ЖК «Ландыши»: комфортно ли проживать в промзоне?

Инфраструктура

Оценка проекта «Ландыши»

ЖК «Ландыши» состоит из двух корпусов, всего предусмотрено 1518 квартир. Объект не относится к КОТам и не предусматривает создание инфраструктуры.

Дома в жилом комплексе «Ландыши» строятся по монолитной технологии. Корпуса расположены на достаточно близком расстоянии друг от друга.

Строительство проходит в 2 очереди, сдача в эксплуатацию запланирована на 4 кв. 2017 года и 2 кв. 2018 г. соответственно.

Высота домов составит от 11 до16 этажей. Проект разработан конструкторами и архитекторами застройщика «ЛенСпецСМУ», корпуса строятся в бело-зеленой гамме.

Темпы строительства высокие, стройка ведется даже вечером. На строительную площадку постоянно приезжают самосвалы и цементовозы. Жилье относится к классу комфорт и сдается с чистовой отделкой.

Внутренняя инфраструктура комплекса

В комплексе «Ландыши» дворовая территория открыта. Закрыть территорию можно общим собранием жильцов, при этом на ограждение нужно будет «скинуться» жителям. Такая практика часто применяется на объектах этого застройщика. Плата за ограждения будет включена автоматически в счет за квартиру, даже если вы лично будете против закрытого двора. Имейте в виду, что после того, как двор закроют, припарковать там свой автомобиль будет невозможно. Цены же за паркинг кусаются, от 500 тысяч рублей и выше. К примеру, жители ЖК «Летний», решившие закрыть свой двор от посторонних, не были в курсе о том, что во дворе будет разрешена только стоянка. Сейчас они активно убирают «грибы», размещенные УК от застройщика, а УК блокирует пропуска, нарушающих режим проезда на территорию. С точки зрения жильцов, управляющая компания не в праве устанавливать подобные условия для въезда во двор дома, в котором они проживают. Надеемся, что в ЖК «Ландыши» жителям удастся избежать подобного противостояния.

А тем у кого есть возможность приобрести место в отапливаемом, отдельно стоящем паркинге, застройщик предоставляет скидки и рассрочки. Всего предусмотрено 492 машиноместа: 335 у первого корпуса и 157 у второго. Обеспеченность машиноместами составляет 32%, однако, учитывая стоимость паркинга, даже их застройщику не удастся быстро реализовать.

Во дворе будет организована детская площадка. А на первых этажах расположатся коммерческие помещения – салоны красоты, продуктовые магазины и прочее. В домах однако не предусмотрены площади для колясок и велосипедов. Будут высажены кустарники и деревья. И в целом внутренняя территория не представляет из себя ничего особенного, будет лишь тот минимум, который необходим для проживания.

Окружающая инфраструктура

Промышленное окружение

Активная застройка данной локации началась в начале 2000-х годов, сейчас застройщики добрались до промышленных территорий и пустырей. Жилой комплекс строится на территории бывшей мусорной свалки, но застройщик уверяет, что загрязненная почва была вывезена. Название ЖК «Ландыши», конечно, не передает всех «прелестей» локации. Как видно из генплана Санкт-Петербурга, жилой комплекс «Ландыши» и его соседи строятся на территории бывшей промзоны, переведенной под жилую застройку. А земли вокруг комплекса также предназначены для жилой и общественно-деловой застройки.

В данной локации ведется активное строительство, и район очевидно преобразится после. Стоимость жилья в районе метро «Лесная» и «Выборгская» со временем будет только расти.

По близости, на улице Жукова находится Выборгская ТЭЦ, а параллельно Лесному и Пискаревскому проспектам проходят ж/д пути. Также в микрорайоне полно промышленных предприятий: Ленинградский металлический завод, Ленинградское оптико-механическое объединение, завод «Красный выборжец» многие другие.

На Полюстровском проспекте, рядом с ЖК, находится автозаправка. Также в районе много автоцентров. А на пересечении проспекта Мечникова и Лабораторного проспекта находится Богословское кладбище.

Зелёных зон не так много в окружении – можно прогуляться в парке имени Сахарова или Пионерском парке.

В округе находится несколько небольших продуктовых магазинов, в 2-х км расположен гипермаркет «Карусель». А за крупными покупками можно отправиться в ТРК «Европолис» на Полюстровском проспекте. Там работают: супермаркет Prisma, кинотеатр, рестораны, магазины различных брендов, парк развлечений для детей и др.

Дефицит социальных учреждений

Проектом в ЖК «Ландыши» не предусмотрено строительство детских садов или школ. Впрочем, как и у его соседей. В окружении, в транспортной доступности, расположено несколько детских садов и школ. Причем школы находятся еще дальше от «Ландышей», чем детские сады. Локация очень активно застраивается, поэтому ситуация с образовательными учреждениями в скором времени будет критическая. Очевидно, что данный микрорайон значительно отличается от Калининского района в целом, развитого в плане инфраструктуры. 

В локации есть несколько поликлиник и больниц, также в транспортной доступности от жилого комплекса.

Планировка и отделка квартир

Оценка планировочных решений

В 2 корпусах жилого комплекса проектом предусмотрено строительство 1518 квартир. В общей массе студии составляют 25%, однокомнатные квартиры 37%, двухкомнатные 27%, а трехкомнатные 11%. Таким образом, получается, что двушек в жилом комплексе больше, чем студий. Процентное соотношение по типам квартир свидетельствует о том, что дома комфорт-класса. Интересной особенностью является то, что двухкомнатных квартир во втором корпусе больше, чем студий или однокомнатных.

Четырехкомнатные квартиры по проекту не предусмотрены.

Количество квартир на этаже в одной секции в среднем составляет 10.

Площадь студий в продаже колеблется от 26,2 до 31,2 м2 с комнатами от 19 до 21,3 м2. При этом в каждой студии присутствует балкон или лоджия. Студий большой выбор, все планировки правильной геометрической формы – есть квадратные и вытянутые. В каждой предусмотрены балкон, и планировки можно назвать эргономичными.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Ландыши» представлены с площадью от 34 до 45,1 м2. При этом площадь комнаты варьируется от 14 до 19,4 м2, а кухонь от 10,2 до 16,8 м2. Евродвушки представлены в небольшом количестве. Планировки однушек также эргономичны, и в каждой присутствует балкон/лоджия. Геометрическая форма – в основном вытянутая или квадратная, но есть также квартиры с неправильной формой.

Двухкомнатные квартиры в ЖК «Ландыши» продаются площадью от 52,8 до 65,6 м2. Жилая площадь варьируется от 24,8 до 33,4 м2, а кухонь от 10,5 до 19,9 м2. Есть возможность выбрать евротрешку. Планировки двушек также правильной геометрической формы, и в каждой присутствует балкон/лоджия.

Трехкомнатных квартир в жилом комплексе немного, их площадь составляет от 70,2 до 87,7 м2. В некоторых представлено по две лоджии. Жилая площадь колеблется от 38,3 до 53,5 м2. При этом площадь кухонь составляет от 11,6 до 19,7 м2. Планировки в основном продаются с правильной геометрической формой.

В целом в ЖК «Ландыши» представлен большой выбор планировочных решений, и всех их можно назвать удачными.

Отделка в ЖК 

В жилом комплексе «Ландыши» к сожалению нет шоурума. Об отделке представлена информация лишь в буклете. Предусмотрено 2 варианта отделки: в тёплых тонах «Янтарь»

 и холодных «Лазурь».

Вот некоторые характеристики:

• потолок окрашен краской;
• стены: на кухне плитка (голубая или бежевая), остальные - помещения окрашены краской;
• пол плитка/ламинат;
• плинтуса белые МДФ;
• двери белые, филенчатые;
• установка розеток и выключателей фирмы Schneider Electric;
• подготовка под установку стиральной машины;
• ванна акриловая Bach Лаура, смесители Milardo Davis, унитаз Cersanit koral, тумба с раковиной IKEA, зеркало с полочкой IKEA, полотенцесушитель электрический;
• входная металлическая дверь с защитой от взлома.

По желанию покупателя застройщик может выполнить отделку «Комфорт плюс». Также «ЛенСпецСМУ» оставляет за собой право выбора альтернативных производителей, качество и цветовые решения при этом не пострадают. Со слов менеджера отдела продаж, отделка будет выглядеть также, как в ЖК «Ласточкино гнездо». В домах предусмотрена охрана, круглосуточное наблюдение и служба консьержей.

Цены и обзор конкурентов

Финансовый аспект

Стоимость квадратного метра в ЖК «Ландыши» стартует от 78 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража, максимальная стоимость составляет 102 тыс. руб./м2 при покупке студии. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи до 2 кв. 2018 г. по состоянию на ноябрь 2016 года:

Жилой комплекс аккредитован большим количеством банков:

• Сбербанк;
• ВТБ-24;
• Ханты-Мансийский банк Открытие;
• Банк Санкт-Петербург;
• Газпромбанк;
• Россельхозбанк;
• Дельтакредит;
• Райффайзен;
• Банк «Российский капитал»;
• Сургутнефтегазбанк;
• Глобэкс.

Минимально возможную ставку по ипотеке с господдержкой предоставляет «Сбербанк» – 10,9%. Далее идет «ВТБ-24» со ставкой 11,4%. Также при покупке квартиры возможна военная ипотека и использование материнского капитала.

ЗАО «ЛенСпецСМУ» предлагает скидку в размере 10% при 100% оплате квартиры, а также скидку 10% на первоначальный взнос. Студентам предоставляется дополнительная скидка в размере 1%.

На квартиры действует рассрочка, минимальный взнос 15% от стоимости квартиры:

• беспроцентная до окончания строительства;

• процентная с ежемесячным увеличением на 1% на убывающий остаток.

Процентная рассрочка действует дольше – 1 корпус до июня 2020 года, а 2 корпус до декабря 2020 года.

Обзор конкурентов

Несмотря на то, что жилой комплекс «Ландыши» возводится «ЛенСпецСМУ» в промышленном районе - вокруг огромное количество конкурентов. Ниже в таблице представлены лишь несколько новостроек, интересных на мой взгляд, которые расположены в ближайшем окружении ЖК, данные по состоянию на ноябрь 2016 года.

Повторюсь, что в ЖК «Ландыши» все квартиры сдаются с чистовой отделкой.

Из таблицы можно увидеть порядок цен по различным типам квартир.

В «Ландышах» квартиры одни из самых дешевых в нашей подборке жилых комплексов. Больше всего по ценовому диапазону жилой комплекс схож с ЖК «Полюстрово-парк» от Setl City. Технология строительства у “Полюстрово-парк” кирпично-монолитная, в отличие от ЖК “Ландыши”, однако сдан жилой комплекс будет позднее.

Отмечу, что кроме рассмотренных выше жилых комплексов полно и других вариантов. Конкуренция в этой локации среди новостроек высокая.

Ниже на графике вы можете наглядно рассмотреть ценовой диапазон на квартиры в ЖК «Ландыши» и его конкурентов.

Юридический вопрос

Застройщиком ЖК «Ландыши» является АО ССМО «ЛенСпецСМУ». Строительство ведется в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор участия в долевом строительстве (можно посмотреть в конце отчета), я увидел следующие нюансы:

1. п.2.2. предусматривает возможность перерасчетов стоимости квартиры в случае изменения ее площади более чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону.

Так при изменении площади квартиры на 0,9 кв.м. в меньшую сторону перерасчеты производиться не будут. Данное изменение площади квартиры может оказаться для дольщика существенным, хотя денежные средства ему не будут возвращены.

2. п.2.3. предусматривает, что в случае безналичной формы расчетов обязательства Дольщика по оплате считаются исполненными с момента зачисления рублевых денежных средств на расчетный счет Застройщика.

При осуществлении платежей в безналичной форме дольщику нужно принимать во внимание сроки, устанавливаемые банком для перевода денежных средств со счета на счет.

3. п.2.6. предусматривает, что оплата части Цены договора в размере (указывается сумм равная 10% от Цены договора) __________(____________) рублей, осуществляется за счет собственных средств путем зачета задатка в порядке и сроки, указанные в п. 6.6. Договора. 

Дольщик должен понимать последствия нарушения обязательств по договору, а именно право Застройщика оставить задаток себе.

4. п.2.8.1. предусматривает, что в течение 7 (Семи) календарных дней с момента подписания Договора Дольщик открывает в пользу Застройщика безотзывный (депонированный) покрытый аккредитив. п.2.8.8 предусматривает, что за услуги по осуществлению расчетов с использованием аккредитивной формы Дольщик оплачивает комиссию в соответствии с тарифами Банка.

На дольщика возлагаются дополнительные расходы по открытию аккредитива и расчетам по нему.

5. п.2.8.15 предусматривает, что если по причинам, вызванным действиями Застройщиком последний не получит денежные средства по аккредитиву до закрытия аккредитива, хотя будет иметь такую возможность, Дольщик не будет считаться просрочившим уплату соответствующей части цены Договора. При этом, однако, Дольщик будет обязан уплатить её в течение 5 (пяти) рабочих дней по истечении срока действия аккредитива, а если к этому моменту Договор не будет по каким-либо причинам зарегистрирован, то в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента фактического получения Договора с отметкой о государственной регистрации. В противном случае, Дольщик будет считаться нарушившим срок платежа.

Застройщик не возместит дольщику расходы по открытию аккредитива, не смотря на наличие возможности получения денежных средств с аккредитива.

6. п.3.1.4. предусматривает, что в день подписания настоящего Договора Дольщик должен выдать нотариальную доверенность на представителей Застройщика для регистрации Договора в уполномоченном регистрирующем органе, передать Застройщику квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию Договора в уполномоченном регистрирующем органе, а также передать иные документы (в том числе: нотариальное согласие супруга, нотариальное заявление об отсутствии зарегистрированного брака и т.д.), необходимые для государственной регистрации настоящего Договора в уполномоченном регистрирующем органе. При неисполнении настоящей обязанности Дольщик лишается права, в случае спора, ссылаться на отсутствие регистрации Договора.

На дольщика возлагаются дополнительные расходы по оформлению нотариальной доверенности.

Данные комментарии даны для того, чтобы дольщик понимал риски, на которые он идет при заключении ДДУ.

Впечатление от объекта

В целом ЖК «Ландыши» оставляет двоякое впечатление. С одной стороны, репутация застройщика «ЛенСПецСМУ», качество строительства и чистовая отделка относятся к однозначным плюсам. С другой стороны, кроме вышеперечисленного, сложно найти еще какие-либо достоинства. Строится комплекс в промзоне, зеленых насаждений крайне мало. Пока нет метро в пешей доступности, и присутствуют проблемы с объектами социальной инфраструктуры.

Тем не менее в последнее время складывается следующая тенденция: в условиях ограниченного бюджета на покупку квартиры, покупатели не ориентируются на близость метро, а выбирают то, что им по карману. По статистике лишь 2% обращают внимание на данный фактор.

В случае с ЖК «Ландыши» близостью к метро пожертвовать можно, но стоит ли жертвовать всем остальным? Безусловно локацию ждет другое будущее к моменту окончания застройки, только наступит оно лет через 10. Первое же время жителям будет не комфортно проживать здесь. Из плюсов локации стоит отметить близость к центру. А то, что застройка ведется в бывшей промзоне, освобожденной под застройку – следствие нехватки свободных земель для строительства жилых домов. Для локаций, соседствующих с Центральным районом, данная ситуация является нормой.

В близком окружении большое количество конкурентов. Среди самых интересных стоит отметить:

• ЖК «Полюстрово-парк» от Setl City, который находится примерно в одном ценовом диапазоне в «Ландышами». Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии, а во дворе предусмотрено строительство школы с бассейном и стадионом;

• ЖК «Синема» от компании «ЛСР». Дома возводятся по панельной технологии, с чистовой отделкой. Застройщик не задерживает сроки сдачи домов и строит качественно;

• ЖК «Кантемировский» от «ЦДС». Дома построены по монолитно-кирпичной технологии, сейчас находятся на госкомиссии. Цены чуть выше, зато заехать можно в ближайшее время.

У ряда жилых комплексов недавно начался или скоро начнется старт продаж, их можно рассматривать для инвестирования: ЖК «Калейдоскоп» от «ЛСР» (сентябрь 2016 г.), «LIFE-Лесная» от Pioneer(старт продаж ожидается), ЖК «Кирилл и Дарья» от KVS (новый проект). ЖК «Ландыши» стоит рассматривать в качестве места жительства только в случае, если вас устраивает тот факт, что данная территории пока недостаточно приспособлена для комфортного проживания, и придется подождать несколько лет. Так как в домах много двухкомнатных квартир, то в основном их покупают для собственного проживания, а не для сдачи в аренду. Учитывая тот факт, что цены у ЖК «Ландыши» среди соседей одни из самых низких, можно рассмотреть его и в качестве объекта для инвестирования.