будут головной болью жильцов. В отделе продаж объясняют это тем, что застройщик предпочитает строить дома, а не паркинги, и все в руках жильцов – если будет спрос, кто-нибудь да построит стоянку или паркинг. Сдача домов намечена на конец 2017 года, ситуация с парковками остается открытой.

    Первые этажи отданы под коммерцию, в домах разместятся офисы и различные магазины. Все дома оборудуются бесшумными лифтами, мусоросборными камерами. Круглосуточное видеонаблюдение ведется за всей территорией, но территория двора открытая. Во дворе разместятся спортивные площадки для детей и взрослых, будет высажен газон и кустарники. Дома в ЖК «Живи! В Рыбацком» оборудованы пандусами для людей с ограниченными возможностями.


    Окружающая инфраструктура



    Все объекты инфраструктуры сосредоточены в районе станции метро «Рыбацкое». Неподалеку есть продуктовые магазины Пятерочка (1,5 км), Магнит (1 км).

    Ближайшие школы расположены на расстоянии 1,3 км и 1,6 км от ЖК, детский сад в 1,5 км. По плану в последующих трех очередях строительства запланировано строительство детского сада и школы. Всего же по проекту к 2022 году будет построено 4 детских сада, 2 общеобразовательные школы на 1650 мест, поликлиника на 600 посещений в день. Уже ясно, что этого количества будет недостаточно для жителей 6 очередей проекта.

    Также в отдалении находится Сбербанк (1,7 км), ТЦ Порт находка (2,3 км), Знаменская церковь (2,5 км).


    Вокруг нет каких-либо свалок или полигонов и других источников запаха, есть лишь необлагороженные пустыри, на которых в дальнейшем будут построены следующие очереди жилого квартала. Места для прогулок отсутствуют, но по проекту в жилом квартале в последующих очередях предусмотрены зеленые бульвары и скверы.


    Советский проспект, который проходит в непосредственной близости к жилому комплексу очень оживленный и шумный, поэтому жителям с окнами на дорогу нужно подумать о шумоизоляции.

    В непосредственной близости от ЖК находится АЗС «ПТК» - на расстоянии 50 метров от 33 участка. Так же вблизи ЖК располагаются еще 4 АЗС (расстояние – 500 м и дальше). Стоит отметить наличие множества электросетей через дорогу от жилого комплекса, а так же вокруг него. На расстоянии 13 км от ЖК располагается солодовый завод «Невский берег», где идет производство пива. В районе метро «Рыбацкое» находится завод алюминиевых конструкций, который иногда незначительно задымляет окружающую среду.

    Район активно застраивается, поэтому очевидно, что спустя лет 10 он будет полностью обеспечен всей необходимой инфраструктурой.

    0/ 10
    Инфраструктура
    Хотите узнать подробнее? Звоните:+7 (812) 408-2647

    Планировка и отделка квартир

    Оценка планировочных решений



    Жилой комплекс действительно радует многообразием своих планировок. Большая часть планировок в ЖК «Живи! В Рыбацком» эргономична, квартиры прямоугольной формы, в которых отсутствуют острые углы или неиспользуемая площадь. Есть лишь несколько квартир со скошенными углами. Высота потолков приличная - 2,8 м2. Площадь квартир варьируется от 26 в студии до 86 м2 в трешке. Практически в каждой квартире есть ниша или гардеробная. Даже в студиях запроектированы лоджии, их площадь начинается от 2,2 до 6,3 м2 . Площадь кухонь начинается от 6,97 м2, максимальная составляет 18 м2. Вы можете выбрать квартиру как с раздельным, так и совмещенным санузлом, есть квартиры с двумя санузлами.

    В ЖК «Живи! В Рыбацком» можно купить евродвушки с кухнями 16 и 18 м2 и евротрешки с кухней в 17 м2, но таких вариантов немного. Количество квартир на этаже в одной секции варьируется от 6 до 15 квартир. Верхняя граница может доставить дискомфорт жильцам, т.к. количество соседей слишком велико, и дом будет напоминать муравейник. Много планировок с окнами на две стороны света.

    Анализируя проектную документацию, я заметила интересный факт, что в ноябре 2015 г. в изменениях к проектным декларациям резко возросло количество квартир по сравнению с первоначально опубликованными:

    - участок 33 – с 732 до 1030 шт.

    - участок 34 – с 495 до 792 шт.

    - участок 35 – с 468 до 506 шт.

    В общей сложности увеличение количества квартир составило 27%, т.к. застройщиком было принято решение увеличить количество студий и однокомнатных квартир в жилом комплексе. Сейчас соотношение квартир по типам следующее: преобладают однокомнатные – 69%, двухкомнатные – 18%, студии – 10% и трехкомнатные – 4%.


    Отделка в ЖК 



    «СПб Реновация» возводит объект по кирпично-монолитной технологии с полной отделкой. Согласно типовому договору долевого участия, предоставленному застройщиком, чистовая отделка включает в себя:

    • Оклейка стен фактурными обоями;
    • Укладка ламината и монтаж плинтусов ПВХ;
    • В ванной на полу и стенах до уровня 1,80 м отделка кафелем, в санузле стены окрашены влагостойкой краской светлых тонов;
    • Монтаж сантехники в санузле и на кухне – стальная ванная (РФ), стальная мойка с кухонным смесителем;
    • Потолки (кроме балкона) окрашены белой водоэмульсионной краской;
    • Холодное остекление балконов, двухкамерные стеклопакеты на окнах;
    • Монтаж ламинированных межкомнатных дверей;
    • Установка радиаторов (стальные белого цвета), счетчиков, розеток;
    • Разводка электричества;
    • Установка металлической входной двери;
    • Не предусмотрена установка электрической плиты.

    В жилом комплексе нет шоу-рума, поэтому судить о будущей отделке можно лишь по предыдущим объектам. Например, в январе 2016 года жители уже сданного дома в ЖК «Сандэй» в мороз оказались с полностью обледенелыми окнами, т.к. не выдержала «современная» система отопления в доме, за которую пришлось заплатить немалые деньги. Были и другие нарекания по поводу некачественно сделанной отделки в ЖК «Астрид».


    0/ 10
    Планировка и отделка квартир
    Хотите узнать подробнее? Звоните:+7 (812) 408-2647

    Цены и обзор конкурентов

    Финансовый аспект



    Стоимость квадратного метра в ЖК «Живи! В Рыбацком» стартует от 63 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Средняя цена в новостройках Невского района в июле 2016 года составила 83 тыс. руб., поэтому можно сказать, что квартиры продаются по выгодным ценам. Цены ежемесячно индексируются застройщиком, с сентября запланировано повышение цены за квадратный метр на 1000 руб. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи конец 2017 года по состоянию на август 2016 года:

    Тип квартирыМетраж, мСтоимость, руб
    СтудияОт 26,63 до 26,63От 2 077 140
    1 к.кв.От 33,18 до 50,1От 2 488 500
    2 к.кв.От 57,52 до 69,85От 3 883 600
    3 к.кв.От 67,72 до 77,78От 4 740 400

    Продажи ведутся в рамках 214-ФЗ, застройщик предлагает разнообразные варианты приобретения квартиры:

    1. Единовременная стопроцентная оплата. Предоставляется скидка в размере 3% от стоимости квартиры.

    2. «30%-70%». Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, оставшиеся 70% выплачиваются в течение 10 дней с момента заключения договора. Такой вариант оплаты приравнивается к единовременной, скидка в размере 3% сохраняется.

    3. Рассрочка беспроцентная. Первый взнос от 50% вносится в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток нужно внести не позднее, чем через 4 месяца с даты подписания.

    4. Рассрочка от застройщика. Первый взнос от 30% в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами в течение 12 месяцев с момента подписания Договора под 2% на остаток за каждый месяц пользования рассрочкой.

    5. Ипотечное кредитование. Ставки в сотрудничающих банках: ВТБ (от 11,65 %), Банк Санкт-Петербург (от 12%), ДельтаКредит (от 11,5%), Банк Возрождение (от 11,4%), Глобэкс банк (от 12%), Промсвязьбанк (11,4 %), Банк Открытие (от 11,7%), АК Барс (от 11,8%). Возможна ипотека в Сбербанке с господдержкой от 11,9 %. Также доступна военная ипотека от 12 %.

    6. При 70% готовности объекта возможно приобретение квартиры с использованием субсидий и социальных выплат.

    7. Также застройщик проводит различные акции и предоставляет скидки, например, скидка 10% на ряд квартир, располагающихся на 1 и 2 этажах.

    Если вы захотите продать купленную квартиру по переуступке, то за поиск покупателя застройщик берет 4% от суммы сделки, а за услугу по подготовке документов на регистрацию – 50 тысяч рублей, правда последней услугой вы можете не пользоваться, если прибегнете к услугам нотариуса.


    Обзор конкурентов



    Ниже в таблице приведена информация по новостройкам, расположенным в ближайшем окружении ЖК «Живи! В Рыбацком», данные по состоянию на август 2016 года.

    Название ЖКСрок сдачиТип квартирыСтоимость
    ЖК «Форт Рыбацкий» от Аквамарин3 кв. 2016 г.Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв.
    3 к. кв.
    От 2 927 900
    От 4 102 338
    От 6 006 000
     -
    ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» от РСТИ4 кв. 2018 г.– 2 кв. 2019 г.Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв. 
    3 к. кв.
    От 1 757 800
    От 2 202 420
    От 3 253 800
    От 4 595 760
    ЖК «Невские паруса» от Setl City1 кв. 2017 г. – 2 кв. 2018 г.Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв. 
    3 к. кв.
    От 2 000 021
    От 2 650 036
    От 4 100 043
    -
    ЖК «Ижора-парк» от Норманн1 оч. – 1 кв. 2014 г.
    2 оч. - 1 кв. 2015 г.
    3 оч. – 2 кв. 2016 г.
    4 оч. – 4 кв. 2016 г.
    Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв. 
    3 к. кв.
    -
    От 3 467 000
    От 3 912 000
    -
    ЖК «Речной» от ЛенСпецСМУСдан в 1 кв. 2015 г.Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв. 
    3 к. кв.
    От 2 920 000
    От 4 420 000
    От 5 004 000
    От 13150000
    ЖК «Живи! В Рыбацком»4 кв. 2017 г.Студия
    1 к. кв.
    2 к. кв. 
    3 к. кв.
    От 2 077 140
    От 2 488 500
    От 4 026 400
    От 4 740 400

    Конкурентов у ЖК «Живи! В Рыбацком» достаточно, поэтому дорого продать квартиру впоследствии вряд ли удастся. Средняя цена в СПб за кв. м. в студии или однушке в кирпично-монолитном доме по состоянию на июль 2016 – около 108 тысяч рублей.

    В ЖК «Невские паруса» - ближайшего конкурента по срокам сдачи и ценам, видовые характеристики значительно лучше, но нет отделки. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» цены ниже, но сроки сдачи на 1,5 года позже и предчистовая отделка. Остальные три жилых комплекса находятся в другой ценовой категории нежели жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», значительно дороже. Поэтому несомненно данный жилой комплекс привлекателен для покупателя прежде всего своими ценами и разнообразием выбора квартир.


    Юридический вопрос



    Продажи в ЖК «Живи! В Рыбацком» ведутся по ДДУ в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор, предоставленный застройщиком, я обнаружила следующие нюансы:

    • п. 4.6. Предусматривает перерасчет стоимости квартиры при изменении ее площади на 1 кв.м. На мой взгляд, отклонение от первоначального размера на 0,5 кв.м. - это существенное изменение площади квартиры. Даже при отклонении на 0,5 рационально сделан перерасчет.
    • п. 5.1. Предусматривает использование аккредитива. Все расходы на его открытие и обслуживание возлагаются на Участника долевого строительства.
    • п.5 .1.1. Предусматривает перечисление дольщиком денежных средств застройщику до момента регистрации договора, 214-ФЗ это не предусмотрено.
    • п. 5.3. Предусматривает обязанность Участника долевого строительства продлить срок действия аккредитива в случае приостановки государственной регистрации договора. Однако приостановка регистрации договора может произойти, в том числе, и по вине Застройщика. В этом случае Участник долевого строительства будет нести дополнительные расходы по вине Застройщика.
    • п. 6.1.2. Предусматривает получение письменного согласия Застройщика на заключение Участником долевого строительства договора уступки прав требования. В некоторых случаях получение такого согласия занимает определенное время и затрудняет процесс переуступки. Некоторые застройщики берут комиссию (не официально конечно) за составление договора переуступки и свое письменное согласие.
    • п. 6.1.3. Предусматривает, что до момента государственной регистрации права собственности Участник долевого строительства не имеет права делать в квартире перепланировку и подобные ей работы. После подписания акта приема-передачи передаются ключи, и люди стремятся поскорей начать делать ремонт. Как правило начинают делать ремонт именно с перепланировки (если таковая запланирована). Однако п.8.3. предусматривает штраф в пользу Застройщика за нарушение п. 6.1.3.
    0/ 10
    Цены и обзор конкурентов
    Хотите узнать подробнее? Звоните:+7 (812) 408-2647

    Впечатление от объекта

    ЖК «Живи! В Рыбацком» представляет собой перспективный объект для жизни, но в будущем. Сейчас же болевыми точками являются проблемы с паркингом и постоянные пробки и шум от Советского проспекта, которые принесут немало неудобств жителям первых очередей. Также после заселения первых жителей остро встанет вопрос с детскими садами и школами, которых сейчас явно не достаточно.

    Пока территория вокруг жилого комплекса не облагорожена и мест для прогулок нет, но впоследствии там появятся новые очереди жилого квартала и объекты инфраструктуры, а также бульвары и скверы.

    Со стороны застройщика было много обещаний по поводу урегулирования транспортной ситуации вокруг ЖК, а в Смольном уже находятся несколько проектов на согласовании. Дорожной обстановкой обеспокоены и другие застройщики. Учитывая активную застройку в Усть-Славянке, эти перемены неизбежны.

    Застройщик «СПб Реновация» сдает квартиры с полной отделкой и предлагает большой выбор эргономичных планировок по выгодным ценам. Если сравнивать с соседними новостройками, то приобрести квартиру по похожей цене не удастся.

    В жилом комплексе преобладают студии и однокомнатные квартиры. При текущем раскладе приобрести квартиру и сдать ее в аренду будем достаточно проблематично, т.к. район совсем не обжитой. Поэтому покупать квартиру в ЖК «Живи! В Рыбацком» целесообразно для собственного проживания и быть готовым, что еще несколько лет нужно будет терпеть неудобства.

    0/ 10
    Итоговая оценка
    Транспортная доступность
    Инфраструктура
    Планировка и отделка квартир
    Цены и обзор конкурентов
    Хотите узнать подробнее?+7 (812) 408-2647
    Заказать отчет тайного покупателя

    Отзывы об отчете тайного покупателя ЖК «Живи! В Рыбацком»: перспективный объект по доступным ценам: