Поиск по параметрам
комнатные
или

    База знаний /

    Апарт-отель в Санкт-Петербурге: выгодная инвестиция?

    20 апреля 2016

    Зачем покупать апартаменты?



    Апарт-отели - достаточно новое явление на рынке Санкт-Петербурга. Интерес к приобретению недвижимости в апарт-отелях в Санкт-Петербурге растет: покупателей привлекает относительно невысокая цена, и возможность получить дополнительный сервис, который недоступен при покупке обычного жилья. У данного вида жилья есть особенности, с которыми вы можете ознакомиться в нашей статье. А эта статья посвящена расчету инвестиционной привлекательности.


    Для собственника доступны следующие варианты использования апартаментов:

    a. Использовать для собственного проживания;

    b. Использовать в качестве офиса;

    c. Сдавать в аренду посуточно или помесячно. При этом необходимо будет платить НДФЛ или налог с доходов;

    d. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать в аренду посуточно или помесячно. Но придется делиться прибылью;

    Прежде всего, апартаменты рассчитаны на инвесторов, приобретающих такую недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду, на топ-менеджеров крупных иностранных и российских компаний, а также на людей, которым необходимы дополнительный сервис и комфорт.


    Жильё без прописки или все же выгодное вложение?



    Рассмотрим на примере популярных апарт-отелей «Salut» в Московском районе и «Docklands» в Василеостровском, так ли это выгодно покупать апартаменты с целью инвестирования?


    Апарт-отель "Salut"


    Дело в том, что не все апарт-отели аккредитованы банками. При покупке апартаментов, например, в «Salut» нельзя воспользоваться ипотекой.

    В марте 2016 в «Salut» можно было приобрести 1-комнатные апартаменты площадью 37, 72 кв. м. по специальной цене за 2 791 280 рублей. Срок сдачи сентябрь 2017 года. Стоимость квадратного метра составит 74 тыс. руб. с полной отделкой, что значительно ниже средней цены на первичном рынке по Московскому району, которая на конец марта 2016 г. составляла 116, 39 тыс. руб.

    Покупка за счет собственных средств для сдачи в аренду или перепродажи


    1. Аренда

    Сейчас аналогичную квартиру можно сдать по ставке 32 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. Цена опять же выше средней по рынку, по состоянию на конец марта однокомнатную квартиру в Московском районе можно арендовать в среднем за 22 тыс. руб. Апартаменты, к примеру, востребованы менеджерами крупных российских и зарубежных компаний, т.к. предоставляют высокий и качественный сервис.

    По данным застройщика в среднем коммуналка составит 80-90 руб. за кв.м, вода и электричество не входят в стоимость (их оплачивает арендатор по счетчикам).


    Стоимость квартиры:2 791 280 рублей (74 000 рублей/м2)
    Ежемесячные расходы на ком. платежи:85*37,72=3206 рублей
    Ежемесячный доход от аренды:
    32 000 рублей
    НДФЛ:32000*13%=4160 руб.
    Ежемесячный чистый доход:24 634 руб.
    Срок окупаемости:9,4 года

    Таким образом, ваша инвестиция окупится через 9 лет.

    Сдачу апартаментов можно делегировать управляющей компании, при этом придется заплатить комиссию 10%.

    Вы можете самостоятельно рассчитать срок окупаемости апартаментов или другой недвижимости при сдаче ее в аренду, воспользовавшись специальной формой ниже.

    руб.
    руб.
    руб.

    2. Перепродажа по переуступке права требования


    Стоимость актива увеличивается в разы к моменту ввода в эксплуатацию. Цена за кв.м. в данном апарт-отеле в сданном корпусе на текущий момент составляет не менее 107 тыс. руб. (прирост к цене 45%).

    Таким образом, к сентябрю 2017 года стоимость апартаментов составит 4 036 000 руб, прирост 1 244 720 рублей или 1,4 раза за 1,5 года.

    За переуступку застройщику необходимо будет заплатить комиссию в размере 3%.



    Апарт-отель "Docklands"


    Апартаменты в «Docklands» на сегодняшний день аккредитованы сразу несколькими банками.

    Поэтому рассмотрим два варианта покупки самой дешевой студии площадью 30,1 м2 за 4 млн. рублей: за счет собственных или заемных средств.


    1. Покупка за счет собственных средств для сдачи в аренду или перепродажи


    1.1. Аренда

    Апартаменты в дальнейшем можно будет сдать по ставке 50 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. Цена опять же выше средней по рынку, по состоянию на конец марта 2016 однокомнатную квартиру в Василеостровском районе можно арендовать в среднем за 23 тыс. руб.

    По данным застройщика в среднем коммуналка также составит 85 руб. за кв.м, вода и электричество не входят в стоимость (их оплачивает арендатор по счетчикам).
    Стоимость квартиры:4 000 000 рублей (132 890 рублей/м2)
    Ежемесячные расходы на ком. платежи:85*30,1=2559 рублей
    Ежемесячный доход от аренды:45 000 рублей (-10% вознаграждение УК)
    НДФЛ:45 000*13%=5850 руб.
    Ежемесячный чистый доход:36 591 руб.
    Срок окупаемости:9,1 года

    Следовательно, ваша инвестиция окупится через 9 лет.

    Сдачу апартаментов в данном случае действительно стоит делегировать управляющей компании. Т.к для того, чтобы сдать жилье в 2 раза дороже имеющихся на рынке аналогов нужно приложить немало усилий, и для этого требуется опыт.


    1.2. Перепродажа по переуступке права требования:

    Стоимость актива со слов представителя застройщика на момент сдачи вырастет как минимум на 40%. Цена за кв.м. в данном апарт-отеле в сданном корпусе по прогнозам составит не менее 186 тыс. руб..

    Таким образом, к 4 кв. 2017 года стоимость апартаментов составит 5 598 600 руб, прирост 1 598 000 рублей или 1,4 раза за 1,6 года. За возможность переуступки застройщику необходимо заплатить комиссию порядка 20 т. руб.


    2. Покупка с использованием заемных средств для сдачи в аренду



    Для расчета платежей по ипотеке вы можете воспользоваться нашим ипотечным калькулятором на сайте.

    Вот, как это работает.

    Предположим, что кредит на апартаменты (из расчета выше) будет взят в банке «Дельта Кредит» на условиях: ставка 13% в год и первоначальный взнос в размере 30%. Срок ипотеки рассмотрим 12 лет с аннуитетным платежом (неизменным в течение всего срока действия договора). Сделать расчет по другим параметрам вы также сможете самостоятельно, меняя вводные данные в форме.


    Результаты расчетов:
    Первоначальный взнос: 1 200 000,00 руб.
    Ежемесячный платеж: 38 489,51руб.
    Полные затраты с учетом процентов: 5 542 488,97 руб.
    Величина переплаты: 2 742 488,97 руб.


    Воспользуемся полученной информацией для расчета окупаемости объекта, заполнив данные в форме.

    Ежемесячный чистый доход: 36 591 руб., который практически окупает платеж по ипотеке.

    Вложение окупится через 13 лет.


    На самом деле, индексируя стоимость арендной платы, вы сможете сократить срок окупаемости, при этом платеж по ипотеке не изменится.

    Срок окупаемости также можно уменьшить, внося деньги для досрочного погашения ипотеки, тем самым снижая величину переплаты, которая первоначально сопоставима с половиной стоимости объекта.
    К сожалению, на имущественный вычет, использование материнского капитала и субсидий рассчитывать не приходится, т.к. апартаменты относятся к нежилым объектам на текущий момент.


    Воспользоваться ипотечным калькулятором.

    Все апарт-отели в Санкт-Петербурге

    Отзывы о статье «Апарт-отель в Санкт-Петербурге: выгодная инвестиция?»: