Главные признаки долгостроя

В России достаточно часто встречаются случаи, когда строительство нового жилья оканчивается далеко не в намеченные сроки. Если время сдачи объекта затянулось больше чем на один год, то он считается долгостроем.

Согласно законодательству, федеральный закон 214-Ф3 «О долевом строительстве…» и вовсе не разрешает застройщикам затягивать время сдачи стройки более, чем на два месяца. Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ. А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).

Ранее ставка рефинансирования фиксировалась конкретно для каждого определенного года.

Так было до 2016 года. Сейчас же она приравнивается к ставке ЦБ и может неоднократно быть изменена на протяжении всего года.

Пени полагаются за каждый просроченный день календаря. Для удобства просчета главное, чтобы в ДДУ был прописан не какой-либо теоретический неопределенный срок, а определенная дата.

То есть, если ключи от квартиры Вы должны были получить 1 числа текущего месяца, и этого не произошло, то пеня будет начисляться со 2 числа этого же месяца.

Определение компенсации дольщикам

Просчитать пеню в денежном эквиваленте можно с помощью несложной формулы:

П = З х Д х КС/(100 х 150),

в которой:

• З –стоимость квартиры, иными словами это и есть сумма долга;

• Д – количество дней просрочки. Эта цифра берется с момента наступления задолженности и до установленного числа погашения;

• КС – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на момент просрочки.

Стоит учесть, что получить эту сумму пеней дольщик сможет только после окончания строительства.

Основные признаки при определении долгостроев

Для того, чтобы не стать одним из «ожидающих» затянувшейся сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в основных признаках долгостроя. К таковым можно отнести:

• Попытка внесения изменений в действующие сроки.

При продлении срока сдачи объекта застройщику, скорее всего, не придется выплачивать дольщикам необходимую сумму пени за просрочку. Или же, пытаясь заключить допсоглашение с дольщиками, он назначит незначительную сумму штрафа. Количество внесения таких изменений не регламентируется законом, то есть делать это разрешается столько раз, сколько необходимо будет заинтересованным сторонам.

Поэтому, если было принято решение все-таки заключить ДДУ, нужно внимательно изучить какое количество, раз уже вносились изменения. И конечно же побеседовать с остальными дольщиками, уточнив, как долго они ждут окончания строительства.

• Определение темпов строительства жилого дома.

Пока еще есть время до окончания строительства неплохо бы было внимательно понаблюдать за тем, с какой скоростью возводятся долгожданные этажи. Желательно наведаться на стройплощадку с определенным интервалом и обратить внимание на изменения, которые произошли после предыдущего визита. В случае, если строительство застряло на одном уровне – приобретение такого жилья лучше отложить и поискать более оптимальный вариант.

Но даже если строительство продвигается, немаловажным является тот фактор, насколько темпы строительства соответствуют оптимальным.

Для этого нужно воспользоваться нормативными документами, исходя из которых, рассчитываются оптимальные сроки строительства жилых домов. При помощи данных нормативов расчет производится в зависимости от площади и этажности застройки и региональных коэффициентов (в северной части страны строительство длится дольше, чем в южной). Также продолжительность зависит от того, из какого материала строится жилой дом (будет он кирпичный или панельный). Ну и конечно же одноподъездный дом будет возводиться гораздо быстрее дома, в котором насчитывается их около десятка:

• Заниженная стоимость жилья или умопомрачительные скидки.

Приемлемым можно считать, когда компания-застройщик устраивает нечастые единоразовые акции при приобретении жилья. Но в случае, когда подобного рода сюрпризы слишком частое явление, стоит всерьез задуматься.

Огромные скидки ко дню рождения или к Новому году, а может и вовсе слишком заманчивая цена, которая намного меньше средних рыночных цен, заставляет засомневаться в надежности такой фирмы. И напрашивается вывод о том, что проходящее строительство либо уже стало долгостроем, либо скоро станет им.

• Частые замены подрядчиков.

Несложно догадаться, что если на протяжении строительства происходит частая смена подрядчиков, то существует довольно весомая этому причина. К таким причинам можно отнести: неприемлемые условия работы, а то и вовсе отсутствие оплаты подрядчику.

• Чрезмерная открытость к диалогу с вкладчиками и наигранная доброжелательность при ведении переговоров.

В случае, если возникают проблемы в процессе строительства, сам застройщик может стать закрытым к общению. Тогда вряд ли можно получить четкий и внятный ответ на интересующий вопрос. А все необходимые документы становятся недоступными для дольщиков. Поэтому компания понимает, что доверие покупателей напрямую зависит от того, насколько они открыты, готовы ответить на поставленные вопросы и, предоставить все интересующие документы и идут от обратного. Таким образом, у потенциального покупателя должно сложиться положительное впечатление, и тогда он несомненно решится заключить договор именно с такой компанией.

Но данные признаки применимы как для типичных долгостроев, так и для объектов, которые возводятся по принципу жилищного кооператива. Правда отличие все-таки есть. Дата сдачи кооперативного строительства может отодвигаться неограниченное количество раз. И штрафы в этом случае застройщик выплачивать не обязан.

Итог таков, что прежде чем остановить свой выбор на определенной компании-застройщике, необходимо проанализировать каждый свой шаг. Взвесить все «За» и «Против». Ведь лучше потратить чуть больше времени при выборе компании, чем потом очень долго ждать свою недостроенную квартиру.